全美房市2010年寒意未退

在刚刚过去的2010年，从美国房地产市场成交量和成交价格走势看，全美新房和旧房成交量和成交价格总体呈现出前低、中高和后低的走势。专家普遍认为，市场短暂活跃的第二季度主要是受税收优惠政策和低利率政策刺激，这表明美国房地产市场尚未产生内生动能。

政策效应

大型地产公司荣富地产资深经纪人高嘉樑表示，纵观全美2010年全年住宅市场上新旧房销售情况，可以看出全美新房和旧房成交量的峰值都出现在6月底税收优惠政策到期前的4月份和5月份，体现出政策市下明显的“末班车”效应。

能够体现商家信心与企业经济活力的穆迪商业地产价格指数显示，与2007年金融危机前的峰值相比，全美商业地产价格迄今下跌幅度已超过40%。数据显示，美国房地产市场仍在调整之中，普通购房者、建筑商和企业的信心尚未完全恢复，美国住宅地产和商业地产都有进一步下探的可能。

疲软的房地产市场销售局面将会影响存量房市场出清以及建筑商的信心。商务部的数据显示，按照当前的房屋销售速度，全美目前的存量房还需要8.6个月才能消化完毕，远高于经济学家普遍认为６个月内市场出清的合理水平。

此外，商务部公布的一份报告显示，2010年10月份，全美新房开工量环比大幅下降11.7%，显示美国房地产建筑商的信心仍不足。

止赎拖累地产业

专家认为，房地产止赎危机尚未结束，其负面影响是否会持续发酵还有待进一步观察。联储理事伊丽莎白•杜克（Elizabeth Duke）2010年11月表示，美国房地产止赎危机到2012年底前都不会完全平息。全美止赎房产的数量从2006年的100万套增加到2009年的280万套，预计2010年和2011年将分别再增加225万套，2012年增加200万套。

美联储理事丹尼尔•塔鲁洛（Daniel Tarull）去年12月1日在国会作证时，将2010年和2011年美国新增止赎房产数量上调至250万套，将2012年新增止赎房产数量上调至240万套。这表明美国房地产价格要完全稳定下来，恐怕要等到2012年之后了。

华盛顿智库布鲁金斯学会研究员道格拉斯•埃利奥特（Douglas Elliott）认为，美国经济当前面临的一个严重问题就是房价可能会进一步下跌，很多人预计2011年可能还会跌5%甚至更多，市场上大量库存房产和将要入市的止赎房产将会给楼市增加新的压力。

此外，和房地产业密切相关的金融业在逐渐复苏，大型银行的复苏速度远比小型银行要快，因为小型银行面临的商业地产贷款风险更大。

布鲁金斯学会资深研究员卡伦•戴南（Karen Dainan）认为，大量的止赎地产会对全美房地产市场造成下行压力，房价还将延续下滑态势，房产价值下跌也会影响民众消费热情。政策制定者不仅需要努力减少新增止赎房产数量，也要最大限度降低止赎房产给经济造成的负面影响。

发布: 01/05/2011    作者: 董绍毅   来源: 多维新闻网