美国难解的庞大溺水房

要全民买单？抑或扭曲银行的胳膊？或者干脆任由溺水屋主被淹没？

美国庞大的溺水屋仍是经济复苏的一大隐忧，全国房屋共有$7660亿净负资产，每4个美国人就有一人拥有溺水屋，也就是背负的房贷远高于房屋净值。
　　
内华达州和亚历桑那州在气候是个干燥之地，但在止赎法拍分布图上却是严种溺水区。根据Corelogic的资料显示，这两州的房贷一半以上为负资产；凤凰城和拉斯维加斯的房屋价格和巅峰相比已滑落50%以上。
　　
溺水屋使不想违约的屋主进退维谷，因为手上的房屋完全不可能卖掉，这使得美国劳工市场的流动性大受冲击，在国际货币基金IMF一份报告中，就把美国0.5%至1.25%的失业率归疚于此。
　　
更糟的是，失业再使此种情况恶化，因为失业的屋主别无选择地走上违约之路；而且随着溺水的情况扩大，从2009年的资料显示，当资产跌到房贷的50%以下时，有26%的屋主策略性地选择违约。
　　
根据《经济学人》的研究，溺水屋主若卖掉房屋，通常可以卖到比房贷少13%的价位；但若房子遭到止赎处分而由银行拍卖，价位就掉到比房贷少35%的价位，大多原因是房屋缺少保养而价值大跌。止赎屋的贱卖又使邻近地区房价遭池鱼之殃，邻近屋价的下跌又再致溺水的屋主情况更严重。

MBS发行在外 银行难减免房贷解套

既然止赎会使银行少收回35%的房贷，那为什么银行不愿意减免部分房贷，使房贷高于止赎法拍价格，而又在屋主能够承担的范围内呢？在今年一份政府的止赎法拍防治报告中，这个看起来似乎两全其美的办法在全国却只有2%房贷被使用。

银行不肯这么做有两大原因，第一个原因很容易想像：一旦银行减免了第一个屋主的房贷，那么，第二、第三、第四个屋主马上就在银行外列队等候，而且有些本来付得起房贷的屋主也马上会故意不付了，以使自己的房贷能得到宽减；第二原因是银行将许多房贷包裹成“房贷抵押证券”（Mortgage-backed Securities），再出售给其他外部投资人。银行若主动宽减溺水屋主房贷，将很难对房贷抵押证券的投资人交待。

市场上对于宽减房贷提出两种做法，第一个方法是分三年逐渐减低房贷，前提是屋主必须准时付清贷款帐单；第二个方法是把减免掉的本金待日后房屋增值时，在房屋出售时依比例分给屋主和银行。但这些方法的可行性仍大受争议。

破产法中的“强制执行”

此外，花旗银行和参议员杜宾(Dick Durbin)、众议员康耶斯(John Conyers)在2009年时也倡议一项“强制执行(Cramdown)”的方法。根据破产法第1129(b)条的规定，破产法庭谕令所有债权人齐聚一堂，依公平标准商讨如何宽减负债人的各项债务，以使所有债权人的利益皆得到最好的分配。

研究指出，运用Cramdown在农业贷款的结果，银行通常可以得到比止赎更好的回收，而且农业贷款利率还不降反涨。此外，银行为避免贷款人用破产法金壳脱身，通常也比较愿意和屋主讨论房贷宽减的问题。

拖房贷屋主的“租屋权”

此外，根据《经济学人》报导，经济与政策研究中心的贝柯尔(Dean Baker)提出“租屋权”的方案，也就是让付不出房贷的违约屋主有权住在原屋里，然后按市场租屋价格付房租给银行。如此一来，银行每个月还可以收到租金收益，等到房屋市场回稳时再把房屋卖出以免失血太多。论者认为租屋并非银行的本业，不过银行可以考虑把这项业务外包。

还有一种最容易但也最难的方法。墨西哥在90年代负债危机中，政府发行大量津贴，补助民众高达60%的贷款额度，以帮助贷款人缓解负债。这方法说起来简单，对于美国目前$7660亿净负资产来说，这方法是个天方夜谭。

更何况，拿国民纳税钱为溺水屋买单有公平性的问题，政府也不愿冒选票之不大讳。解决溺水屋的选择变成三面刃--- 要扭曲银行的胳膊？抑或是全民买单？或者让溺水屋主干脆被水淹没头顶？

发布: 11/26/2010    作者: 杨少玉   来源: 大纪元