美国房地产市场2011年将进一步经历阵痛

分析师认为，美国2011年房地产市场将经历一些严重回撤的剧痛。美国政府将面临更大压力，在停止房地产市场失血方面其做的太少。银行将像以往一样获得它们的份额，但对民众而言，却要失去房屋。很难确定2011年对他们而言是怎样的一年。为了保护银行业，美联储通过二次宣布印钞6,000亿美元一脚跌入深渊。它们不将此称为“印钞”，他们给银行提供不可思议的流动性，股市对此回应以热烈的欢呼。但这对穷人又意味着什么呢？这也是为什么房屋止赎率仍接近峰值水平且没有任何迹象显示改善的原因。考虑到当前形势，到2011年底美国房价（特别是加州）将经历10-15%的下跌。以下七大证据证明这种情况是可能发生的：

一、税收抵免政策结束

现在税收抵免措施已经结束了，很多人却仍像欧猪五国一样坐等天上掉馅饼。税收抵免政策的推出刺激人们购房。然而，这项措施并不是基于良好的经济基本面。这就像进入匿名戒酒会，宣布酒水对外界的人免费。许多人会抵制，但一些人却不会。一些人会上钩，不过现在那股兴奋劲已经荡然无存。有毒的抵押贷款果汁已经没有，但免费的样品总是刺激需求的一个办法。

二、房价依然过高

眼光放远且经通胀调整后，房价依然过高，即使从全国基础来看。这对很多人而言是难以置信的，他们一直沉溺于抵押贷款利率在4个百分点以下的事实里。这是一项壮举，但它耗费了纳税人超过2万亿美元的资金，同时让美元的健康处于危墙之下。这不是某项隐秘的议程，而是美联储的公开宣布。他们想制造通胀（通过美元贬值），并促使美国经济膨胀，摆脱债务，通过更多的债务？！日本已经尝试过这一桥段，并未实现预期目标。

人们或许忘了，房价走低，收入也会相应走低。这种逐底式竞争是不健康的。参阅40多年的数据，长期抵押贷款利率平均徘徊在8-9%的水平。换句话说，即使利率回到均值，未来的购房者需要支付双倍的抵押贷款利息，但谁又是未来5-7年后你出售房子的对象？诚然今天在美国你可以获得4.5%的贷款利率，但你能预计2017年时的情形吗？除非你计划十年按兵不动，否则今天买房绝对属于投机行为。种种数据显示，未来房价的跌幅至少将达到10-15%。

三、低储蓄高支出

纵观美国30年，美国一直是一个低储蓄高支出的国家。显而易见，无需经济学家或央行行长论证，一个人如果支出持续超过收入，迟早会出现问题。近期美国储蓄率有所上升，但这主要源于人们顾虑华尔街的肆意妄为，因此将钱放回储蓄账户。同时，有数百万美国人借贷渠道中断，因此许多人不得不进行储蓄才能进行大额消费。这种局面几乎涵盖了所有人群，除了那些与政府紧密相连的银行，美联储能为它们魔术般的开印6,000亿美元钞票。但总的来说，低储蓄高支出的模式是不可持续的，那些认为美国将重回这一模式的人只是还未认清当今市场正在发生什么。

四、潦倒的投资人和房屋所有人

在这个市场存在诸多误解，你应该假定自己是一个“投资人”，那么你在衡量一栋房屋的价值时将有更好的判断。许多人认为通过重新装修房屋、布置新家具，就能轻松赚进100,000美元的盈利。

在能够轻易获得融资的情况下，每个抱有这一愿望的人均有能力全力以赴。但数据显示在今天的市场里，投资人较之普通的房屋所有人更加潦倒。大量的隐形库存的存在预示着将有大量房屋排队上市，猜猜会怎样呢？止赎的房子将以更低的价格出售。换句话说，房价下跌10-15%是非常有可能的。

五、抵押贷款拖欠问题

有些人认为市场正在靠自己的双脚站起来，情况或许并非如此。取消税收抵免政策、住房可偿付调整计划（HAMP）、人为的低抵押贷款利率和其他短期措施，问题将再次浮现。房地产行业当然希望能够重启税收抵免政策，尽管这显然是在浪费纳税人的钱，但这可能是不会发生的。即便以某种形式回来，它所能做的也不过是延后必然的结果。最终，只有更高的收入水平才能将房地产市场推回自立的轨道或维持现行房屋价值。但是今年美国两党有出台任何切实可行的创造就业的计划吗？事实上，部分人正在讨论是否取消最低工资！这听起来似乎像是一个工资增长策略。但随着财富越来越集中到更少的人手中，收入增长正在反方向上行走。目前美国的收入不均衡情况已经达到大萧条后最严重的程度，这确是事实，有多少空置的房屋是银行高管购买的？他们似乎有吃掉市场整个多余库存的能力。

六、银行不再信任你

当前银行更倾向于少量发放由政府支持的抵押贷款以及FHA担保的贷款，它们不愿意负荷风险。如果政府支持贷款发放机构放松标准，类似利率可调房屋贷款再现，银行将海量发放贷款，每个人可能再次轻松的贷到款。而这些人通常无视长期内是否具有可持续性。为了规避风险而出现的限制措施，促使购房者在没有收入的情况下能为购房进行融资的手段少之又少。眼下，许多美国人正忙于应对一个时代最糟糕的经济局面，因此可以预计房价将继续走低直至这一局面发生改变。

七、消费者借贷时代终结？

美国消费者的负债已经触顶，未来几年再也不可能轻松的通过信用卡提取大量现金，为购买一辆宝马轻易获得贷款，或者以较低的收入水平购买高价的房子，那些日子已经结束了。具有讽刺意味的是，美联储正试图重新创造这种环境。但你不能创造一个充满盗用侵占的环境，除非已做好准备对整体体系进行规范。房地产泡沫是不道德行为的体现。忘掉所有试图为此解释和开脱的理论及经济模型，房地产泡沫需要受到严肃的RICO调查。这是高端的复杂的洗钱操作。银行抢劫了纳税人，看看房价走势就能一目了然，银行的目的相当明确。2011年房价无疑将进一步下跌，但问题是具体跌幅是多少。考虑到美国正面临的止赎、就业不振和债务去杠杆化等诸多不利因素，10-15%的下跌似乎是一个合理的预期。既然那些太大以至于不能倒下的机构已经将他们的魔爪伸向纳税人的钱包，并被担保不会破产，它们将更加肆意的以甩卖价格向市场倾销房屋。

发布: 11/10/2010    作者: 未知   来源: 环球外汇网