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现在在美国买房的十个理由(9/20/2010)

别再说拥有住房的坏处了。

当然楼市可能还将面临更多痛苦,但当《时代》(Time)杂志开始在封面上宣称“拥有一套住房不再有经济意义”的时候,是时候说:够了,别再说了。这是“投降”的表现,每个人都投降了。

别忘了,在五年前楼市泡沫高峰期,《时代》杂志的态度是不一样的,当时封面上写着“家,温暖的家”,对楼市繁荣赞颂不已,并问到“你的住宅会使你富裕吗?”

但仅持反对立场还是不够的。以下是最好买一套住宅的10个理由。

1.交易划算,尤其是假如你持强硬态度。现在是买方市场,多数其他买家目前已离开,因购房的税收抵扣刚刚到期。现代历史中楼市最严重的衰退期已有四五年了,根据标准普尔(Standard & Poor)的Case-Shiller房价指数,房价已下跌许多,较峰值下降约30%。该房价指数追踪20个大城市的房价。这一数据错综复杂,纽约房价仅下降20%,而亚利桑那州房价已减半。房价还会进一步下跌吗?当然会,你永远都抄不到底,但这长期来看并不重要。

那么合理价格是多少?GMO基金经理格雷厄姆(Jeremy Grantham)两年前说,相较于家庭收入,房价需要再下降17%,才能到达合理价格,他以非凡的准确性预测了楼市的颓势。Case-Shiller房价指数两年来下跌18%。

2.抵押贷款利率较低。30年期贷款利率为4.3%左右,这是真的吗?这是历史上最低利率,两年前约为6.3%,这使你月还款额减少五分之一。如果通胀加剧,你不会在有生之年再看到这样低的抵押贷款利率了。但如果出现通缩,利率将进一步下降,那时你可以进行再融资。

3.将节省税款。你可以从所得税中抵扣抵押贷款利息,你可以抵扣地产税。如果要出售房产的话,你的资本收益将得到税收减免。当然,你要自己算一下。如果你列出清单逐项减免,你将会只得到所得税减免,而许多人可能更适合采取标准减免方式。税收减免是你挣钱越多,越合适,而且得到的抵押贷款额度也就越高。但很多人发现减免税收意味着,拥有一套住房比租房让他们花费更少,通常是少很多。

4.房子是你的。你要想厨房和浴室什么样就是什么样。你可以改建,在得到许可的区域里再增加一个房间,或是把一切都涂成桔黄色。几乎没有房东会这样纵容你;对于房客来说,这样的改造通常是不可能的。如果你拥有这套住房,而不是租来的,那么你感觉会更好。很多年前,当我在英国为政治选举工作时,我旅行到北部一个工薪阶层聚集的小镇,当时撒切尔夫人刚刚开始以较低的价格向公共住宅租客出售这些房屋。我的一位当地导游说,你可以说出哪些房子是人们已经购买了的,他们把前门油漆过了,这是他们买房后要做的第一件事。这是具有重大意义的小信号。

5. 你会有个更好的家。在美国许多地方,要租到称心如意的房子真的很难。所有那些好位置都被作为共管公寓出售了。毕竟金钱是万能的。不过这也还是要分具体情况:当前迈阿密有许多空着的豪华共管公寓,屋主都愿意出租,租价相比售价来说十分廉宜。不过有这份幸运的地方不多。大体上,如果你想在最好的社区有个不错的家,那还是买房子的好。

6. 购房提供了通胀保护。这并不是绝对的。不过Case-Shiller住房价格指数的创始人之一、教授凯斯(Karl "Chip" Case)和其他人的研究显示,长期来看,房产每年增值的幅度要高过通胀几个百分点。这是颇有价值的通胀保险,尤其是如果你年纪不大、正在供养家庭,并为未来三四十年考虑的话。近年来,通胀保值债券(TIPS)提供了更简易的通胀保障形式。但最近这类债券的收益率暴跌。这样一来购房相比之下也略好一些。

7. 它是风险资本。你的房子可不是股市,不能被视为致富之道。但要是经济真的给了我们大家一个惊喜,开始繁荣起来,那房价迟早还是会再度上涨。过去这几年的一个教训是,大多数普通人大量拥有股票难度极高──无论是从实际操作还是从心理层面。拥有房屋产权是将你的部分投资组合与经济的长期增长联系起来的另一种方式──如果经济能实现增长的话──同时你晚上也还能睡得着(不至于像买股票那样提心吊胆)。

8. 买房会强迫储蓄。如果你能以每个月2000美元的价格租一套公寓,而不是月供2400美元买一套,租房或许有点意义。但你会省下这400美元以备未来之需吗?很多人都不会。我敢说大多数人都不会。在这里你又必须自己盘算了,不过你的贷款月供中偿还本金的部分不能算是成本。其实你的钱是给自己的,因为你积累了资产。作为一种强制性的每月储蓄,这是种很好的自律。

9. 选择余地很大。全国大多数地方都有充足的房源。全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)估计当前的存量在400万套左右。这个数字低于去年的峰值,但仍远高于通常水平,相当于一整年的销售量。而且随着银行慢慢处理未售出的房产,还有更多的存量房不断进入市场。这种情况意味着选择多多,而且价格实惠。

10. 市场迟早会好转。供需将达到平衡。未来40年人口预计将增长逾1亿。这就意味着或许会有4,000万个新家庭寻找住所。同时,当前的住房供应过量也会自行解决。很多房子会被人买下。还有更多的房子会直接遭遇损毁──无论是有意为之还是维护不善。这种情况已经出现了。就在两年前,楼市低迷时我在佛罗里达西部巡视,看到破产的共管公寓开发项目很快就成了一片荒芜。最后,这种“过量供应”中有很大一部分根本不能算数:这种情况都集中在少数几个地区,如佛罗里达和内华达。除非你就住在这些地方,否则这些过量供应对你所在城市的住房供应根本不会有任何长期影响。

发布: 04/29/2010   作者: Brett Arends 来源: 华尔街日报


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