中国富人抄底美国楼市 200万元可在波士顿买豪宅

据称国务院调控楼市新政策将挤出4000亿投资投机资金。它们中的一部分将转向股市，一小部分可能转入海外，包括海外楼市。

我们所处的一个世界是一个不平衡的世界，而聪明的人懂得利用这种不平衡而使自己获得成功。正当美国房地产市场遭受金融危机萎靡不振之势，中国楼市却红火异常，大批人疯狂买房。

“提起中国概念，我们的外国合作伙伴很兴奋。”美亚置业集团董事长梁健立带着他的美国合作伙伴来中国推销房产。去年，曾有各种团体组织中国购房团去海外抄底，“据我所知，没有一个实际成交的，大家都是去旅游了。”梁健立说。
这一情况，已在2010年发生改变。当美国房地产商带着项目踏出国门时，中国投资客的实力令其惊讶。

2010年4月17日至18日两天的时间里，美国金门地产公司CEO蒂姆·威尔肯斯带来的20套位于美国加州的房子，卖出了17套，成交金额超过800万美金。“来之前蒂姆根本没有想到会卖掉这么多套房。”一位工作人员告诉记者。

美国房地产的低谷期

蒂姆说，“我们现在所做的和20年前所做的事情相似，那个时候房价掉得很厉害，我们正在重复经历以前的好时机。最近香港和台湾的报纸都说加州房地产市场已经不行了，经济环境那么差，但我们却觉得这是很好的时机。”据了解，蒂姆带来的项目价格下跌已经超过30%。2005年时，项目的售价是55万美元，而现在只有36.9万美元。加上人民币升值的因素，实际跌幅更大。

梁健立说，受到国际金融危机的影响，2008年美国房地产市场遭遇重挫，至今仍处于最低谷，这也被很多业内人士认为是中国投资客抄底的好机会，而中国经济总量和收入水平一直在提高，人民币对美元累计升值已达到21.1%。
此外，蒂姆提到，过去两年中国政府对外汇管制比较宽松，所以中国的买家到美国去买房，在美国做按揭相对比较容易。

梁健立很想告诉投资者，在美国购置房地产有多种优势：美国有完善的法律，稳定的社会环境和相对简单的购房程序，可以保障外国投资者的利益；人民币升值与美元贬值为在美国购买房地产提供了低成本的购买机遇；租赁需求旺盛，房屋租金呈日益上升趋势，得以保障投资者的租赁收益；目前的房产情况是百年难遇的长期投资良机。

相比较而言，美国房屋拥有永久产权；政府对房地产市场干预性不大；房地产价格完全公开化，法律禁止私自调价；政府支持购房者，有退税和减税政策；更强的产权保障，客户资金先存放于监管账户(Escrow Account)，产权转移到购房者后再进行转账。其中最大的房产保障就是产权调查和产权保险，由中立第三方调查产权的历史记录，避免日后可能引发的产权纠纷；提供产权保险，并承担产权发生意外时的赔偿。

据了解，吸引中国投资者前往美国的最重要因素是法律框架。美国的房产法律制度健全，对投资人持有房产，出租房产，出售房产有完全的保护。在美国，所有的房地产所有权文件，诸如转让契据，都是公开的。任何人都可以通过在地方法院查询记录而很容易地查到房产交易历史。而且，随着政府记录的数字化而可通过网络获取，了解一处欲购房产的信息变得更加容易。因为涉及到了房主身份隐私的问题，投资人完全可以通过美国的地产专业人士和律师来保护房主个人身份不被泄露。

梁健立用很短的时间讲了一个故事，“现在去美国购房真的是一笔不错的投资。”他说，“过去大家对美国购房有很多误解，认为需要交很多物业税来养房，但是我告诉大家，实际情况并不如此。”他举例说，加州在美国50多个州中是相对税率较高的一个城市。一套30万美元的精装修独栋别墅，买房的费用不超过总价的1.5%，包括律师费、过户费等费用。此外，加州每年会征收房产税，是房屋总价格的1.1%，30万美元的房屋要付3300美元房产税，但日后如果房屋增值，房产税依然按成交时价格为基数征收。此外，还有400美元的保险费和每个月95美元的物业管理费。而如果别墅以每月2000美元的价格出租，就无需个人承担税费。

正待挖掘的金矿

故事很美丽，但小心谨慎的中国人总会有各种各样的担心。尽管中国人喜欢投资房产，但异国他乡的陌生，足以令一些投资客望而却步。很多人都不清楚国外的房地产是否真的已到最低谷，汇率将在什么时候发生改变，而在国外市场购房是否隐藏着陷阱。更有一些投资者不愿意将金钱花费在美国和中国往返的航班上。

一些外国的项目已主动出击。在金门地产公司之前，亦有一些其它国家的公司来中国展示。不久前举办的北京春季房展会上，有60多个国外项目来参加了中国的展会。其中加拿大、泰国及加勒比海项目均为首次参展。去年首次参加春展时，美国仅有两个项目，今年的参展项目已经涉及到8个州和20个城市。让国外开发商感到兴奋的是，中国的富豪正在爆炸式增长，根据最新的《胡润财富报告》,千万富翁87.5万人，他们的购买力十分强劲。

北京四季房展组委会国际业务总监魏克非接受本报记者采访时表示，目前购买的中国客户中，大多数是有移民倾向的客户。而为了吸引中国移民，美国将100万美元的投资移民门槛，降低为50万美元。而加拿大投资移民最少只需12万加币即可办理。美国一些地区的政府也有强烈的招商引资意愿，政府甚至会亲自接待投资者。

相比北京的房价来说，50万美元似乎并不算昂贵。根据统计，今年北京春季房展会上参展的近50个北京项目中，单价低于每平方米2万元的项目仅11个，占比仅为22%，而且全部为5环外远郊区项目。城区郊区部分项目房价倒挂，参加展会的部分城八区崇文区、宣武区的项目价格在25000元/平方米左右，而郊区通州、大兴一些项目也已经达到或超过这一价格。

北京中原三级市场研究部总监张大伟就此做了一个颇具调侃意味的调查：200万元顶多只能在北京四环买到一套小两居，却能在美国波士顿、法国普罗旺斯等地，买下一幢豪华美宅。

另据魏克非透露，有两家国外开发商近期将在中国设立长期办事处，以吸引中国买家。

发布: 04/29/2010    作者: 荆宝洁   来源: 世纪经济报道