中投、国寿相继收购曼哈顿 预计美国经济回暖

美国商业地产还在扩张周期，其基础源于美国整体经济环境的回暖。

5月底，中国人寿以16.5亿美元收购美国大道1285号写字楼备受关注，但这并非是中资巨头近期投资曼哈顿商业地产的孤例。

中投出手近7亿美元买楼

根据纽约权威地产杂志The Real Deal报道，中国主权基金中国投资公司（China Investment Corp．）也在五月购入华尔街核心写字楼纽约广场1号楼（1 New York Plaza）49%的股份。

这很有可能是中投今年3月总部从加拿大迁往纽约后的第一笔投资。

根据报道，中投本次投资将近7亿美元，这笔49%的股权投资是从全球办公楼地产巨头布鲁克菲尔德办公资产公司（Brookfield Office Properties，简写BCP）手中购买的。

BCP是全球办公地产界“龙头”，其资产遍布北美、澳大利亚等发达市场。此前，安邦收购多伦多写字楼、中投投资悉尼地产都与该公司相关。

而中投此次收购的纽约广场1号楼位于曼哈顿岛的最南端，紧靠东河，距离纽约证券交易所只有区区几个街区。大楼层高50层，长期租户包括Fried Frank律师行在内的顶级咨询机构。其价值14亿美元。

中投公司在面积为260万平方英尺的那所大楼的投资为被动持股，此项收购完成后，BCP仍然掌握控股权。

尽管投资方式不同，中投的这个大手笔仍与刚刚公布的人寿项目有不少相似之处：商业区核心地带、租户品质高。中国人寿联合不动产投资管理机构RXR收购的曼哈顿美国大道1285号写字楼，大楼总规模约180万平方英尺，楼高39层，地处纽约曼哈顿中城核心区域，距时代广场和中央公园均只几百米距离，为曼哈顿地标性建筑之一。

根据本报统计，人寿16亿美元最大单一投资及中投的7亿股权投资均为5月以来曼哈顿乃至整个北美地区最大的地产案例之一。

缘何写字楼项目受到中资险资以及主权基金的共同青睐？全球大型保险公司美国国际集团（AIG）董事总经理和代理首席经济学家莫恒勇（Henry Mo）认为，美国整体经济的回暖推升整个写字楼市场，市场前景在未来多年内都将持续向好。

“我们对美国房地产市场整体分析显示，在包括住宅、酒店在内的五种地产类型中，商业地产从租金、需求、空置率在内的各项指标的反应是最好的，我们判定商业地产仍然在扩张周期中。”莫恒勇在接受21世纪经济报道专访时表示。

作为全球最大的保险公司之一， AIG目前大概管理有3500亿美元的资产。莫恒勇负责为公司的资产管理和保险业务提供全球房地产、商业地产和其他宏观经济方面的预测。五月份，他带领团队刚刚完成了超过百页的美国房地产行业分析。

他表示，中国投资者已经成为美国市场备受瞩目的力量，预计未来会有更多中资企业进入。“根据今年5月亚洲协会（AsiaSociety）和罗森咨询公司（RosenConsultingGroup）联合发布的《中国在美国房地产的投资报告》，预计2016~2020年，中国投资者在美国商业地产和住宅上的直接投资（不包括未来新建项目）将累计至少2180亿美元，约合人民币1.4万亿元。

该报告还称，2010~2015年间，不包括机构和信托在内，中国投资者在美国购买房产（包括商业房产和住宅）的支出高达1100亿美元。

其中，中国投资者在美国的住宅上（包括托管公寓、自住和投资）累计花费了至少930亿美元，并且以每年20%左右的速度增长。

然而，根据罗森提供的数据，过去6年中国在美国写字楼的投资金额只占到整体的22%。“从商业前景考虑，写字楼仍在扩张周期当中。中国投资者可以更多地考虑依然在扩张周期中的写字楼项目。”莫恒勇表示。

酒店和住宅投资 可能会走下坡路

《21世纪》：中国企业对于美国商业地产并不陌生，中投早在2011年就曾参与投资曼哈顿麦迪逊大街写字楼，而近期中投、人寿这两个投资也都是十亿美元上下的大手笔。目前，美国商业地产是一个什么整体情况？

莫恒勇：金融危机后，曼哈顿以及美国的写字楼确实经历过一个低谷，但从2011年以后已经缓慢上升。从我们收集的各方面数据来看，美国商业地产还在一个明显的扩张周期。这个扩张周期的基础源于美国整体经济环境的回暖。

美联储刚刚公布的褐皮书称，四月至五月中旬，经济活动在美国大部分地区出现适度增长。从产业上来看，我们看到科技和咨询管理行业明显回升。这些都会导致对写字楼的需求上涨。

从我们自己的模型来看，写字楼的供需关系目前非常不平衡，需求一直超过供给，而一个很重要的指标空置率（Vancancy Rate）一直下降，我们预计到2018年才能达到平衡或供大于求。

因此，从商业周期看，目前进行商业地产的投资仍然是好时间。

《21世纪》：根据最新统计显示，美国整体房地产市场的价格都有大幅度上涨，很多人担心泡沫和过热。这个在写字楼、商业性投资里会不会有同样的担心？

莫恒勇：美国整个房地产行业从2010年开始复苏，至今已经有6年。你提到的价格大涨确实是现实的情况，而我们观察到的情况是，地产整体的增值空间正在减少，作为地产投资很重要的一个指标增值回报（Appreciation Return）正在放缓。但地产投资不只是看交易的买入卖出差价，它包括租金收入等一系列更复杂的指标。

我们自己的研究运用增值回报（Appreciation Return）、租金（Rent Growth）、需求（Demand Growth）、供给和空置率五项数据共同判断，认为美国的商业地产（写字楼）投资仍是房地产投资的优质品类。商业地产仍然在扩张（Expansion）中，而中国企业投资最多的酒店和住宅已经进入顶峰（Peaking），接下来可能会走下坡路。

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发布: 2016-06-04    作者:     来源: 21世纪经济报道