旧金山房市外因挑战多 房产急需更新与新建

【大纪元2018年02月17日讯】（大纪元记者李欧旧金山综合报导）进入2018年，美国房地产似乎必须克服更多问题，才能继续迎接荣景。首先是“川普税改”带来的影响、复杂的移民问题、朝鲜的威胁、中国的金融乱象，在加州还有接连的火灾、雨灾、地震⋯⋯这些种种的危机令2018的美国房市增添更多变数。

尽管外因忧患不少，但美国经济仍属稳健，在旧金山湾区，科技公司的发展蓬勃，持续聘雇员工，虽然经过2015年中至2016年中的一些降温之后，湾区高科技经济重新高速增长，对办公楼空间需求大增；增加的员工也需要更多的住房，新公寓建设的热潮在整个湾区延烧，尤其东湾正在加速进行。住房租金仍是全国最高。

当前影响2018房市最显著可能是“川普税改”话题，新变化限制了抵押贷款利息和州和地方税的扣除，致使许多湾区居民的生活成本更高，同时也减少了一些住房拥有者的财政激励；但是同时也保留了原有的资本增值豁免条例、1031税收延期交换法也基本保持不变，这些算是忧愁中可喜的消息。新税法实际如何影响房市，还有待新一年的检验。

对湾区而言，人口增加、车流壅塞、就业兴旺，这些依旧是房市的“最佳队友”，而且因为供需持续失衡，推动老旧房地产再开发和改造的模式应该会在新的一年中继续扩大。除了开发商全新建案的建设，从事收购老旧房产进行改造的工程只会更加旺盛。

据网媒Bisnow报导，开发商Calvera Partners去年底收购了20套山景城（Mountain View）的公寓进行更新，而他们最近还以1,570万美元的价格在桑尼维尔（Sunnyvale）出售了一套37套复合单位（收购价830万）。

不少开发商承认，要在硅谷一带开发新房越来越困难了，SummerHill公寓执行副总裁Katia Kamangar表示，现有居民继续将高密度住房与交通拥堵等同起来。Katia说：“每个人都承认，湾区需要更多的住房，现在市场价格高，但是有时候政策不批准这些大项目，这对整个地区是一个损失。”

展望湾区2018年的房市将如何发展，我们先来看几个最新统计图表，瞧瞧2017又创下了哪些新纪录：（图表来源Paragon）

图一：旧金山雇员人数变化（1990~2017），2017年雇员人数创下新高，而且失业率在2017年11月降到历史最低的2.3%，此前最低是1990年12月的2.4%。

图二：湾区各县租金中位价（2011/2~2017/8），其中马林县（Marin）的曲线近似于圣马刁县（San Mateo）。旧金山从2016年的高峰下走后，2017有缓步回升，现在仍是全美租金最高的城市。

图三：2017年湾区各县与纽约的两房公寓、单房公寓、工作室，每平方呎租金差异。旧金山的工作室每平方呎租金是最高价。

图四：2017年旧金山5单位以上公寓建筑，以价格区间的销售数量。其中以5~9单位的公寓建筑最热销，400万至500万的价位销量最多。

图五：旧金山、阿拉米达县、马林县2~4住宅单位的中位价比较（2011~2017），中位价单位是千美元。价位都是逐年升高，旧金山和马林县涨幅较大。

图六：旧金山多单位住宅上市30天内售出的比例（2010~2017），2017的销售速度比往年都还要快速，尤以两单位最快。

发布: 2018-02-18    作者: 李欧旧     来源: 大纪元