房价再创历史新高 美国地产泡沫又来了？
摘要：去年美国房价增速是2013年以来最快的一年，地产股表现超过标普500平均水平。虽然有强劲需求支撑，但有分析认为，如今的美国地产和2005年一样，处于泡沫前夜，有硬着陆的风险。
随着美国经济不断扩张，美国地产市场逐渐火热起来，2017年，美国房价创下历史新高。
据美国商务部的数据，去年11月，美国独栋房屋价格升至10年来新高。据美国房地产估值公司Zillow统计，2017年，全美房地产库存价值增加了6.5%，换言之，约为2万亿美元。如今，全美房地产价值达到31.8万亿美元。
美国房地产升温反映在股市上，地产股的表现超过标普500的平均表现。去年全年美国地产股涨了75%，几乎是美股平均收益率的四倍。
不过，在一些分析人士眼中，火热的美国地产又一次进入了泡沫阶段。
美国房地产需求强劲
对美国楼市来说，有很多积极因素，其中最重要的是美国两大世代的强劲需求。千禧一代（1981至2000年出生）逐渐进入买房的年纪，婴儿潮一代（1946至1964年出生）逐渐退休，寻求更好的居住条件。
强劲的市场需求，造成美国房地产供不应求。
关注美国房地产的经济学家Matthew Pointon说：
房子一建好，就被卖出去了。
美国房价最高的地方集中在大城市。洛杉矶的房地产市场总值已达2.7万亿美元，位列全美第一；纽约紧随其后，房地产市场总值为2.6万亿美元。在美国，排名前十位的城市房地产市场总值之和为11.3万亿美元，约占全美房地产市场的36%。
房地产泡沫再度来临？
火热的房地产也引发了担忧。曾在2005年预言过美国房地产泡沫破裂的James Stack称，他的“房地产泡沫晴雨表”在过去一年中上涨了80%，这意味着房地产泡沫亮起了红灯。Stack认为：
从估值、消费者心理以及市场普遍否认的角度来看，如今是2005年重现。人们不相信房地产有泡沫，更不愿意去听相关的信息。
尽管最终市场可能会逐渐降温，但Stack则认为，从历史上来看，本轮房地产泡沫会在下一次经济衰退中硬着陆。
Stack称，美联储今年可能进行的三次加息，将会助长美国房地产硬着陆的风险，而地产股也已经逼近本轮上涨周期的顶点。
税改对美国房地产的影响
据美国全国房地产商协会介绍，特朗普税改给房地产市场带来双重影响。
一方面，税改降低了房地产企业的税率，同时购房者也将受益于缴税基数翻倍的影响。但另一方面，抵押贷款的缴税基数从100万美元下降到了75万美元，这可能限制购房者在加利福尼亚、纽约等房价较高地区的购房意愿。
美国房地产商协会称，特朗普税改可能会让热点地区的房价出现下降。
发布: 2018-01-23 作者: 曹泽熙 来源: 华尔街见闻
