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贷款之前的一些考虑

上一期的刘念庆律师信箱介绍了贷款的几个主要类别,在这一期我们再来谈谈选择贷款时还需要考虑的一些因素,因为有的借款人有长期规划, 有的是只作短期投资或近期打算,或是兼顾 近期打算和长远规划, 每个借款人的经济条件又不尽相同,只有知己知彼才能找出现实和自身条件的最佳坐标, 从而做出适当的选择。

一、 做选择之前,不妨提出如下的一些问题:
你打算在这屋子住多久?如果你准备长住,你可选择长期优惠贷款, 如15年或 30 年 定期利率贷款, 这种贷款的好处是可以锁定三十年债务的月支付数额, 便于长期财物规划;但你准备在几年内换个好点的房子, 我们上一期提到的可变动利率贷款 (Adjustable Rate Mortgage)可以帮助你降低你的利率;

你打算保留现有工作多久?如果你并不确定,那就最好选择那种只需支付收入最少部分的一类贷款, 如气球贷款(我们在上一期曾提过)或你准备在几年内换个好点的房子, 我们上一期提到的可变动利率贷款 (Adjustable Rate Mortgage)可以帮助你降低你的利率;  

你的家庭在几年之内会否添丁或因其它原因需扩建住房,如果是的话, 你就可以选择可提供足够本金的贷款以备扩增房屋之需; 你还可以预付本金的方式以便借贷第二顺位贷款(Equity Loan ), 这样你就有足够的资金装修或扩大你的现有住房。 当然你还可以重新贷款的方式获得现金。  

你是否打算为孩子的学费筹钱,是的话,你同样可以贷15 年的 equity loan 或是申请重新贷款。   你的长远财务目标是什么? 贷款的好处是贷款利息可以抵税,但是贷款投资的益处却因投资人的实际年龄和财务目标不同而不同, 需要在投资和退休积蓄之间找出适当的平衡。

二、贷款利率,点数(Point)和其它收费  
如果你已经决定贷款了,在这里我还想提醒你一些技术上的考虑。通常利率和还款期限已在借款书(NOTE )上注明;而点数(Point)则是另一个考虑的因素,点数是借款人付给贷款银行或贷款经纪人的费用,一个点数(Point)相当于贷款额的百分之一。您可以用点数换取较低的利息。有关详情,可向你的贷款经纪人或银行咨询。在厚厚一打的贷款档中,有一份名为TRUTH-IN-LENDING 的档,其中标出了年百分利率(APR),这并不是你的贷款利率,这是在考虑了贷款利率、点数、贷款经纪人的佣金以及其它需要你支付的费用的总和之后得来的年贷款利率。最好在贷款之前先向你的贷款经纪人获得APR 的数据,这便于你作出正确的选择。

三、ESCROW 账户:在申请贷款之前还有一个问题需要留意,多数贷款银行要求ESCROW 账户,这个账户不是用来支付贷款的本金和利息的, 而是银行替客人预收用来支付房产地税和房屋保险的。 有了这个账户,你的月付贷款额会增加一点, 但是你就不用顾虑因为未及时交付这两笔费用而被罚款这样的事情, 因为贷款银行会用ESCROW 账户的钱替你及时付款。有的借款人因为不想增加月付贷款额而要求放弃ESCROW 账户。但银行往往因此而征收Escrow Waiver 费。

四、贷款保险(PMI) 贷款银行为了防止欺诈,对于高风险的贷款要求借贷人购买贷款保险。也就是是说,如贷款的头款不足20%的,借款人必须支付贷款保险,这样你的月付贷款额可能就会包括这笔费用。贷款之前,也最好向你的贷款经纪人查询有关方面的情况或寻求如何能免除贷款保险。

 

发布: 10/28/2008 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu


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