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选择房贷 找对经纪少花冤枉钱

美国房屋贷款看似简单,实际上手续繁杂,而房贷利率更影响屋主长达15年至30年,因此从选择贷款公司到最后房子过户交屋,每个步骤都需小心谨慎。

取得预先贷款证明
当决定好房屋经纪人后,首先必须找寻贷款公司(find a mortgage company),拿到「预先贷款证明」(pre-approval)。
贷款公司会根据收入(income)、信用分数(credit report)决定可贷款的金额数,甚至贷款利率,也影响买方的竞争实力,是否能抢到好屋。

「预先贷款证明」不等于最后定案,仅是估计申请贷款时大概可获得多少的贷款。民众最好联络数家贷款公司和银行,比较利率、费用和贷款点数,通常一个点数(1 point)是总贷款额的1%。


房贷经纪人(broker)和贷款人(lender)


房贷经纪人(broker)与贷款人(lender)是房贷过程中最常听到的两个名词,多数华人混淆不清。 broker是受投资者雇用,帮助投资者寻找贷款资源,而lender才是真正「出钱的人」,也是提供房屋贷款的机构。
一般找房贷经纪人会比直接找银行洽谈来得更好,他们会协助信用不足、拿不到贷款的购屋者,企图拿到最好的房贷利率或贷款。
不过,有些贷款公司的房贷经纪人可直接评估民众的贷款证明,但有些则需再和银行交涉。部分broker虽然在网站上公布可提供最低的房贷利率,但不见得一定可以拿到,民众得小心评估,别被低利率的数字蒙骗。

此外,购屋者也可上优良商业局(Better Business Bureaus,BBB)网站查询贷款公司或银行信誉,看看是否拥有不良纪录。

若遭遇不良的房贷经纪人,也可向优良商业局或消费者保护委员会投诉,甚至与联邦住房与城市发展部门(HUD)联系。


房屋贷款类型


多数房屋贷款为期是十年、15年或30年,类型包括固定利率(Fixed Rate Mortgage)、浮动利率(Adjustable-Rate Mortgage),以及联邦房屋管理局(FHA)贷款。
固定利率房贷是在整个贷款期间保持相同的利率,而浮动利率则是跟着市场房贷利率起伏,但贷款者一开始可得到较低的还款额和较低的开头利率。

若申请贷款者信用不足,就需向联邦房屋管理部门申请贷款(FHA),对头期款的要求也会相对较低,但多数卖家并不接受此类贷款,降低不少购屋选择机会,详情可参考portal.hud.gov/portal/page/portal/HUD/federa l_housing_administration网站。


准备房屋贷款文件


决定贷款公司后,民众需准备W2表格报税单、薪资证明和二至三个月的银行帐户明细表(bank statement)。一般贷款经纪人会帮申请者查询信用分数,但民众最好自行上网申请免费的信用报告再度确认。
申请房屋抵押贷款期间前,最好不要申请其它贷款和信用卡,以免降低信用分数。若利率将会往上升高,可考虑多付点钱来锁住利率,反之则考虑浮动利率。
此外,资金来自国外,必须提供资金正确来源,包括汇款者银行资料。若申请贷款者并非美国公民,还需提供合法居留签证影本和护照。

没有美国工作历史、信用纪录、合法签证、美国驾照,甚至是社会安全密码者,申请贷款可谓难上加难,每家贷款公司对外籍人士均有不同的规定和条件。


房屋贷款保险


若房屋头期款低于20%,多数贷款公司会认定贷款人为高风险群,要求民众购买房屋贷款保险(Private Mortgage Insurance, PMI),直到还款金额达到20%至22%为止。

举例来说,若房价为30万,仅放10%的头期款3万元,那贷款额约27万,每月房屋贷款保险就得另外支付约140元。

 

发布: 11/16/2010     作者: 未知       来源: 世界新闻网


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