美国房地产信贷“松动”：首套首付仅3%

　　在经历了金融危机后的数年寒冬后，美国房地产抵押贷款市场再次迎来春天。

　　近期美国各大银行纷纷宣布将放宽抵押贷款标准，包括接受较低的信用评分以及降低对首付的要求。虽然相较于历史水平，目前的抵押贷款标准依然偏紧，但种种迹象表明市场对房地产的信心正在强劲复苏，抵押贷款业务重新受到银行青睐。

　　标准降低

　　近日，美国多伦多道明银行（TD Bank）宣布首次购房和中低收入购房者，只需支付首付的3%，就能从银行得到抵押贷款买房。一年前，这一比例是5%。如果有亲友、非营利机构或政府愿意为他们提供首付，贷款人甚至可以不花一分钱从银行得到贷款。

　　富国银行（Wells Fargo）——美国最大住房抵押贷款银行，今年开始允许那些信用水平较高、购买了抵押贷款保险的借款人为首套住房仅支付5%的首付，其中2%的首付可以由借款人的亲友代其交付。

　　房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），这两家政府支持的房贷巨头，表示将购买首付低至5%的贷款，前提是这些贷款已包含按揭保险。房利美信贷专员罗布·舍费尔（Rob Schaefer）指出，保险公司对房地产市场的信心不断增强，由于联邦住房管理局（FHA）收取的费用较高，使得私人保险对于信用评分较高的借款人具有更大的吸引力。

　　另一方面，银行降低了对贷款申请者信用评分标准。这也标志着银行在接受贷款申请者时，不再那么挑剔。据某抵押贷款软件提供商提供的数据，3月申请贷款者的评分维持在755，与去年同期的761相比有所下降。由FHA提供担保贷款购房者的信用评分也从一年前的696下降到684。

　　美国各大银行不约而同地选择放宽抵押贷款标准，与近期银行业经营状况欠佳有关。

　　据近日美国各大银行陆续发布的第一季度财报，抵押贷款业务普遍表现不佳。美国银行一季度亏损2.76亿美元，抵押贷款银行业务收入较低。摩根大通一季度净利润同比大幅下降19%，至52.7亿美元，新签抵押贷款同比大幅下滑68%至170亿美元。与此同时，富国银行发布的财报显示其抵押贷款业务继续下降，此项业务收入从去年同期的28亿美元降至15亿美元。

　　种种迹象表明，在过去一直为银行带来巨大利润的抵押贷款再融资业务已经基本耗尽。抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association，MBA）预测2014年发放的抵押贷款为11000亿美元，比2013年的18000亿美元减少36%。“随着再融资大幅下降，大家都在竞争信贷发放这块大馅饼的一小部分。”多伦多道明银行贷款部副总裁迈克·科普利说道。

　　为了寻找新的利润点，银行将不得不争夺那些可能没有完美的信用记录和大量首付的借款人。

　　信贷松动

　　在美国房地产泡沫破灭过去五年后，美国人似乎正在找回对房地产的兴趣。据最近的一项盖洛普民意调查（Gallup poll），30%的美国人认为房地产是最好的长期投资，黄金和股票以24%并列第二。虽然目前美国人对房地产的热情与2002年购房高峰期相比相差甚远，但美国从次贷危机的阴影中走出来的速度惊人。

　　雅虎公司分析师菲尔·珀尔曼（Phil Pearlman）说道：“对于投资，一瞬间被点燃的热情让我们集体失忆。”

　　市场对房地产不断上涨的热情以及银行陆续降低抵押贷款标准让人们不由自主地联想到8年前的次贷危机。

　　美国次贷危机从2006年春季开始逐步显现，因次级抵押贷款机构破产导致投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引发金融风暴。

　　在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣、前几年利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

　　次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业。一些贷款机构向那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，提供次级抵押贷款用于购买住房，贷款利率也会相应地比一般抵押贷款高很多。

　　但随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

　　次贷危机导致美国的住房销售量和售价明显下降，由于金融危机蔓延到实体经济导致企业盈利骤降、失业人数增加，住房贷款的坏账比例还在增加，商业地产也出现问题。只要房价一直下跌，与房地产相关的证券类资产就会不断贬值，这使金融机构的不良资产进一步增加，从而引发更为严重的信贷紧缩。

　　在过去的几年中，美国政府一直采取积极措施逐渐走出金融危机的阴影，量化宽松政策在拯救危机的过程中发挥了巨大的作用。经济已经反弹并在持续恢复中。

　　从需求方面看，美国存在着“地产复苏—消费改善”的良性机制。经济恢复带来了就业整体的改善和居民收入的增加以及个人消费能力的提高。同时，家庭债务的清偿以及家庭信贷坏账率、拖欠率的下降，使得资产负债表得以修复，信贷投放意愿有所提高。这些都为地产复苏和稳定消费提供了条件。

　　另一方面，2012年以来地产市场复苏，房屋价格企稳回升，进一步改善了金融部门和家庭资产负债表，夯实了消费增长的基础，增强了宏观需求能力。

　　美国住房市场已经走出了深度滑坡状态，房价上涨速度超过人们的普遍预期。但房价快速上涨正在引发新的担忧情绪：这是否意味着下一场的泡沫？

　　不过就目前而言，这种担忧还为时尚早。全美住房价格与收入之比仍旧远远低于长期平均值。

　　“信贷虽然出现松动现象，但它是从紧的起点开始松动。” MBA的首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼（Michael Fratantoni）说道。

发布: 2014-04-22    作者: 薛皎     来源: 第一财经日报