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房贷专家Ginny林谈新移民买房贷款常识

南加州新移民越来越多,常遇到关于购房贷款,报税缴税等方面的问题。First American Financial & Investment Corp.公司的经纪人Ginny林女士,来自台湾,从事房地产和贷款24年,曾帮助客户解决过很多疑难问题。针对她见到的新移民常遇到的实际困惑,美国第一房贷服务公司林女士总结以下资讯,希望对新移民有所帮助。

外国人也可来美买房贷款

林女士说,只要有美国有效签证,入境后到提供贷款的银行开户,并且可以出示证明。5%自备款是自己的即可向银行借款。她建议初来美国的新移民可多涉猎房地产讲座与周围亲朋的经验。

林女士说外国人可以贷款,如在外国有两年以上工作经验,还有资产证明,自备款40%中的5%是本人的,如买100万,40万中的2万是自己的就可以申请贷款。

新移民申请贷款,如何还没有信誉,建议去大银行开一个户口存500美元,可申请一个Secure card,购物就可以用了,两个月就可以慢慢建立Credit。

Credit在680分以上可以有一般的贷款,如果580以上可借FHA政府贷款。政府贷款利率都在3.5%左右。房利美和房地美都有中文的购屋指南。长期不付Credit,信誉当然会不好。

报税=/=缴税

新移民要培养报税的习惯。如有一位新移民,月收入4500美元,报税时报低收入只报1000元,但如果想重新贷款,低收入就没办法。

华人一个错误观念,认为报税等于缴税,其实不是。如房子出租给别人,每月2000美元,一年24000美元,但如果不报税,每月mortgage(抵押)也是两千元,那一年mortgage就是24000美元,收入和支出都是24000美元,就不用缴税了。

林女士认为这样并不对的,这样会享受不到报税的优惠。

一位退休老先生房值48万,欠16万,问可不可以贷款,他的退休金16000/年,不到1300/月,如果16万欠款要每月2400元才能拿查收入的贷款。

因为要付房租,地产税和保险,这三样是45%的收入,去年每月收入1300,不想报税,但事实上每月mortgage也是1300元。这样不报税就拿不到查收入的贷款利率。

有的查收入的贷款利率可拿到3.375%,不查收入的最低是4.75%。每个人都要培养报税的观念,才能享受美国法律给与人的公正优惠。

贷款三要素:Credit,收入Income和房净值

林女士介绍如果希望信用Credit好,要及时存入花掉的钱,不要把信用卡用到几乎上限,那样Credit不会好,如5000元上限用1000元或1500元信誉就很好。也不要开太多的信用卡。

需要补休Credit,就是改变消费习惯,Credit report可看到你花钱的模式,如果恢复好信用,半年就会起来。可以去银行申请,开水,电帐单,给人家租房子,房东也可以提供Credit。

任何Credit不能迟交,否则会留下记录。房租Credit如恢复好信用,一年?会消掉。完全看不到坏记录,需要一年。

收入方面,要有习惯用信用卡和支票存入支出,都有凭据。借贷交易要以支票为凭据。最好用支票付钱。增加收入也可把部份房减租。

房净值如低于20万,还需再保PMI,Property Mortgage Insurance,需多付保险费。

美国鼓励人买房和贷款抵税

林女士认为美国鼓励人买房和贷款抵税。林女士建议买房最好一半现金,一半Credit,美国所有缴房贷的利息是可以抵税的。如果是现金,放在那里是不动的,那在美国的收入就没有办法抵税。

如每月收入是5000元,一年六万元要付收入税 Income Tax,如买50万的房子,放25万的贷款,每月2000元Mortgage,就可抵24000元,这样六万元收入只需缴三万六收入的税就好了。

林女士说,美国是一个Credit的世界,好好地管理,既会拿到很好的优惠,也可享受低利率,还可抵税。

对新移民,林女士建议先买一个自己住的房子,不但可以有自住屋贷款优惠,并且可用建立自己的信用额度,房子只要长期拥有,便有机会升值。“有平静安稳的家,也可以建立自己的Credit,不需要一定买豪宅,量力而行。”

最后,林女士建议新移民在美国有问题要找专业指导,需要会计找专业会计师,生病找医生,这样可得到专业正确的指导。


发布: 2012-10-10    作者: 未知     来源: 大纪元


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