美国房地产贷款的机制

在这篇文章中，把自己对于100年来美国房地产和房地产经纪人的发展历史中总结之后，来发表一下美国房地产的核心问题的看法，文章中的主要信息来自于全美房地产经纪人协会NAR的纪念专辑，<百年美国梦>。

美国房地产的核心是房地产贷款系统，这个贷款系统包括：联邦水平的贷款政策与利率，房地产贷款二级市场发展，房地产贷款三级市场的贷款方针。

在这里，我把美国的房地产贷款系统划分为三个级别，即美国联邦级，贷款金融机构级，银行级，这三个就组成了美国房地产贷款的生态系统。

(一)美国的土地是私有，联邦政府不能用行政来调控房地产

从1908年之后的资料来看，美国政府对于房地产几乎没有用行政干预，但政府又不可能完全不干预和介入房地产，房地产业是关系到社会稳定的重要问题，最重要的问题也是美国政府是民选的政府，如果不按选民的意愿来对待房地产问题，那么执政党就会面临着巨大的风险。

也可以说，美国的房地产政策不是联邦政府来制定的，而是广大的民众。

(二)美国房地产贷款的历史回顾

1 联邦系统

1) FHA 贷款

在1934年之前，美国的房地产贷款只有银行贷款，即CONVENTIONAL LOAN，政府没有介入房地产贷款。但在1934年，美国政府针对全美范围内的严重经济危机，大批银行倒闭，银行不敢贷款的局面下，制定出划时代的贷款新政-FHA LOAN，即联邦担保贷款，值得注意的是，这里所谓的担保是指保险(INSURED)，即贷款人购买贷款保险，钱还是有银行出，政府并没有直接介入贷款，但一旦贷款人断供，这时房子才被美国政府收回，并由房地产经纪人来出售(消费者不可以直接购买)。

FHA贷款的特点：

1)低首期：银行要求20%首期(在当时)，FHA可以3%，同时最高6%的过户费也可以打到贷款里，即买主可以付3%的现金就可以买到房子。

2)信用可以不完美，银行因为贷款人信用不好，而拒绝贷款，FHA就可以。

3)贷款人负债比例可以高，银行要求贷款人的最高负债不可超过36%，FHA可以达到39%。

FHA贷款的最大的好处是低首期，即买主最低的拿出现金(包括过户费)可以是3%。

FHA对于放款的银行来说，没有风险，赚了是银行的，亏了是美国政府的，这就是所谓的HUD HOME-政府拍卖屋的由来，所以，银行的胆子就大起来。

(2)VA LOAN-军人贷款

二次世界大战结束之际，数百万美军回到美国，当时估计从军的人数在1600万左右，战争结束后，如何安排这些为国家付出的无数军人的住房问题，就成了美国政府迫切要解决的问题。

在1944年，美国联邦政府，就推出了VA 贷款(VETERANS ADMINISTRATION OR AFFAIRS)来解决美国军人的贷款问题。

VA贷款的特点是：

1)可以零首期

2)负债比率可以高，最高41%。

银行没有风险，如果买主断供，VA收回房子，再由房地产经纪人出售。

在1949年，美国的房地产经纪人中49%是退役军人，很多参加过二次大战，10%左右的参加过第一次世界大战，而且房地产经纪人几乎是男性，没有女性。

2 贷款二级市场(SECONDARY MARKET)

在FHA贷款推出之后，问题又来了，那时美国的银行的资金很少，没有什么钱可以放贷，因为住宅贷款是长期的，钱不够周转，1938年(日本大举进攻中国的时候)，美国政府就成了了所谓的房利美(FNMA-FANNIE MAE)，专门收购银行的贷款，然后在把现金给银行，银行就又有钱再贷款。

目前，美国的大多数贷款都是按房利美的标准来制定的，美国的住宅贷款的二级市场，也就是国内所称之为的贷款证券系统是世界上最发达的。1968年美国政府把房利美私化，目前在她的25名董事中，有5名是由政府任命。

2 贷款利率

1)利率的历史

美国的房地产贷款分为住宅贷款(MORTGAGE)和商业房地产贷款，这两种贷款的机制是不同的，尤其是利率方面。在这里我们只讨论住宅贷款的利率。

美国住宅贷款的利率-固定利率是有美国的债券市场(BOND MARKET)决定的，不是由美国联储的基准利率决定的，只有浮动利率与联邦基准利率正相关，这一点是非常重要的。美国历史上，住宅贷款，30年固定利率是9%左右，在80年代达到高达12-13%，最高是18%。

那时的特点就是高通货膨胀，高利率，经济不振，利率太高，没有人买的起房子。

2)固定利率的中国因素

在进入2000年之后，美国的固定利率开始显著下降，2000年约8。5%，之后一直处于下通道，2002年9月11日之后，联邦下调利率，使得贷款的浮动利率很低，约在3。25-4。5%左右，这就是美国房地产大跃进的原因，那时固定利率在5。5-6%左右。从利率上，我们就可以知道美国的房地产为什么在2003-2005年大涨的原因了。

为什么后来浮动利率又高了，但固定利率一直没有提高？还是在6-7%之间？

一种说法是中国的因素。中国的外汇储备相当一部分是买了美国政府的债券，稳定了美国的债券市场，使得美国的固定贷款利率降低。

我们可以看出机制是：中国出口廉价的商品，造就了沃尔玛，没有中国，就不可能有沃尔玛(以前美国最大的是K-MART)，中国换来了大量的美元，但不是现金，也不是支票，而是美元的另一个符号-美国政府的债券(T-BILL)，所以中国只能把帐上的美元到美国换成美元债券(电子符号)。

所以 中国的美元外汇储备目前变得非常微妙，大量出售，就造成美元贬值，不出售，美国故意让美元贬值，中国辛辛苦苦赚来的美元又被美国控制，卖不能卖，只有摆在那。

看来，中国是犯了一个大错误，不应该相信自己的对手，而应该用外汇买入黄金，而不是美元。

房利美，房地美的问题出来之后，才知道中国也购买了大量的他们的债券，很有可能几千亿美元所剩无几，看来，中国十几年赚来的外汇，就这样打了水漂，就算不打水漂，中国也拿不出来花，就像股票一样，一卖就跌，换句话说就是，中国的美元外汇储备被套住了！

人们还在讨论什么是货币战争，什么时间爆发，实际上早就打响了，中国已经吃了大亏，美元外汇储备被对手套住，再一点一点地被吃掉。中国早就陷入了美国设计好的圈套，为什么美元在近两年大幅贬值，一贬值，想出售都来不及，一出售，就亏，为时已晚。

目前，美国的几乎所有的银行均收紧了贷款的标准，使得相当一部分买主不能实现所谓的美国梦，因为前几年，宽松的贷款政策让很多美国人最了一场恶梦，甚至这场恶梦也传染了远在太平洋彼岸的中国，许多无辜的人也为这场恶梦付出了沉重的代价。

发布: 2008-08-17    作者: 高云堂     来源: 高云堂搜狐博客