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美国房地产贷款的机制

在这篇文章中,把自己对于100年来美国房地产和房地产经纪人的发展历史中总结之后,来发表一下美国房地产的核心问题的看法,文章中的主要信息来自于全美房地产经纪人协会NAR的纪念专辑,<百年美国梦>。

美国房地产的核心是房地产贷款系统,这个贷款系统包括:联邦水平的贷款政策与利率,房地产贷款二级市场发展,房地产贷款三级市场的贷款方针。

在这里,我把美国的房地产贷款系统划分为三个级别,即美国联邦级,贷款金融机构级,银行级,这三个就组成了美国房地产贷款的生态系统。

(一)美国的土地是私有,联邦政府不能用行政来调控房地产

从1908年之后的资料来看,美国政府对于房地产几乎没有用行政干预,但政府又不可能完全不干预和介入房地产,房地产业是关系到社会稳定的重要问题,最重要的问题也是美国政府是民选的政府,如果不按选民的意愿来对待房地产问题,那么执政党就会面临着巨大的风险。

也可以说,美国的房地产政策不是联邦政府来制定的,而是广大的民众。

(二)美国房地产贷款的历史回顾

1 联邦系统

1) FHA 贷款

在1934年之前,美国的房地产贷款只有银行贷款,即CONVENTIONAL LOAN,政府没有介入房地产贷款。但在1934年,美国政府针对全美范围内的严重经济危机,大批银行倒闭,银行不敢贷款的局面下,制定出划时代的贷款新政-FHA LOAN,即联邦担保贷款,值得注意的是,这里所谓的担保是指保险(INSURED),即贷款人购买贷款保险,钱还是有银行出,政府并没有直接介入贷款,但一旦贷款人断供,这时房子才被美国政府收回,并由房地产经纪人来出售(消费者不可以直接购买)。

FHA贷款的特点:

1)低首期:银行要求20%首期(在当时),FHA可以3%,同时最高6%的过户费也可以打到贷款里,即买主可以付3%的现金就可以买到房子。

2)信用可以不完美,银行因为贷款人信用不好,而拒绝贷款,FHA就可以。

3)贷款人负债比例可以高,银行要求贷款人的最高负债不可超过36%,FHA可以达到39%。

FHA贷款的最大的好处是低首期,即买主最低的拿出现金(包括过户费)可以是3%。

FHA对于放款的银行来说,没有风险,赚了是银行的,亏了是美国政府的,这就是所谓的HUD HOME-政府拍卖屋的由来,所以,银行的胆子就大起来。

(2)VA LOAN-军人贷款

二次世界大战结束之际,数百万美军回到美国,当时估计从军的人数在1600万左右,战争结束后,如何安排这些为国家付出的无数军人的住房问题,就成了美国政府迫切要解决的问题。

在1944年,美国联邦政府,就推出了VA 贷款(VETERANS ADMINISTRATION OR AFFAIRS)来解决美国军人的贷款问题。

VA贷款的特点是:

1)可以零首期

2)负债比率可以高,最高41%。

银行没有风险,如果买主断供,VA收回房子,再由房地产经纪人出售。

在1949年,美国的房地产经纪人中49%是退役军人,很多参加过二次大战,10%左右的参加过第一次世界大战,而且房地产经纪人几乎是男性,没有女性。

2 贷款二级市场(SECONDARY MARKET)

在FHA贷款推出之后,问题又来了,那时美国的银行的资金很少,没有什么钱可以放贷,因为住宅贷款是长期的,钱不够周转,1938年(日本大举进攻中国的时候),美国政府就成了了所谓的房利美(FNMA-FANNIE MAE),专门收购银行的贷款,然后在把现金给银行,银行就又有钱再贷款。

目前,美国的大多数贷款都是按房利美的标准来制定的,美国的住宅贷款的二级市场,也就是国内所称之为的贷款证券系统是世界上最发达的。1968年美国政府把房利美私化,目前在她的25名董事中,有5名是由政府任命。

2 贷款利率

1)利率的历史

美国的房地产贷款分为住宅贷款(MORTGAGE)和商业房地产贷款,这两种贷款的机制是不同的,尤其是利率方面。在这里我们只讨论住宅贷款的利率。

美国住宅贷款的利率-固定利率是有美国的债券市场(BOND MARKET)决定的,不是由美国联储的基准利率决定的,只有浮动利率与联邦基准利率正相关,这一点是非常重要的。美国历史上,住宅贷款,30年固定利率是9%左右,在80年代达到高达12-13%,最高是18%。

那时的特点就是高通货膨胀,高利率,经济不振,利率太高,没有人买的起房子。

2)固定利率的中国因素

在进入2000年之后,美国的固定利率开始显著下降,2000年约8。5%,之后一直处于下通道,2002年9月11日之后,联邦下调利率,使得贷款的浮动利率很低,约在3。25-4。5%左右,这就是美国房地产大跃进的原因,那时固定利率在5。5-6%左右。从利率上,我们就可以知道美国的房地产为什么在2003-2005年大涨的原因了。

为什么后来浮动利率又高了,但固定利率一直没有提高?还是在6-7%之间?

一种说法是中国的因素。中国的外汇储备相当一部分是买了美国政府的债券,稳定了美国的债券市场,使得美国的固定贷款利率降低。

我们可以看出机制是:中国出口廉价的商品,造就了沃尔玛,没有中国,就不可能有沃尔玛(以前美国最大的是K-MART),中国换来了大量的美元,但不是现金,也不是支票,而是美元的另一个符号-美国政府的债券(T-BILL),所以中国只能把帐上的美元到美国换成美元债券(电子符号)。

所以 中国的美元外汇储备目前变得非常微妙,大量出售,就造成美元贬值,不出售,美国故意让美元贬值,中国辛辛苦苦赚来的美元又被美国控制,卖不能卖,只有摆在那。

看来,中国是犯了一个大错误,不应该相信自己的对手,而应该用外汇买入黄金,而不是美元。

房利美,房地美的问题出来之后,才知道中国也购买了大量的他们的债券,很有可能几千亿美元所剩无几,看来,中国十几年赚来的外汇,就这样打了水漂,就算不打水漂,中国也拿不出来花,就像股票一样,一卖就跌,换句话说就是,中国的美元外汇储备被套住了!

人们还在讨论什么是货币战争,什么时间爆发,实际上早就打响了,中国已经吃了大亏,美元外汇储备被对手套住,再一点一点地被吃掉。中国早就陷入了美国设计好的圈套,为什么美元在近两年大幅贬值,一贬值,想出售都来不及,一出售,就亏,为时已晚。

目前,美国的几乎所有的银行均收紧了贷款的标准,使得相当一部分买主不能实现所谓的美国梦,因为前几年,宽松的贷款政策让很多美国人最了一场恶梦,甚至这场恶梦也传染了远在太平洋彼岸的中国,许多无辜的人也为这场恶梦付出了沉重的代价。


发布: 2008-08-17    作者: 高云堂     来源: 高云堂搜狐博客


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