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美国按揭产业的运行模式-高云堂百问百答中介互动

问题八十二:美国的按揭经纪行业操作模式如何?

答:

美国的住宅贷款行业是非常发达的,历史也很悠久,至少有100多年了,在此仅介绍一下按揭经纪行业的一些与国内显著不同的地方,供大家参考。

(一)美国住宅贷款的二级市场

美国的按揭两个市场的划分:

一个是称为PRIMARY MORTGAGE MARKET,也就是所谓的一级市场,一级市场就是产生按揭或叫放款的市场,另一个就是SECONDARY MORTGAGE MARKET,称为二级市场,主要的业务是买卖按揭的,也可以认为是按揭的交易市场,国内称为按揭的证券化,这种机制,简单地理解就是按揭是一种商品,可以交易。一级市场相当于零售,二级市场相当于批发,但这种零售与批发的顺序正好相反的。

二级市场最知名的就是中文称之为“房利美”的机构,目前这是我看到的中文翻译最恰当一个名字。“房利美”的英文全名是:FEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION(FNMA),中文直译是全美联邦按揭联合会,英文口语简读为:FANNIE MAE,即FNMA的口语读法,在美国,都是读它的四个字母,这就是“房利美”的来由。这个机构本来是美国政府的机构,目前它的大部分股份已私化,但政府有相当的影响力。二级市场还有很多类似于房利美的公司,同时二级市场的交易金额非常庞大。

(二)美国住宅贷款的一级市场

一级市场就是产生贷款的市场(LOAN ORIGINATED),如果我们把贷款当成一件商品的话,一级市场,类似于生产贷款的地方,诸如商业银行,放款公司,按揭经纪公司等,这些产生贷款的地方,统称为一级市场。在一级市场中产生的按揭,不是全部卖给二级市场,只有其中的大部分,为什么要卖掉呢?因为没有钱来继续放款了,卖掉之后的钱再贷出去,产生一个循环,这是因为在1930年代经济危机时,银行的钱不多,没有钱继续放款,美国政府才介入成立了“房利美”,来买贷款,把钱再给银行,银行才能继续放款。

(三)美国按揭一级市场的运作机制

1 一级市场的组成

美国的按揭一级市场是有三部分组成:

1)银行

这其中有商业银行,储蓄银行等。银行的功能是多方面的,既有一级市场的功能,有的大的银行也既有二级市场的功能,也就是购买一些按揭公司的贷款之后,可能自己留下,也能再卖掉。在产生按揭方面,银行是批发商而不是零售商,直接从银行按揭的可能只有一小部分,约在20-30%左右,绝大多数是由按揭经纪公司在间接来做的,这就是在美国,按揭不直接到银行去的原因。

2)按揭财务公司(MORTGAGE LENDER)

这种公司不是银行而是财务公司,多数是没有什么资金的,但少数的资金很强大,比如COUNTRYWIDE是美国最大的按揭财务公司,不亚于银行。这种模式的公司主要是靠从银行借钱来贷款,然后快速卖出来运营,所以风险比较大。按揭财务公司少数有自己的零售店面,但决大多数没有,都是靠按揭经纪公司来产生按揭。

3)按揭经纪公司(MORTGAGE BROKERAGE)

真正的一级市场的主力是按揭经纪公司(MORTGAGE BROKERAGE),这是美国按揭市场的食物链最大的一个,估计70%左右的按揭来自于按揭经纪公司。按揭经纪公司可以和任何一个银行,按揭财务公司签订协议,代理他们的产品,而且是全美性质的,一般来说,一个按揭经纪公司会与几十个银行和按揭财务公司有代理业务。

从理论上讲,这种模式也是B2B市场模式,笔者将B2B看作是BANK TO BROKER,这同美国的二手房交易,新房销售的模式是一样的。

(四)美国按揭行业对国内的启示

1)由于二级按揭市场的存在,市场上永远有足够的钱来放款,这不同与国内的情况,国内的银行每年的贷款有限制,总有一天没有足够的钱来放款。这将是国内的按揭行业未来几年要考虑的问题。

2)买房贷款多数不是到银行,银行的主业不是按揭,银行的店面很多没有按揭的服务,但商业贷款是去银行的店面。银行是按揭款的主要来源者。

3)按揭经纪公司是按揭的主要来源,约占70%-80%,按揭经纪人是专门才是住宅贷款的专业人士(商业贷款不许要执照),类似于房地产经纪人,按揭经纪人也不是公司的雇员,而是合同制的个体从业者。

4)按揭经纪人受到州政府的严格管制,在申请执照是要到警察局留指纹,并经过美国联邦调查局(FBI)的背景调查,没有问题者才允许参加按揭经纪人的考试。这是为了保护消费者的利益,以免按揭经纪公司卷走客户的钱。


发布: 2007-12-12    作者: 高云堂     来源: 高云堂搜狐博客


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