美国按揭产业的运行模式-高云堂百问百答中介互动

问题八十二：美国的按揭经纪行业操作模式如何？

答：

美国的住宅贷款行业是非常发达的，历史也很悠久，至少有100多年了，在此仅介绍一下按揭经纪行业的一些与国内显著不同的地方，供大家参考。

(一)美国住宅贷款的二级市场

美国的按揭两个市场的划分：

一个是称为PRIMARY MORTGAGE MARKET，也就是所谓的一级市场，一级市场就是产生按揭或叫放款的市场，另一个就是SECONDARY MORTGAGE MARKET，称为二级市场，主要的业务是买卖按揭的，也可以认为是按揭的交易市场，国内称为按揭的证券化，这种机制，简单地理解就是按揭是一种商品，可以交易。一级市场相当于零售，二级市场相当于批发，但这种零售与批发的顺序正好相反的。

二级市场最知名的就是中文称之为“房利美”的机构，目前这是我看到的中文翻译最恰当一个名字。“房利美”的英文全名是：FEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION(FNMA)，中文直译是全美联邦按揭联合会，英文口语简读为：FANNIE MAE，即FNMA的口语读法，在美国，都是读它的四个字母，这就是“房利美”的来由。这个机构本来是美国政府的机构，目前它的大部分股份已私化，但政府有相当的影响力。二级市场还有很多类似于房利美的公司，同时二级市场的交易金额非常庞大。

(二)美国住宅贷款的一级市场

一级市场就是产生贷款的市场(LOAN ORIGINATED)，如果我们把贷款当成一件商品的话，一级市场，类似于生产贷款的地方，诸如商业银行，放款公司，按揭经纪公司等，这些产生贷款的地方，统称为一级市场。在一级市场中产生的按揭，不是全部卖给二级市场，只有其中的大部分，为什么要卖掉呢？因为没有钱来继续放款了，卖掉之后的钱再贷出去，产生一个循环，这是因为在1930年代经济危机时，银行的钱不多，没有钱继续放款，美国政府才介入成立了“房利美”，来买贷款，把钱再给银行，银行才能继续放款。

(三)美国按揭一级市场的运作机制

1 一级市场的组成

美国的按揭一级市场是有三部分组成：

1)银行

这其中有商业银行，储蓄银行等。银行的功能是多方面的，既有一级市场的功能，有的大的银行也既有二级市场的功能，也就是购买一些按揭公司的贷款之后，可能自己留下，也能再卖掉。在产生按揭方面，银行是批发商而不是零售商，直接从银行按揭的可能只有一小部分，约在20-30%左右，绝大多数是由按揭经纪公司在间接来做的，这就是在美国，按揭不直接到银行去的原因。

2)按揭财务公司(MORTGAGE LENDER)

这种公司不是银行而是财务公司，多数是没有什么资金的，但少数的资金很强大，比如COUNTRYWIDE是美国最大的按揭财务公司，不亚于银行。这种模式的公司主要是靠从银行借钱来贷款，然后快速卖出来运营，所以风险比较大。按揭财务公司少数有自己的零售店面，但决大多数没有，都是靠按揭经纪公司来产生按揭。

3)按揭经纪公司(MORTGAGE BROKERAGE)

真正的一级市场的主力是按揭经纪公司(MORTGAGE BROKERAGE)，这是美国按揭市场的食物链最大的一个，估计70%左右的按揭来自于按揭经纪公司。按揭经纪公司可以和任何一个银行，按揭财务公司签订协议，代理他们的产品，而且是全美性质的，一般来说，一个按揭经纪公司会与几十个银行和按揭财务公司有代理业务。

从理论上讲，这种模式也是B2B市场模式，笔者将B2B看作是BANK TO BROKER，这同美国的二手房交易，新房销售的模式是一样的。

(四)美国按揭行业对国内的启示

1)由于二级按揭市场的存在，市场上永远有足够的钱来放款，这不同与国内的情况，国内的银行每年的贷款有限制，总有一天没有足够的钱来放款。这将是国内的按揭行业未来几年要考虑的问题。

2)买房贷款多数不是到银行，银行的主业不是按揭，银行的店面很多没有按揭的服务，但商业贷款是去银行的店面。银行是按揭款的主要来源者。

3)按揭经纪公司是按揭的主要来源，约占70%-80%，按揭经纪人是专门才是住宅贷款的专业人士(商业贷款不许要执照)，类似于房地产经纪人，按揭经纪人也不是公司的雇员，而是合同制的个体从业者。

4)按揭经纪人受到州政府的严格管制，在申请执照是要到警察局留指纹，并经过美国联邦调查局(FBI)的背景调查，没有问题者才允许参加按揭经纪人的考试。这是为了保护消费者的利益，以免按揭经纪公司卷走客户的钱。

发布: 2007-12-12    作者: 高云堂     来源: 高云堂搜狐博客