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浅谈购房合同中的保证金

此专栏由MT LAW LLC 税律师事务所为中国新移民就法、 税律师事务所为中国新移民就法、 税公司法、房地产财规划等方面的律问题作出专业知识介绍和普及。本专栏内容不代表律师事务所的法意见普及。

在上期专栏买方常见问题Q&A中,我们有谈到报价要约中的保证金(Deposit)问题。通常保证金分两次支付,一笔是随报价要约(offer)支付的保证金,另一笔是随正式合同支付。上次专栏中有提到随offer支付的保证金通常是1000美金,若报价要约(offer)中的条件条款(Contingency)没有满足, 买方有权要求卖方退还保证金并终止合同。若由于买方自身原因要求终止合同,买方将损失1000美金保证金。

在签署正式买卖合同(Purchase and sales Agreement )时,买方还须支付第二笔保证金。 按麻州的商业惯例,两次保证金的金额相加,总额约为全部购房款的5%。在正式合同的价格条款中,会将两次保证金的数额列明,对两次保证金都产生约束作用。

在报价要约和正式买卖合同中,通常都包含违约金条款(Liquidated Damages Clause), 或者英文也称为Buyer’s Default Damages。报价邀约中的违约金条款仅约束第一次保证金,通常是1000美金,正式合同中的该条款则对两笔保证金都起到约束力。通常正式合同中该条款约定,若买方没有履行买卖合同中的买方义务,所有保证金(两次保证金的总额)归卖方。为了保护买方的利益,通常有经验的房地产律师还会在该条款中加入限制条件“该保证金是卖方获得救济的唯一方式”,这样一旦买方违约,买方损失的仅是保证金,卖方也不得向买方主张高于保证金的实际损失或要求继续履行合同。而对于卖方来说,即使保证金的数额高于实际卖方的损失,卖方也可以依据违约保证金条款,拿到购房价格5%的保证金。

曾经有个案例,一单交易中, 购房价格5%的违约保证金高达$92,500美金, 买方由于个人原因违约导致成交不能完成,卖方因而主张$92,500美元保证金。 买方却认为卖方的实际损失远小于保证金金额,高额保证金违反公平原则。卖方提起诉讼,麻州上诉法院的最终判决支持了卖方$92,500美元高额保证金的主张。 法院判决认为购房价格5%的违约金是行业流行的标准,买卖双方也在买卖合同中予以认可,因此代表了大多数人对卖方损失的合理预期。该案件的判决结果表明法院认可商业习惯,并尊重买卖双方的意思自治。

因此,买方在签署合同时应注意,如果房屋的购买价格很高, 5%的保证金明显高于可以预期的损失, 在合同签署阶段可以和卖方协商适当降低保证金的金额。 或者在违约保证金条款中,加入保护自己的时间条件, 如把判定违约的时间点延长到“合同约定的成交日期后30天内”或“双方约定的延期之后”等。 有关合同条款的具体修改还请咨询有经验的房地产律师。

以上仅为一些基本的考量方面,当事人还需结合自身情况,对合同的内容进行观察以保护自己的合法权益。如有任何问题,请联系有经验的房产中介或者律师。


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