浅谈购房合同中的保证金

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在上期专栏买方常见问题Q&A中，我们有谈到报价要约中的保证金（Deposit）问题。通常保证金分两次支付，一笔是随报价要约（offer）支付的保证金，另一笔是随正式合同支付。上次专栏中有提到随offer支付的保证金通常是1000美金，若报价要约（offer）中的条件条款（Contingency）没有满足， 买方有权要求卖方退还保证金并终止合同。若由于买方自身原因要求终止合同，买方将损失1000美金保证金。

在签署正式买卖合同（Purchase and sales Agreement ）时，买方还须支付第二笔保证金。 按麻州的商业惯例，两次保证金的金额相加，总额约为全部购房款的5%。在正式合同的价格条款中，会将两次保证金的数额列明，对两次保证金都产生约束作用。

在报价要约和正式买卖合同中，通常都包含违约金条款（Liquidated Damages Clause）， 或者英文也称为Buyer’s Default Damages。报价邀约中的违约金条款仅约束第一次保证金，通常是1000美金，正式合同中的该条款则对两笔保证金都起到约束力。通常正式合同中该条款约定，若买方没有履行买卖合同中的买方义务，所有保证金（两次保证金的总额）归卖方。为了保护买方的利益，通常有经验的房地产律师还会在该条款中加入限制条件“该保证金是卖方获得救济的唯一方式”，这样一旦买方违约，买方损失的仅是保证金，卖方也不得向买方主张高于保证金的实际损失或要求继续履行合同。而对于卖方来说，即使保证金的数额高于实际卖方的损失，卖方也可以依据违约保证金条款，拿到购房价格5%的保证金。

曾经有个案例，一单交易中， 购房价格5%的违约保证金高达$92,500美金， 买方由于个人原因违约导致成交不能完成，卖方因而主张$92,500美元保证金。 买方却认为卖方的实际损失远小于保证金金额，高额保证金违反公平原则。卖方提起诉讼，麻州上诉法院的最终判决支持了卖方$92,500美元高额保证金的主张。 法院判决认为购房价格5%的违约金是行业流行的标准，买卖双方也在买卖合同中予以认可，因此代表了大多数人对卖方损失的合理预期。该案件的判决结果表明法院认可商业习惯，并尊重买卖双方的意思自治。

因此，买方在签署合同时应注意，如果房屋的购买价格很高， 5%的保证金明显高于可以预期的损失， 在合同签署阶段可以和卖方协商适当降低保证金的金额。 或者在违约保证金条款中，加入保护自己的时间条件， 如把判定违约的时间点延长到“合同约定的成交日期后30天内”或“双方约定的延期之后”等。 有关合同条款的具体修改还请咨询有经验的房地产律师。

以上仅为一些基本的考量方面，当事人还需结合自身情况，对合同的内容进行观察以保护自己的合法权益。如有任何问题，请联系有经验的房产中介或者律师。

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