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房地产买卖过户律师的作用

房地产过户陈序中,过户律师(Closing Attorney)起到至关重要的作用。可是过户律师的重要性不仅被忽视,也不容易被客人理解。客人只在最后签字时见律师一面,很多客人误以为过户律师的作用只是监督客人签一堆档而已。客人往往是在过户律师没有尽到自己的责任而让客人造成重大的经济损失后,才意识到一位尽职的过户律师的重要。

我最近连续接了好几件因为客人没有用自己的律师经办过户而受损失的案子。这几个案例中损失最大的是一位亏了上万元的客人。这个客人想买一栋价格不菲的房子,可是精明的卖方指定了自己的律师作为过户律师。客人想:哪一个律师不是都一样吗?所以这位客人并没有坚持用自己的律师过户。 但地产经纪人在起草合同中的特殊协议时用词不够明确,导致其中有一项条款既可以解释成为保护买方,也可以解释成为保护卖方。当买卖双方由于其它事项不能达成协议时,买方曾请我协调, 我审阅合同后,立刻指出了这几条模棱两可的项目并指出其不同的释义。我建议买方对这几条稍作修正从而充分表达买卖双方本来的意向,以明确无误地告诉过户律师这些条款是为了对买方的保护而作的规定。卖方听了买方转达我的意见后故意拖延对合同的修正,只是口头上答应买方“不必担心, 这几条不必修改,我把买卖价再降低一点好了”。 买方听信了卖方的承诺,没有与卖方依照我的意见达成书面修正。结果在过户时,由于合同本身模棱两可的解释,而卖方所选择的过户律师自然就以保护卖方的解释为原则来处理过户中费用的分摊。让我的客人过户时多出了将近上万元的费用。但当客人告诉过户律师卖方当初曾答应他以降低价格为由误导他没有对合同作修改时,因为口说无凭,过户律师并未理会。这个过户律师事务所是赫赫有名的美国律师事务所,他们的做法并没有违反法律;但如果当初这位客人找了自己的律师过户,卖方就不会如此轻易地达到他的目的了。

房屋买卖合同经常是地产经纪人以地产经纪人协会的模板作为基础再与买卖双方协商的结果,地产经纪人经常替买卖双方起草一些特殊条款,很多有经验的地产经纪人会选择一些自己信赖的律师为自己作咨询顾问。一旦碰到棘手的问题,律师的咨询意见会帮助经纪人渡过难关。

客人常常问这样的一个问题:我有权力选择自己信任的律师吗?答案是:当然有﹗只是客人不知道,往往将这个权力自动放弃了。如果你在合同中规定了过户律师或告诉贷款经纪人自己所选择的律师,只要你选择的律师没有不良记录,并且是贷款公司认可的律师,一般贷款公司都会尊重客人的选择。

过户律师在过户前要做很多的工作,他不仅需要仔细检查卖方的产权, 清除所有的产权上的瑕疵, 而且还对买卖合同的解释, 买卖双方各项费用的分担起到中介的作用。很多客人从找房子到借款,忙忙碌碌,事事过目,但却在买房过程的最后一刻忽视了最重要的一个环节,没有用心选择一个自己信任的过户律师,认真负责地把案子处理完毕,导致多花了冤枉钱或是遗留了一些后遗症,直到想要买房子时才发现。过户时,如果买主有贷款,过户律师是代表银行的。但因为银行和买主的利益在很大程度上是一致的,买主为银行选对了律师也就是为自己选对了律师。这么做反而省去了单独请自己的律师所带来的额外费用。事半功倍,何乐而不为?

发布: 07/26/2007 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu


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