买房者如何保护自己

最近常有客户到我们律师事务所来咨询房屋买卖的纠纷案，其实这些客人在房屋买卖中发生的很多问题，都是可以避免的。但他们由于缺乏基本的合同法知识，轻信了卖方的话，给自己造成了难以挽回的损失。等问题发生了再来咨询律师，能挽回的可能性已经太小了。

在购房谈判直到房屋过户这个漫长的过程中，买方一定要注意保护自己，因为卖方没有义务帮助买方买到一个质量优等，价格便宜的房子。买方如果没有利用专业人员（包括地产经纪人，地产律师）来帮助自己，因缺乏经验造成的损失是无法得到赔偿的。英文有个名词caveat emptor，原文的意思是货物出门概不退还, 意思是买主要自行当心, 在法律上它的意义是法院对那些无知的，不使用应该的谨慎的态度来保护自己的买主不予保护。许多客人听到我解释这条法律基本精神后往往后悔不已，怪自己没有事先请专家为自己阅读合同让自己真正理解合同,或请专家仔细检查房子，省了小钱，丢了大钱，懊恼不已。

我还是想通过一个小案例来阐述这条法律的精神。一个客人签署了买卖合同，合同明确规定，双方签字后十日内，买方有对房子进行全面检查的权利，然后还可以针对检查的结果，向卖方提出修改意见, 如果检查后发现房子有大问题, 而卖方又不同意修补, 买方可以在合同规定日内终止合同。卖方告诉买方房子没有大问题，，可以不必着急，买方可以在他方便的时候再去检查，等买方出了一趟差回来后已经过了合同要求的“十日”期限，而买方检查房子后对检查结果不是很满意，向卖方提出要求要对房子的问题进行修补，卖方却一口拒绝，并告知买方因为他没有在合同规定期内完成检查，买方丧失了终止合同的权利。买方非常生气，来咨询我，说卖方明明告诉他不用着急，现在又用合同来压他，要告卖方欺骗。我很坦率地告诉这个客人，他的要求没有法院会同情并给予保护。因为，第一，卖方给予的只是口头安慰的话，并没有付诸于文字，这最多只是一个不表达卖方真实意愿的言辞，不构成可被诉讼的欺骗。如果买方要保护自己，必须将合同中规定的“十日”改成“二十”甚至是“三十”日，给自己足够的时间去完成检查的任务, 通过书面文字来保护自己，而不是轻信卖方的“好话”。另外，卖方说的“房子没有大问题”也不构成欺骗，因为这只是他个人意见的陈述，不是法律要求的“有意的”隐埋实情。在法律上个人意见（statement of opinion）和歪曲事实（misrepresentation of fact）是有不同的法律后果的。意见可以因人不同，因为每个人的看法不同，不会因为有的人的意见是夸大其词而被法律惩罚。有的人好高骛远，有的人谨小慎微，他们的意见会不一样，甚至差别很大。事实却只有一个，如果房子明明漏水，卖方却在合同附属说明文件中说房子从不漏水，这就属于隐埋实情，是可以由法院来惩罚的。所以买方一定要仔细阅读合同，如果不懂就请专业人士帮你弄懂。不要以”我不懂英文”, 或”我不懂法律” 所以”不知道自己签的是什么”来给自己的不理解合同, 甚至不履行合同的行为找借口, 一个不懂得合法地保护自己的人是没有法律会保护他的。

我们很多同胞以不懂英文，不懂法律为借口，为自己的违约行为辩护。我们作为合同的一方如果违约，想要对方原谅自己的违约行为，这完全要看对方是否愿意宽宏大量饶恕自己，但这不是西方法制社会的习惯，没有“让一步”的文化背景，合同就是合同，既然定了就要严格执行，这就是为什么我们常常认为老外“古板”的原因。东方人太重视“关系”，“口头承诺”，认为只要大家关系好，就可以代替一切，只要对方“口头答应”的就一定会做。我经常有客人要求我凭他们买卖双方的口说之辞来办理过户手续，我往往要求他们至少要有一个简单的买卖合同，把双方最重要的意见以书面形式表达出来，以防止以后的纠纷。我常常为客人的“何必这么麻烦”的抱怨而头痛，不出问题的时候法律文件都是“麻烦”，出问题的时候都怪别人为什么不早提醒自己，为什么不早请律师写清楚。

最近有个客人来咨询我他的麻烦如何处理。他曾在去年签署了一份合同，由于卖方迟迟拿不到银行允许他赔本抛售的许可，合同的过户日期一再延迟，延到后来他不再有耐性去“守候”了，但他并没有发出正式通知告诉卖方自己终止合同的意愿。卖方告诉他关于房子的进展他也照单全收，有一搭无一搭的管着这事, 同时又进行了另一栋房子的谈判, 心想谁早定就买谁的房子。卖方终于拿到了银行的许可，要求买方三天内过户，这时买方却以为合同早已过期而自动终止了，对卖方不予理睬, 拒绝过户。买方的“置之不理”让卖方非常恼火，最后卖方发出律师信通知过户，买方因为生卖方的气，加上英文又不好，怕自己有理说不清，心想我不理你，难道你强迫我买你的房子不成，三十六计走为上策，采取躲避的态度，在过户日期也不出面, 也不请律师正式回复告知合同的终止。原合同规定他要用现金买，因为没有银行贷款问题，律师以为过户照常进行，但因为他的不出席，导致卖方没有卖掉房子。偏偏卖方又查出买方在此之前已经买了另一幢房子，以为买主是恶意违约行为，因为买方没有终止与卖方原来的合同，双方的行为使合同在不断地延期，并没有终止。卖方通过律师致函买方告知违约行为，希望买方更正。买方又错误地认为违约没有什么大不了的，最多就是损失原来交的订金，所以也没有把信放在心上。卖方发出两封信后也不再客气，将买方告上法庭，要求法院强迫买方按原合同执行，把自己的房子买下。这下买方发现大事不妙，询问我卖方是否有权这样做。对房屋买卖中的违约处理，除了赔偿损失，没收定金外，对恶意行为，法院可以强迫违约方按合同执行，完成原来的成交。我告诉买方现在再不要不把它当一回事，按自己的想法处理。他已经错误的按自己的想法去处理合同的终止, 现在不能再按自己的想法去处理官司了, 一旦进入法律程序，要求的就不仅仅是要有“理”，法律还要求“理”要按规矩“说”出来，如果法律要求“理”要按“一、二、三”的方式说出来，你却要按自己的一套“四、五、六”的方式去讲，没人会听你的理，没有按时间说出来，过期的理也没人听。所谓”有理走遍天下”并非如此。在中国的”人制”社会里, 一个所谓的”清官”可以不顾法律程序推翻已定的判决, 在美国的”法制”社会里, 这种可能性非常小。法律程序非常严谨, 它们通过制度来管理人的恶性, 而不是依靠一个清明的父母官来解决问题。我经常提醒客人, 产生了官司或纠纷就跟生了病一样，要找医生治，还要找对专科医生，为自己打官司, 相当于自己当医生, 往往误诊。一旦这位客人不应诉或应诉不当，判决对他不利，卖方是可以申请执行他的法院判决，冻结银行户头, 在买方现有的房子上放置抵押权，将会严重影响房子以后的产权变动。

发布: 01/21/2010    作者: 刘念庆律师    来源: attorneyliu.com