旧金山租房市场中租金管制政策的利弊分析

旧金山房租疯狂上涨，高科技员工和国外采购商的涌入难逃其责，但首当其冲的要属当地租金管制政策的影响。对某些人而言，这似乎不合逻辑，稳定租金的政策如何会导致租金更高？而其他人却觉得租金管制是导致高额租金的首要原因。双方的争论迅速火热起来。我们今天的栏目并不对这一问题表态，把这个问题留给各位读者思考。然而，我们会从总体角度评论旧金山租金管制政策的利弊，讨论哪些区域受该政策影响最深。

贸易规则
并不是每位旧金山租户都可以享受租金管制政策的保护。依照1979年的租金条例，只有在1979年6月13日前持有入住证明的租户（即宜居的合规建筑）可以在缴纳租金时享受这项保护。这并不意味着房租不会攀升；相反，这一政策表明房租肯定会有一定涨幅。
据旧金山租户联盟消息，“业主每年只能按照固定金额提高租金（根据通货膨胀情况而定）。业主也可申请增加其他费用，值得注意的是，收取租户租金的最高涨幅为10％，住宅运营和维护成本的最高涨幅为7％，但业主提高租金前必须通过租赁董事会的同意并记录在案。”业主在租户居住满一年之前不可提高租金，并且业主距上次涨租未满12个月也不可提高房租。
但如果住宅持有的各文件签发日期在1979年6月13日之后，则业主可按照自己的方式任意收取租金。另外，如果租户搬走，业主可以把空置住宅放置市场，将房租调高到当前市场利率（对！上世纪80年代500美元可以租到的住房现在可收取3400美元的房租），但涨到市场利率的时候不能再涨，除非出现与以前类似的租房规则管制政策。住房的租金仍受到管制，只不过现在的租金较高而已。

加州也有一些类型的住房不受租金管制法律的保护，而直接由加州政府治理。这些住房包括：

政府补贴住房
连续租赁少于32天的公寓旅馆
宿舍、医院、寺庙、庵堂
独户住宅或公寓：你如果在1996年1月1日或之后搬进住宅，则这些住房的涨租情况通常不受限制。

旧金山最难和最容易找到受租金管制公寓的街坊
旧金山租赁市场上大部分公寓的租金都受到管制：82％多户型住宅竣工和认证时间都在1979年以前。房地产网站Trulia使用2012房产评估师的数据库来估算旧金山及邻近地区受租金管制政策管制的多户出租住宅百分比，计算旧金山哪些地区的政策为租户提供最好的保护。Trulia在他们的报告《两个租金管制城市的故事：映射旧金山和纽约的房屋管制制度》中写道：“这个百分比是基于‘给定的多户型建筑是否于1979年前建成’这个简单规则来计算。之后再按照这个百分比给各个社区排名。租赁市场上少于100户出租住宅的街坊不考虑列入排名。”

受租金管制住宅百分比最高的是旧金山历史悠久、很早以前就已建立的街区住宅，比如说金融区、滨海区、俄罗斯山区和诺布山区。新建住房区域——如SoMa区和Mission Bay——内出租房的租金较少受租金管制政策的约束。其中百分比最低是：Bayview/Hunter’s Point街区，因城市公共住房免受租金管制政策的约束。

旧金山租房市场比纽约对租户更为友好
Trulia的另一项针对旧金山和纽约两个城市住房租金情况的研究得出了另一结果：总体而言，“旧金山的租金调控力度强很多。”纽约的住房租金门槛是2700美元／月：“出租住房的法定租金一旦超过这一数额，就完全脱离管制。这样一来，受租金管制的住房很难得，尤其在曼哈顿，除非租户考虑不住在那么核心的街坊或者住在更便宜街坊的公寓，比如说Inwood或Harlem街区。”

租金管制并不等于“实惠”
由于受租金控制的住房无人入住时可按租市利率出租，旧金山的房租管法律不再负责租市房租价格，使租户可支付得起，而纽约租管法律做得更好。两个城市的租金中位数均已超$3000／月，使其成为全国两个最昂贵的城市（旧金山排名第一）。正如Trulia直言，“你在两个城市中任何一个城市，收入都需超过12万美元才能支付得起这个租金中位数。”最新人口普查项目数据显示，城市家庭的平均收入在$ 104.8K左右，但此收入不够支付这个租金数额。

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发布: 2015-08-26    作者: Stella Cai     来源: 易八达