经验之谈：聘律师讨房租

10月6日，我从大陆探亲后返美，到家已是晚上10点多，打开电脑查电子邮件，赫然发现邮箱中有律师楼从10月1日起连续发来五封邮件，通知我最后的上庭日期是10月7日上午10时。因为是法庭终审，我这个原告必须出席。律师一直联络不上我，急坏了。为何要上法庭，说来话长。

出租房屋 遇到赖租房客

2011年底，我所在的城市出现大量银行拍卖的房子，我也买了一栋双拼屋（Duplex）。房子不错，一楼是客厅厨房，二楼有三间很大的卧室及两个半卫浴，下有两车库，后院是一个小湖，野鸭游弋，垂柳飘飘，风景宜人。而且，这房子还离我家只有四哩，开车十分钟就到。

房子买后就要租出去。广告刊出，来看房的有几人，最后选定一位叫蒂凡妮的房客，她是非裔，30多岁，离异，有个九岁儿子。虽然这类租客欠租赖帐的名声在外，但我看蒂凡妮有稳定工作，谈吐有礼，便与她签了两年租赁合同。开头一年半，蒂凡妮每月准时到我家交房租，我当时非常庆幸自己找了个好房客。

但是，蒂凡妮租住一年半后，从2014年初开始拖欠房租，每月只交三五百元，打电话多半不接，发电子邮件多半不回，但只要见着，她总是很诚恳地表示“一定会把欠的租金补上”。

到2014年9月，两年租约到期，欠租累积为3800元，我告诉蒂凡妮我要卖房子，不能续约，因为太烦了。蒂凡妮一再央求我，让她住到2015年初，她将买自己的房子，在这段时间内保证每月按时交租，所欠的房租将在三个月之内清还。出于善心和轻信，我没有坚持让她搬走。

但是，接下来的事情出乎想像。她不仅没还欠租，每月的租金还像挤牙膏似地几百几百地交，好不容易到今年4月中旬，蒂凡妮终于搬走，连同前帐，总共欠我9700元。她非但没有愧疚，临走时竟还恶言恶语地叫嚣：“去告我呀，我不在乎，法官会站在我这一边。”我实在被激怒了，马上回敬一句：“好吧，走着瞧！”在那一瞬间，我做出决定：不能放过她，非告不可，而且我知道，我能打赢这场官司。

小额法庭无解 聘请律师

我首先给她发一份电子邮件，详细列出欠租的时间和构成细目，并提出了善意的和解方案：她只需还我5000元即可，可每月分期付，此帐便了结。否则，我将采取法律手段。我把欠帐数目几乎减半，心想这善意足够了吧。

不出所料，蒂凡妮对我的和解方案毫不理睬，大概认为我奈何不了她，不懂得怎么去告，所以她说不在乎，随我去告，还说法官会站在她那边，我真不知道她凭什么这样认为。在开始一年半里，她循规蹈矩地交房租，而后来拖欠赖帐并非没钱，大概因为她看到周围同类很多人“欠钱，走路，没事”。她曾经这么说过，所以要仿效，以为我会放过她。

一个多月内，我连续发去三次邮件，不被理睬。俗话说，事不过三，我要开始行动。为达到这个目的，首先要找寻正确的方向和路径。美国的小额法庭，受理数额为5000元到1万元的债务诉讼，不必请律师。这是无须投入太多成本的追讨方式，成本只是法庭费用125元。但我有两个现实问题：其一，蒂凡妮搬到哪儿，我不知道。如果要告她，传票无法送达。我为此到邮局要求过蒂凡妮的地址，但工作人员告诉我：除非有法院指令(court order)，否则除了供电供水公司、煤气公司等机构，个人无法取得此人的新地址。那就是说，蒂凡妮搬迁后的现地址是我个人无法找到的。其二，即使告赢了，执行也是问题。简单地说，法庭只管判决，不管执行，要钱还要自己动手。

虽清楚这些，我还是上网查到小额法庭的地址，亲自跑了一趟，想确定一下小额法庭要债这条路是否走得通。 法庭前台的接待人员素质实在不敢恭维，还偏让我遇上了：懒洋洋的神情，一问三不知的态度，就扔给我一堆材料和表格了事。翻看材料，里面有推荐律师的服务热线。要知道，美国律师和医生一样，专业分得细，个人专长于不同领域。例如，律师又分移民律师、房屋交易律师、意外伤害律师、刑事诉讼律师等。而我要打这官司，只能聘请“追债律师”（Collection attorney）。

电话打到服务热线，对方问过我的住址，给我推荐了两位办公室离我家不远的律师。电话预约了之后，我依约前往律师楼。这是一位中年的非裔律师，神情冷峻，一副不苟言笑的样子，这倒合我心意。若是太过热情急切，我就怀疑他的能力不行，因为接不到案子才如此。听我讲述了基本情况和提出来的问题后，他回答我：第一，这个官司无可争辩应该打得赢，欠债还钱，天经地义。他将把这案子提交到比小额法庭高一级的法庭审理，但他所说的高一级的法庭是哪一级的法庭，我也搞不懂。第二，虽然我不能提供蒂凡妮现在的地址，但他们律师楼有途径有办法找到她，我问是什么途径，他绕开不答。第三，走程序，大概三到四个月可以得到法官的最后判决，有了判决之后，一般来说欠债方是不会自愿还钱的，律师将直接与其雇主交涉，每月从其工资中扣除10%，直到判决的数额清还为止。第四，我要先交2000元律师费，判决后追讨回来的数额，律师从中另提取15%。

非裔律师所说这些，正和我心意。说实在的，对能拿回多少钱，我没很在意，但花2000元出口气，就是值了。蒂凡妮不是叫嚣不在乎、随我去告吗，我就要告给她看。但我不想马上与这律师签委托合约，怎么地也要拖他几天吧。我便告诉他我要给蒂凡妮发邮件，给一个最后通牒，再次重申5000元和解的善意，如果她没有回音，一周后我再来律师楼。这是实话，并非托辞。不出所料，蒂凡妮仍然不理睬我，在此期间，我电话询问过服务热线提供的另一家律师楼，对方不问不听案情，就说要先交2500元。相比之下，我觉得第一个非裔律师挺靠谱。

被告无理 法官判决还钱

一周后，那时大概是6月底，我与非裔律师签了约，交了钱，把所需的一应文件材料，如租约、 欠款细目等，交给他，就静候佳音。接下来，律师助理不时给我通报新的进展：他们找到了蒂凡妮的新住址和公司地址（可见律师的确有门道追踪人）、庭审有几次排期，等等。

开始的几次庭审我不需出席。终审就在前面所说的10月7日上午10点。这种法庭，只有原告、被告、律师、法官和书记员，大概已有前面的几次庭审，终审的程序就简单了：法官审阅了双方递送的材料，进行简单询问，便判决被告方要付给原告所欠租金在庭审的整个过程中，蒂凡妮没敢和我对视过一眼。我心中暗自得意：你说你不在乎，你说法官会帮你，看看现在如何。

这里还有一个小插曲。在蒂凡妮准时交租那一年半里，我每月都打印一张收据给她，后来她不定时地挤牙膏般数百地交，在没准备的情况下我便手写过几次收据，她居然在500元、700元前面加个1，变成1500元、1700元，复印后呈送法官。我的律师说：“按法律，这样复印件不能作为证物。”结果，她说谎作假的伎俩没有得逞。

近日，律师楼给我来信，通知我蒂凡妮的雇主收到了法院发出的工资抵扣传票(Wage Deduction Summons)，作了回复，并附上了扣款的数额和时间表，月1日至5日之间我将收到支票，直到欠租还清为止。这印证了律师在第一次见面时告诉我的：只要有法庭判决，雇主必定会配合执行，因为不执行的话雇主就算违法，他们犯不上自找麻烦。

从这场官司可以归结出两点：其一，做人要有底气，遇事要有硬气，正当的权益一定要坚决的维护，绝不能忍气吞声。我不太认同中国人所谓的受歧视之说，是否有尊严，取决于你自己。其二，处理问题，方向要对，方法也要对。我这个官司，如果自己提交到小额法庭，根本没戏：传票无法送达。即使打赢了，若是她不付钱，你又奈何不了她。委托律师，一则可以追寻到她。二则，这是追债律师，有的是办法逼对方还钱。三则，把文件材料交给律师就完事，省了自己许多时间。先交2000元律师费，是在自己底线之内，而且我的目的本来就是为了出口气。

挑选房客 收入稳定才行

我认定这场官司能打，是因为我知道蒂凡妮有稳定的工作，收入也不错，法官作出判决后，律师有途径把钱讨回来。如果她是个穷光蛋，我是不会花2000元去打这场官司的。因此，挑选房客时，考量其工作的稳定性非常重要。

我过去有过教训。1998年，我在纽约买了一栋两家庭的房子，连地下室共四层，地面三层是各自独立的，都有厨房厕所，分别为三房一厅和两房一厅。2008年，我离开纽约，搬到中部，便把原先自住的一楼和地下室租给了一个叫斯塔西的白人女子。开头几年，她每月帮我收二楼、三楼的房租，连同她自己的，到银行存到我的帐户上。她把房子的各种事情都打理得很好。甚至二楼、三楼有房客搬走，我都不必回纽约，她帮我登广告，帮我挑选房客。

从2012年底起，问题出现了。经济实在不景气，她开的小精品店关了门。当时她年近60岁，单身，没有积蓄，没有技能，找不到工作，于是开始拖欠房租。我知道，她拚命地挣扎，很努力地工作。她干钟点工做清洁，接了车衣的活回家做，只要有一点钱赚她就做。她一直希望，也一再向我保证她很快能回到正常轨道，但她大概沦落到连吃饭都没钱的境地。我不知道，政府有各种补助，她为何不去申请。我叫她搬走，她回答说没有地方搬，也没有钱搬。我真是无可奈何了：通过法庭赶她走，程序走三个月，执行在六个月之后。再者，真的把她赶走，她只能成为无家可归者。对一个年近60岁的单身女人，我也于心不忍。

我纠结了一年多。2014年2月，她告诉我她在德州的弟弟愿意收留她，她终于能搬走了。我马上找地产经纪卖房子。我觉得很对不起二楼和三楼的房客，但没办法。我人已不在纽约，远距离的掌控是很麻烦的事情。斯塔西到底欠我多少房租？我都懒得去算，总有近两万吧。但我是不会去告她的，我打官司肯定能赢，但她要钱没有，要命有一条，所以只能放弃。我在纽约出租房屋15年，三层楼的房客周转有十来个，只出了一个斯塔西，而且她还不是故意欠租，我算是幸运的房东。

蒂凡妮是恶意拖欠，斯塔西是穷途末路，但都令我伤神动气，我不能再冒这种风险。因此，2014年我把纽约的房子卖了，2015年我把与蒂凡妮打官司的房子也卖了。

华人喜欢购买房产，出租获利，等待升值。这是个很稳健的投资，若经营得当，回报可观。但若要自己挑选房客，自己管理，无法预知的风险和麻烦很多。即便你做信用调查，即使房客开始很好，也难保后来不发生问题。总之，我是不会再亲自做房东了。后来，我找到房产投资管理公司，一应事宜全部交由管理公司处理，而且租金收入有保障。我不再有此烦恼，真好。（世界日报报导）

发布: 2015-12-22    作者:     来源: 波城第一名记