房地产买卖中土地勘测(Survey)的重要性

几年前银行贷款给客人买房时往往要求买主对所买的房子进行土地勘测，但现在不再要求贷款买房时借款人出具土地勘测， 所以很少有贷款银行要求过户时提交土地勘测。但是对房屋进行土地勘测，尤其是对商业地产进行勘测， 往往能帮助买主更全面地了解所买的地产，避免不必要的损失。br/>
土地勘测就是一张描述或显示你的房屋及周边土地的地界图， 除此之外，还可显示在他人土地上的通行权（easement ）或附属建筑物，房屋标界以及郡﹑县政府在该房产界内划设的标界。有了土地勘测，你就可以确定你未来的房产是否违反了郡或县的地界要求，或是社区管理委员会（Homeowners Association ）的管理条例（Covenant）, 或者该房产是否处在水灾区域内。另外土地勘测还可以显示是否有他人侵犯该处房产的情况。比如，未来的邻居的藩离是否建在你未来地产界标之内。也许人们认为购买房屋建造商（Builders）的全新房屋绝对没有必要再花钱购买这种地勘测， 因为新建房屋不会出现所谓的他人侵入房产的问题，这种想法并不完全正确，由房屋建造商（Builders）造成的过界建筑或建造排水系统构成的侵犯地界是土地勘测当中经常发现的问题。买主可以要求房屋建造商在过户时提供房屋勘测图，这样就可以省去自己请人勘测的麻烦。 也许你会觉得奇怪的是，既然社区的平面图（plat ） 已经在有关的郡、县法院经过登记， 为什么还需要土地勘测。原因是社区的平面图只可以显示社区整块划地（lot ）的界标情况，如社区房屋子的标界，社区管理委员会所设的标界，公共排水系统和公共道路的标界等，但是社区的平面图（plat ）却不能反映出你未来的单一房屋与些标界规定的关系。 br/>
对于土地勘测的重要性﹐下面的故事作了最好的说明。我的一个客人要买街边的一块土地， 准备自己盖一个房子。因为它是一块独立的土地， 卖主已很久没有作勘测了。在我的建议下，客人请专业人士作了土地勘测，结果发现邻居扩建了原来的房子， 把扩建的1/3 盖在了卖主的土地上了， 车道也从该块土地的中间穿过。这样，如果我的客人买下了这块地， 就有一半的土地面积不能使用。通过仔细的调查后， 我的客人决定不买这块地了﹐因为卖主要花很长时间和邻居协商土地侵占的问题。这使我的客人免去了十几万的买地损失， 也免去了可能投入盖房的几十万元的损失。br/>
因此﹐如果你要购买土地或商业地产﹐最好在过户前对房产进行土地勘测﹐以防止意想不到的损失。

发布: 06/29/2008 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu