SoftSecond®贷款计划

SoftSecond®贷款计划使常规的第一房屋抵押贷款与享受补贴的第二房屋抵押贷款相结合，以帮助那些符合资格的中低收入家庭购买他们的第一间住房。

SoftSecond®贷款计划于1990年年由麻省房屋合作公司（Massachusetts Housing Partnership），麻省银行家协会（Massachusetts Bankers Association），本州房屋官员以及社区机构，包括麻省廉价房屋联盟（Massachusetts Affordable Housing Alliance）等机构一起联合创建，SoftSecond®贷款计划已帮助成千上万的家庭实现了拥有房屋的美梦

购屋者的利益

SoftSecond ®贷款计划通过两种房屋抵押贷款途径使首次购屋者具备更强的购买力，即常规第一房屋抵押贷款与享受补贴的第二房屋抵押贷款。将房屋抵押贷款一分为二可以降低第一抵押贷款额，并使参与计划的购屋者规避私人抵押贷款保险，因而减少每月支出的总额。SoftSecond ®贷款通过本州内参与计划的贷款方提供。

SoftSecond ®贷款计划的特点:
• 低利率
• 无贷款手续点费
• 无私人房屋抵押贷款保险
• 很多银行都减收结签费

SoftSecond ®贷款计划的组成划分:
• 第一抵押贷款占77％房屋主支付本金及利息（如同常规的抵押贷款）
• 第二抵押贷款占20％的房屋主在前十年期间只需支付利息。符合资格的购屋者可以享受补贴。
• 首期款占3％购屋者必须付3％总额的首期款。其中至少1.5％的资金应是自己的钱（最少要500美元）。

若想获得SoftSecond® 抵押贷款的资格，你必须：

• 是首次购屋者（或者在最近三年内未曾拥有过住房）
• 完成公认的购屋者训练课程
• 符合家庭收入资格准则的限定
• 在加入SoftSecond® 贷款计划的城市或城镇选择一间你能负担得起的房屋

运行机制是怎样的？

SoftSecond® 贷款计划通过把房屋抵押贷款一分为二来达成目的。购屋者要用第一抵押贷款来确定是否符合条件，第一抵押贷款为总金额的77%；低利率第二抵押贷款是20%，而剩下的3%就是首期款。购屋者得到两份有能力负担的抵押贷款，而不是一份抵押贷款。同时，与常规房屋抵押贷款不同的是，它不需要的私人抵押贷款保险。

第一抵押贷款的偿还期立即开始，但是购屋者在前十年只需支付SoftSecond®『低利率第二抵押贷款』的利息。符合条件的购屋者可以申请在那十年里用公共基金支付一些第二抵押贷款的利息。房屋主从第十一年起接手承担SoftSecond®『低利率第二抵押贷款』的偿还。如果届时那间房屋被卖出或贷款再融资，则可能要求偿还部分公共基金。

我是否有资格参与本计划？

若想参与本计划，你必须符合以下的条件：

1. 你必须是首次购屋者。就是说在你申请SoftSecond® 贷款计划前的三年内你未曾拥有过一间自己的房屋。如果你同以前的配偶曾经拥有过一间房屋，而现在是一个单身父母，或者拥有过一间没有地基的房屋，你仍可以被认为是首次购屋者。

2. 你必须完成公认的首次购屋者教育课程。你可以向麻省房屋合作公司索取一份本地区公认的课程表或者访问网站www.mhp.net 查看本表单。

3. 你家庭的总收入不得超过计划的限额。各社区有不同的限额。你可以向麻省房屋合作公司索取一份目前的收入限额表或者访问网站www.mhp.net 查看本表单。

4. 你必须同意在贷款期限内将你通过SoftSecond® 贷款计划购买的房产作为你的主要居所。

5. 你必须在一个可以获得补贴资源的参与社区里选购房屋。你可以向麻省房屋合作公司索取一份现时参与的社区表或者在网站www.mhp.net 上查看本表单。

6. 你必须选购一间不超过价格限额的房屋。价格限额因社区而异。你可以向麻省房屋合作公司索取一份现时的购买价格限额表或者在网站www.mhp.net 上查看本表单。

这个计划怎样帮助我购买一间房屋？

在购买房屋之前，你必须在参与计划的银行取得贷款资格。为要查证准贷款人的资格，银行要评估各项因素，包括信用记录，抵押贷款数额，每月付款数额，以及个人的收入。银行通常要求你的房屋支出比率低于33% 。该比率是衡量你月收入中用来支付抵押贷款按揭，税款，和保险等费用的百分率。

以下示例将帮助我们了解SoftSecond® 贷款计划怎样帮助你降低房屋支出比率并跨越贷款资格的初期障碍。

假定某人每年有$45,000 的收入，并想通过SoftSecond® 贷款计划购买一间价值$195,000 的独立家庭住房。支付最少的首期款（总金额的3%）$5,850 后，此人需要借贷其余的款项$189,150 。如照常规的融资方法，贷款方会认为此人的$45,000 年薪不足以承付房屋的每月贷款按揭、税款和房地产保险等。贷款方会指出此借款人的房屋支出比率太高，因而不符合贷款资格。

SoftSecond® 贷款计划把抵押贷款总额分为第一抵押贷款和享受补贴的第二抵押贷款，从而解决了贷款资格的问题。

在以上示例中， $189,150 抵押贷款总额将被分割为$150,150 的第一抵押贷款和$39,000 的第二抵押贷款。政府补贴贷款将支付借款人第二抵押贷款的一部分利息。分割贷款总额又能使借款人免除私人抵押贷款保险的另加费用（通常在贷款额超过房产总值80% 的情况下，还需另外支付的每月款项）。

参与本计划的贷款方现在会根据第一抵押贷款的每月按揭额和承付份额减少的第二贷款月利息来考量这个购屋者的资格。由于此购屋者现在每月收入中用以支付抵押贷款总按揭款的资金额减少，使房屋支出比率降低至28% ，这样贷款方就会承认借款人的贷款资格。

我需要支付多少首期款？

这个计划需要你支付的首期款总额等于房屋买价的3%。其中至少1.5% 的房屋买价应是自己的钱（此数额不能少于$1,500）。你可以把礼金或者从社区得到的首期款协助金加上你自己的钱用来支付首期款。

这个计划如何减少我总债务以及每月的付款额？

除了提供低额首期款和优惠的承付条件之外， SoftSecond® 贷款计划还显著地减少了你的债务，尤其是在购买房屋后的早期。第一抵押贷款全部为分期付款制– 即贷款合同手续完成后立即开始偿还本金和利息。

然而，为了在前十年期间减少你的财务负担，第二抵押贷款偿还只限于利息方面。公共基金还可以在贷款早期来承付第二抵押贷款的大部分利息。在首先的五年中，公共基金可承付第二抵押贷款的高达75% 的利息款。在随后的五年中，补贴金额会逐渐减少直到第十年完全截止。这种逐渐退出承付的方式意味着你的按揭额会在首先的五年中停留在固定的数目上，由第六至第十年间会略微增加，随后
又平稳下来。到第十一年时，你应自己完全承付本金和利息，付款额在贷款期内维持固定不变。

第一、第二抵押贷款额以及补助金是如何决定的？

第一和第二抵押贷款额是根据你的负担能力来确定的。第一抵押贷款可高达房地产总额的77%。对于第二抵押贷款，你可以选择借贷房地产买价的20% 或$20,000中的较高者。如果你选择交付超过3% 的首期款，则这一百分点将从你的第一抵押贷款比率中减除。

你必须用每月收入中的28-33%用于第一、第二抵押贷款以及其他的房屋费用。你得到的补助金额为你向第二抵押贷款供款的能力与该款项每月全部数额之间的差额（在计划的补助金额限度之内）。

如果我不符合享受补助的资格，我还能参加这个计划吗？

如果你有能力支付第一以及第二抵押贷款的全部按揭，税款和保险，而不会使支出超过你每月收入的28%，则你不符合享受补助的条件。但是，参于这个计划还是有好处的。这个计划仍旧会使你符合更大贷款额的资格，得到较低的利率，并免除每月的私人抵押贷款保险费。

如果我要卖房或者贷款再融资，会发生什么情况？

由麻省房屋合作公司提供的所有补助都受到抵押贷款的保证。如果你得到补助之后又决定卖出你的房屋，则你应负责偿还这部分补助，并满足某些限定。如果你在买房后的五年内又卖房，则你必须偿还第二抵押贷款利息金额方面实际享受的补助全额。如果你在此房屋内居住达五年或更久，则偿还金额就只限于已使用补助金或卖房时因房屋增值而盈利额之20% ，两者之中取数目较少者。但是在任何情况下，此数额在综合其他担保债务后，都不得超过房产价值的97%。

如果你选择对第二抵押贷款进行再融资，则补助金就不再适用于月付款。你的偿还金额要按照以上方式计算。然而，麻省房屋合作公司将考虑推迟补助金的偿还，直至你在某些情况下卖出房屋为止。

银行如何参与本计划？

银行可以通过按照本计划规定来划分第一及第二抵押贷款来参与。有些银行在二级市场中销售第一抵押贷款。银行在二级市场中销售第一抵押贷款的能力可减少银行的长期风险，并且大大影响着银行对该计划的承诺和投入。通常来说，第二抵押贷款都由各银行保留在自己的贷款业务组成内。

为了使本抵押贷款成为首次购屋者更有能力承受的产品， 很多参与SoftSecond® 贷款计划的银行现在都以低于常规30年固定期利率0.5% 的利率来提供第一和第二抵押贷款。我们鼓励各社区同参与计划的贷款方商议此类抵押贷款的利率。

为什么银行要参与这个计划？

银行参与这个计划是因为它们可以针对解决很多本社区内的贷款事项，同时也具有商业合理性。中低收入的首次购屋者代表着银行的主要潜在市场。SoftSecond® 贷款计划从根本上增强这些购屋者的房屋购买能力。

我的第一步骤是什么？
 
如果你认为自己有资格享受SoftSecond® 贷款计划，请联络意向购买房屋所在地区的参与借贷机构。你可以向麻省房屋合作公司索取一份参与借贷机构名册，以及联络人姓名与电话，或者在我们的网站www.mhp.net 上查看这份名册。

Massachusetts Housing Partnership
160 federal street, 2nd floor • boston, ma • 02110
免费电话：800-752-7131 电话：617-330-9955 网站 www.mhp.net