利率如何锁定最低点？

「我与朋友都是差不多时间，以没有点数、没有手续费方式申请房屋贷款，但朋友30年期房贷拿到4%固定利率，我却只拿到4.125%。」由于房贷利率近来创新低，掀起新一波重贷，且尽管有新法上路，规范如何收取费用须透明化，仍有华人对现有申请房贷机制感到一头雾水。追究原因也与经纪手法是否灵活，是否愿意少赚佣金等有关。

房贷业长久以来因客户不能掌握繁琐的贷款程序，更搞不清楚名目甚多的手续费、服务费、文件费，加上估价员过去由房贷经纪指定，在替客户争取最低房贷利率，有较大空间，以致屡遭诟病，近年历经改革。目前估价员都由银行指定，银行对贷款申请案也要求严格，但只要申请人能提出报税、工作及定存等证明，且信用不差，获得房贷并不困难，差别只在于所获利率高低。

房贷申请基本分两种，一种是花一点钱，可获较低房贷利率。另一种是零点数、零手续费，利率也较高，但因近年利率走低大受欢迎，好处是重贷不必自掏腰包给付贷款费用。而只要房贷利率比之前下降0.25%，甚至0.375%时，又是重贷良机。因为当事人不须付任何费用，每月房贷却可少付60、70元。唯重贷案之间至少须相隔四个月。

目前30年期限房贷固定利率在4.0%至4.125%间，15年期限房贷固定利率在3.25%至3.375%间。

然而何以同一时间由不同贷款经纪承做的条件近似房贷案，却出现不同利率，原来涉及错综复杂因素。

贷款经纪指出，贷款利率就像股价随时波动，但若今天锁定某个利率，之后在期限内利率若下跌，有些银行会同意再让客户更改一次，有些银行则不许更改。有些经纪会替客户最佳利益着想，换到其它家银行，但有可能须吸收两次估价费，不见得每个经纪都愿意这么做。

客户可获得的房贷利率，也与贷款经纪与银行签约时双方同意的佣金比例有关。贷款经纪主要依照银行提出的价目表自选佣金比例，且每三个月可调整一次。基本上，如果贷款经纪要求的佣金较高，银行给的利率自然较高。

有经纪为争取生意宁愿少赚佣金，但因银行对贷款案管得较多，往往只能在抬面下进行。如前述零点数、零手续费案，如果客户坚持要拿到4.0%利率，有些经纪会要求客户开张降低利率的支票给银行，满足银行要求。等到重贷案尘埃落定后，才将银行给他们的佣金私下退回客户，让客户不必自掏腰包，仍能拿到别人要花钱才能将利率降低的好处。