选择房贷 找对经纪少花冤枉钱

美国房屋贷款看似简单，实际上手续繁杂，而房贷利率更影响屋主长达15年至30年，因此从选择贷款公司到最后房子过户交屋，每个步骤都需小心谨慎。

取得预先贷款证明
当决定好房屋经纪人后，首先必须找寻贷款公司（find a mortgage company），拿到「预先贷款证明」（pre-approval）。
贷款公司会根据收入（income）、信用分数（credit report）决定可贷款的金额数，甚至贷款利率，也影响买方的竞争实力，是否能抢到好屋。

「预先贷款证明」不等于最后定案，仅是估计申请贷款时大概可获得多少的贷款。民众最好联络数家贷款公司和银行，比较利率、费用和贷款点数，通常一个点数（1 point）是总贷款额的1%。

房贷经纪人（broker）和贷款人（lender）

房贷经纪人（broker）与贷款人（lender）是房贷过程中最常听到的两个名词，多数华人混淆不清。 broker是受投资者雇用，帮助投资者寻找贷款资源，而lender才是真正「出钱的人」，也是提供房屋贷款的机构。
一般找房贷经纪人会比直接找银行洽谈来得更好，他们会协助信用不足、拿不到贷款的购屋者，企图拿到最好的房贷利率或贷款。
不过，有些贷款公司的房贷经纪人可直接评估民众的贷款证明，但有些则需再和银行交涉。部分broker虽然在网站上公布可提供最低的房贷利率，但不见得一定可以拿到，民众得小心评估，别被低利率的数字蒙骗。

此外，购屋者也可上优良商业局（Better Business Bureaus,BBB）网站查询贷款公司或银行信誉，看看是否拥有不良纪录。

若遭遇不良的房贷经纪人，也可向优良商业局或消费者保护委员会投诉，甚至与联邦住房与城市发展部门（HUD）联系。

房屋贷款类型

多数房屋贷款为期是十年、15年或30年，类型包括固定利率（Fixed Rate Mortgage）、浮动利率（Adjustable-Rate Mortgage），以及联邦房屋管理局（FHA）贷款。
固定利率房贷是在整个贷款期间保持相同的利率，而浮动利率则是跟着市场房贷利率起伏，但贷款者一开始可得到较低的还款额和较低的开头利率。

若申请贷款者信用不足，就需向联邦房屋管理部门申请贷款（FHA），对头期款的要求也会相对较低，但多数卖家并不接受此类贷款，降低不少购屋选择机会，详情可参考portal.hud.gov/portal/page/portal/HUD/federa l_housing_administration网站。

准备房屋贷款文件

决定贷款公司后，民众需准备W2表格报税单、薪资证明和二至三个月的银行帐户明细表（bank statement）。一般贷款经纪人会帮申请者查询信用分数，但民众最好自行上网申请免费的信用报告再度确认。
申请房屋抵押贷款期间前，最好不要申请其它贷款和信用卡，以免降低信用分数。若利率将会往上升高，可考虑多付点钱来锁住利率，反之则考虑浮动利率。
此外，资金来自国外，必须提供资金正确来源，包括汇款者银行资料。若申请贷款者并非美国公民，还需提供合法居留签证影本和护照。

没有美国工作历史、信用纪录、合法签证、美国驾照，甚至是社会安全密码者，申请贷款可谓难上加难，每家贷款公司对外籍人士均有不同的规定和条件。

房屋贷款保险

若房屋头期款低于20%，多数贷款公司会认定贷款人为高风险群，要求民众购买房屋贷款保险（Private Mortgage Insurance, PMI），直到还款金额达到20%至22%为止。

举例来说，若房价为30万，仅放10%的头期款3万元，那贷款额约27万，每月房屋贷款保险就得另外支付约140元。