和房东有关的法律

随着法拍屋与日俱增，房市日益下滑，许多人被低廉的房屋价格吸引，不少人跳入了法拍屋廉价房的淘宝盆，大捡便宜房，当起了房东。也有许多人站在岸边，隔岸观火，跃跃欲试，下水怕湿脚，出门怕摔跤。那些刚跳下水的，还在兴奋欣喜的蜜月阶段，正在为装修旧房而大干快上，起早贪黑。尽管辛苦，想着聚宝盆里攒下的银子，不免苦中有乐。那些已经在水里游了一阵的人，尤其是那些前几年景气时一口气买了好几幢房子的人，不禁气喘吁吁。如果有一两个房客跑了，或是自己的工作丢了的，更是不堪房贷的压力，想上岸而无力，欲罢不能。更有甚者，上个月加州华人吴京华杀人惨案中透露，尽管他杀死上司的直接起因是被公司解雇，但他在全美有十九处地产的事实被报道后，不免让人深思。他的这份业余爱好，是否是在他雪上加霜的时刻的又一沉重的砝码，导致他不负重压，选择了不归之路。今年圣诞节大聚餐，常常听到与会者对自己闲暇时当房东的体会而津津乐道。其中有几个朋友互相交流房客跑了怎么办的体会，还有几个人在切磋如何在泛滥的房市中淘宝的经验。过去人们谈“股”，如今大家谈“房”。股市热时，人们见面谈的是自己的股票又涨了几个百分点，或是又发现哪一支热门股票，如今房市热，人们见面谈的是你当了房东了吗，买了第几栋房了？每当一件事情热到唾手可得时，我们不免要问问向自己，这件事真的那么容易吗?当房东不需要基本的法律知识，是可以闲暇时随手戏弄的乐趣吗？

首先，有两项联邦法约束你在找房客时要注意什么可以做，什么不可以做。第一个法律是我们熟知的民权法（Civil Rights Act）。该法案禁止房东基于种族(Race)、肤色(Color)、性别(Sex)、国籍(Nationality)、家庭状况(Family Status)、身体残疾(Disabilities)及宗教信仰(Religion)，而对未来的房客进行区别对待。华人对种族、肤色歧视有所概念，但对家庭状况、性别、身体残疾、宗教信仰比较模糊，一旦你认为某人是同性恋，或是残疾人而拒绝将房子租给他，如果被告上法庭，麻烦就不是几千元能解决的。

第二个法律是很少人知道的公平住房法(Fair Housing Act)，该法案规定任何房东打招租广告时不能歧视或偏待某一类人。招租广告应该着眼于房子本身，而不是要找什么样的客户，一个简单的广告用语“适合讲西班牙语的租客”就犯了公平住房法案的规定，因为它偏颇西语找房者。另一个广告语“适合年轻夫妇居住”也有问题，其中有年龄和家庭状况歧视的含义。什么理由可以拒绝一个房客申请人呢？房客是否有能力支付房租是最重要的因素。你可以问申请人工作状况，工资多少，开销及收入比例，也可查询申请人的信用分数。在审核一个人是否可成为你的客户时，有哪些因素最重要呢？首先是客人能否准时付房租，其次是客人是否愿意遵守租约的规定，第三是客人是否会在房产上从事非法活动。

前几期的刘律师信箱谈到，现在有很多人买了投资房，当起了房东。当房东首先要知道美国的民权法和公平住房法的基本精神，不致有种族歧视的官司上身。当上房东后，要做哪些工作呢？

首先当然是收房租，其基础是设立一个跟附近的条件类似的房子不差上下的房租。这个房租不仅跟你的开销有关，比如房贷、维修、社区管理费、地税、灾害保险费等等，也跟当地一般租房的价格、经济大环境有关。你不能一味地只考虑自己的投资回报率，各项费用的支出，还要想到房子每闲置一个月，自己的费用就会增加，尽早出租，租满，才是增加投资回报率的重要手段。另外，还要在合适的时机涨房租。如果房客不是签了一年的租约，而只是临时的月租房客，这种客人因为流动性很大，你可以要求他们的租金比正常的签了长期合同的客户的租金要高。如果客户签了长期租约（二年以上），房东要给自己在租约合同中留余地，这样如果在这两年中地税或灾害保险涨了，或由于其他原因房东开销大幅增加，房东可以借此机会向上浮动自己的房租。一般来说，房东要提前告诉房客什么时候房租开始涨，涨多少。一旦收到这种提前涨租通知，房客都会遵守执行。在租约签好后，房东要收的第一笔钱是房客的租金抵押。法律没有专门规定你可以收多少钱，一般都是1-2个月的房租。这个租金抵押除了可以用来补偿房客未缴的每月租金外，还可以用来补偿房客对房子造成的损失，比如他对你提供的各项家用电器的损坏，强行让他搬出去而产生的法律执行费用。这些权利你一定要在自己的租约上写清楚，这样在日后扣钱的时候才不会和房客产生分歧。如果房客没有拖欠房租或对房屋及所附设备没有造成损害, 房东要如数退还所收的房租抵押金。许多有经验的房东都会在收房客租金抵押时要房客签收一个列明家用电器、房屋状况的清单，用来作以后证明房客是否损坏房子的凭证。此外在房客晚付房租或支付的支票跳票的情况下，房东是否有权利加晚付的利息，及银行跳票的罚单等等都要在租约中写明, 才会妥善保护房东的利益。如果你管理出租房超过一定的数目，法律还规定你必须把每个房客递交的租金抵押存在一个单独的信托账户(Escrow Account)，以防你不慎将客户的押金全部花完无法偿还这些押金。

房东的第二项工作就是提供一个安全，干净的居所给房客。这里是指房子要符合最基本的健康、安全标准，水、电、冷热器要能正常运作，下水道正常工作等等。房屋的基本居住条件是由各州的法律直接规定的，房东不可以让房客自动放弃自己的权利而降低自己履行义务的标准。

一旦房客住进房子后，房东最好和房客一起把租约合同过一遍，让房客清楚知道自己的义务。房东要和房客保持通畅的沟通渠道，减少房客违约的机会。房东可以在租约要求房客负责倒垃圾，剪草，不乱泊车等等义务。

发布: 01/13/2009 作者: 刘念庆律师 来源: 大纪元