商业地产房东如何度过金融危机

去年的经济海啸对全美国的房地产行业产生了深远的影响。但是到目前为止，大部分有关房地产业的报道是关于个人居家房地产（residential real estate）方面的报道，大多数人的印象是，许多个人因为付不起自己住宅的按揭贷款（home mortgage），房子被银行没收并拍卖（foreclosure），市场上涌现了大批银行拍卖房，导致正常出售的个人住房无法出售的现象。

在个人居家房地产一蹶不振的同时，房地产行业另外一大块，商业地产也正危机四伏，大有山雨欲来风满楼之势。许多商业地产，如办公楼（office building），商业店铺（shopping center）正经历前所未有的空租率。2007年跟商业地产有关的建筑工程开销大约有5亿4千9百万（$549 billion）美元，能产生近5百万的全职工作，如果商业地产有任何创伤，它的影响将不可估量。

开发商业地产的资金主要来源于银行贷款（bank loans）及以商业贷款为基础的债券股票（mortgage-backed securities）。根据联邦储蓄银行的数据，2009年有将近4亿美元（$400 billion）的商业贷款到期。在未来的三年内有1万亿美元（$1trillion）的商业贷款到期。许多人担心，下一个政府要抢救的行业是商业地产。许多这些即将到期的商业地产都产生于几年前的经济泡沫的高潮期，多数商业地产都有超值贷款（over leveraged）的现象。而这些商业地产的租客由于目前经济危机的影响，许多已无法维持正常的经营，难以度日，不少已搬出了出租的办公楼或店铺，房东一方面要支付他们的商业贷款，一方面要对付租客的减租或空屋的求救，两方面的压力让他们焦头烂额，苦不堪言。此时如果银行的贷款到期, 续贷又要看出租率等条件, 否则银行贷款将不能延期或额度减少, 那房东是很难维持商业地产的正常运营的。谁知道，房东会当得如此艰难？甚至有房地产商因为前两年过度利用银行贷款（over leverage），租客突然一跑而空，无现金周转来支付庞大的银行贷款, 导致自己陡然从百万富翁掉到破产边缘，往事不堪回首。

商业地产的房东此时要正确面对现实，尤其要聆听房客们救命的呼喊，帮助他们渡过这段经济危机。首先是考虑房客分租（sublease）的请求，有的房客为了减少自己每月房租的压力，将自己不用的部分转租给他人，房东要积极地配合房客减缓自己压力的行动。另外，对房客的减租的请求也要善于倾听，如果针对房客的经营状况进行了解后，发现他的请求属实，要对租金进行适当的减免，跟房客共渡难关；也有房客生意实在不好，要搬走，房东对此不能只顾自己，一味强压拒绝，应该与房客商量出一个对双方都有帮助的方案，让房客赔偿一部分损失，同时赶快重新招租。招租时也要及时根据市场行情作出应变的策略，才能尽早将空租的店面出租出去，减低自己店面的空租率。

发布: 01/13/2009 作者: 刘念庆律师 来源: 大纪元