瞎说地主的通信地址

不少新地主总在纠结是否在出租合约上列明自己的地址。

这个问题的基本考量是可以理解的，无非是担心自己的隐私被暴露，也许会有各种麻烦，比如房客找上门骚扰，雇用律师将地主告上法庭。于是有人听说去邮局租个邮箱（PO BOX）也许就高枕无忧了。真是如此吗？

实际上，在美国是没有绝对的隐私可言的，任何人的地址只要肯出钱都是可以查到某人的住址（假如有固定居所的话）。有人说了，有的拖欠房租的房客跑了以后就因为没有新地址而无法追讨拖欠房租，无地址就无法将对方告上法庭。实际生活中不是这样的，关键问题是归结到“光脚的不怕穿鞋的”，拖欠房租的房客通常是穷人，就算地主花钱找到了坏房客的新地址，告上了法庭，顺利拿到了有利于自己的判决，很可能最终因为无法执行而不了了之，就算坏房客因为违抗法庭判决被送入监狱，地主的经济损失也无从补偿。这就是为什么不少老地主遇到坏房客选择move on，只要坏房客搬走了，也就算了。在最好情况下，就算追回了欠款，刨去了追款的各种费用是否值得自己花去的时间精力是否值得通常是个问题，这也是为什么不少老地主在选择房客时特别谨慎小心，万一不幸碰上了坏房客，能让他们滚蛋就算告一段落了。

回到地主头上，假如坏房客利用地主的地址找上门骚扰，这一点基本不用担心，毕竟美国还是法治社会，此类事情如果发生，尽可以报警寻求保护。如果刁民房客试图找借口把地主告上法庭，如果真想告地主上法庭靠租用邮箱是挡不住的。最好的保护地主自身的办法是开始作地主之初就为自己设下妥善的安全保护网，比如必要的地主险以及雨伞险，并且小心谨慎地依法行事，保险公司都有自己的强大的法律团队，没有保险公司愿意会轻而易举地赔出巨款；另外如果地主知道如何合法地隐藏自己的财富和资产，比如设立恰当的living trust以及恰当的LLC，让坏房客的律师发现这个地主其实是个名下没啥钱的穷光蛋，哪还有多少活雷锋一样的律师不收费用为坏房客谋取利益啊？ 这就是人们总说的资产保护的最高境界“own nothing but control everything”的境界。简单说就是地主有了点银子以后，如果担心被坏人惦记自己那点儿银子，就不得不考虑这一步，不过这一步是有费用的，最初的设立要花钱，维持运转每年的税务会变复杂，请别人报税也要多花钱。何时需要做这件事，就是仁者见仁智者见智了，估计没有一个固定标准。通常净资产比较少时不需要走这一步（至少净资产不足以支付律师费时就还不需要），或者说不值得走这一步。

再说说采用邮局租邮箱的问题。瞎嫂有个前苏联犹太人移民的好朋友，作地主N多年了，夫妇两个除了都有全职工作，买了众多的白菜房，万事不求人，自己修理，自己管理出租，因为过度使用金融杠杆，都是贷款买的，无法承受空房，选择房客的空间就小了，难免遇到刁民房客，过去起步作地主时听了他们的犹太人前苏联移民朋友的忠告：租约不要用自己地址要用PO Box。结果在上法庭驱赶坏房客时被房客律师抓住借口：PO Box 不是明确的实际地址，给房客交付房租造成了困难。结果驱赶败诉。从此后，他们再也不敢用PO Box在他们的租约上了。我们听说后也马上跟着作了调整。

这个故事或者例子不一定适用于每个州，具体操作请与本地法律人士咨询。

发布: 2013-11-26          来源: 文学城