再谈出租物业保护和回答相关提问

在我贴出《出租物业中LLC和Landlord Insurance的保护功能与效果之探讨》之后，投坛上有不少跟贴，谢谢诸位的鼓励和捧场。

下面大家首先看到的是半月湾里的月亮和yantai的跟贴。他们两位都是咨询专业人士，而看起来答案不同。他们的回答都可以是对的，也都有可能不太准确。为什么呢？因为每一个人的具体情况都不同，每个人所关注的要点都可能不一样。因此，同一个问题，其专业人员的答案就完全有可能是相反。  
其实作为一个出租房的业主，你就是老板。你就是需要听取各种意见，然后进行自己的分析判断并且最后作出决定的CEO。和处理生活上的其它事情一样，我们要锻炼、提高自己的分析和判断能力来做决定，而不是完全听一个专业人员的意见。我们常常听到别人说，这个总统（这个Boss或者这个头）没什么本事，全靠他（们）手下的谁谁谁做的，做得好功劳不是他的。我看这里就是一个误解。因为一个总统、Boss或者头目对同一个问题咨询意见时，可能会面对很多不同的“专家”的不同意见，意见常常可能是不同的，甚至是相反的。最后听从、选用哪一位的方案和意见，就是考验这个总统、Boss或者这个头目的能力了。他们选用了什么人、什么样的团队，都体现了他的能力。

出租房的业主虽然小，其道理是一样的。在买入卖出及处理相关业务时，你咨询律师、会计师、保险经纪、房地产经纪、贷款经纪等等，就应该綜合他们的相关意见，自己再思考、调查而作出自己的判断和决定。这些相关专业人员或者因为知识的局限、相关利益冲突、对你的个人具体Case没有很投入去想等等都可能令他们意见不全面甚至错误。我其实也时常碰到这样错误的“专业”意见。  

至于财产保护，也有人提出S Corporation，Trust等等。S Corporation 有跟LLC同样的保护功能。但是，报税要求和税务效果就有分别了。至于Trust，请看我后面对问题的回答。选什么要搞清楚才好。

财产保护是一个大题目，并非我想或者能够全面去讨论的。我前面的文章只是针对CND上网友提到LLC与 保险的相关话题来回答。同时，我主要想提醒朋友们Landlord policy的重要性。想说明使用这么简单的一个办法已经起到很大的保护作用。要是有“专业人员”向你推荐用LLC再加Trust，还有其它使用多重企业体的办法来保护，可能也没有错。就看你是否有这个必要搞这么复杂和花这些钱了。

因此，也有人说，你现在主要应该放在怎么赚钱而减少风险上。不错，正确使用Landlord policy不就是为减少风险而来的吗？可能有人错误地认为，我买入的出租物业，其最大风险不就是我放进去的钱吗？例如，你用一万块买入一个物业出租（有些地方还几千块就可以买一个House）。最大的损失就是这一万块没了，是吗？要是这样想就错了。假设一个租客在出租房里面引起问题，或者一个不相关的人从你出租房门口经过摔了一跤，向业主索赔10万。你要是没有保险，就要自己面对了。要是你输了官司的话，你个人名下有什么财产都可能被用来赔偿。那显然就不是那一万了。而Landlord policy是一个最简单，费用相对最少的保护措施。

发布: 05/02/2010    作者: 如山    来源: 文学城博客