我的找房客经验

今天才敢写这篇文章，因为昨天我的新房客准时在八月一日交了八月的房租，她还亲自送到我家，我蛮肯定她是个好房客了，至少是会准时交租的那种，于是今天就来报告我与房客交手心得。

我的第一间房是去年十一月租出去的，这一间房我完全交给房产管理公司处理，我付给管理公司第一个月房租的一半，作为帮我找到房客的代价，然后每个月付房租的百分之十作为请他们管理的代价。

满意吗？ 现在看来很不满意。 那个所谓的房产管理公司其实只有一个人，是个约近四十的干练女子。 这家房产管理公司隶属于美国一个知名的房屋仲介公司：Coldwell Banker,本来这家仲介公司在我们小镇并无房产管理部门，这个叫崔西的女子在一个专营房产管理公司工作几年，不满意原公司，就游说Coldwell Banker让她开一个部门。 她在Coldwell Banker内有个办公室，跟其他二三十个房屋仲介一样，其实每个人都是独立作业，但又互相共用公司品牌及资源，可能要付些费用给Coldwell Banker吧。

我第一间房是向Coldwell Banker买的，当时刚踏进当收租婆这一行，老公也不支持，小姐我就决定交别人管理及找房客。 崔西一个人名下要管二百间出租单位，就知道她有多忙了，我要见她得先约，约了也不见得可讲多久，但我反正也懒，只要事情办妥，见到面或不见到面或见多久，实在不要紧。

崔西也没帮我在报上登广告，就是在房子门前挂了个出租的牌子，然后在公司网站列了讯息，就这样，很多人想看房子。 我老公在出租牌子挂出后，还在里头修东修西，就有很多人登门要看房，加上后来第二个房子的经验，我觉得大部份的人根本就是因那个房前牌子而来，看网站而来的应该是很少或没有。 因为房子很快就租出去，网站登了有没有三天？ 可能没有。

所以这给大家一个经验，如果你在网站上看到房子出租的讯息，连看很多天或是一个月，那个房子八成很烂或是出价太高所以租不出去。

当时崔西告诉我，这个想租的女孩子是单身，有两只猫，在沃尔玛超市工作，我就不想租她。 因为很多人在沃尔玛做不久，且时薪也不高，加上她有两只猫，猫可说是美国房东的大忌，猫的小便如果没有训练好，可以毁掉一间房，真的，是把房子地板整个毁了，连地基都毁了，我本来听朋友说还不太信，后来看房子真的看到一间被猫毁掉的房子，那间房气味强到我快中毒而亡，而我第二间房也是有猫的气味，我为了除味，我老公用了九牛二虎之力，最后，连房间地毯都拆了，改成木板的，我也扎扎实实地把所有能漆的地方都重漆一遍。

虽我不满意这个房客资料上的形象，但告诉自己要相信专业，崔西也说，重点是她财务上看得出她能付得起房租。 于是，我就租给她。 我至今未见过这个叫萝莉的客房，我老公及女儿倒是见过她。 因为她一确定可租到后，就急着去敲门想进去再瞧瞧，当天我老公还在修房子呢。 这个萝莉，据说是个儿不停说话的胖女人，不知为何，我老公很容易遇到这种人，他不管是搭机或是跟人偶遇，专门遇到这种跟他只见十分钟就把这一生所有故事告诉他的人。 这种人我最不爱，但想想，她只要付房租，好好照顾我的房子，我不用去爱她。

大约从第三个月开始，萝莉小姐就开始迟付房租。 我本来应该在每月一日收到四百二十五元，但到了七号也只收到一百八十元，到了约二十几号收到剩下来的钱。 她迟付房租得多付二十五元的迟付金，但她还是几乎每月都这样，崔西的理由是，她最近几个月呼吸系统有毛病，有医药帐单要付。 我很紧张，她可不是因我的房子而生病了吧，还好不是。 这刚过去的七月更夸张，到了七月卅日才付清所有房租。 可怜呀，她照理隔两天又得付房租，我的房租会不会逼死她呀。 我问崔西，崔西说不用紧张，她至少每个月都付得出，真等到她付不出再说。

然后那两只猫果然产生问题。 我三不五时开车查看，就看到有一只猫坐在窗台边看着外面，窗户内的百页窗已被扯坏，当然是可怜的猫想看外面看不到只好出此下策。 说实在的，我当时也是买的便宜货，早就有心理准备被搞坏，只是真的看到了，还是叹口气。 崔西说，到时从她的订金扣。

另外，房子前院的草已枯黄，这点不能怪她吧，今夏我们这很干，每家都有这问题，何况她一个女生，哪管浇水的事。 房子后院草很长，我老公一副我早告诉妳别当房东的模样，还好，我看她前阵子总算剪了一次草。

这个房客不算烂，但我觉得我的管理经理真的不怎么样。 主要是两三个月前我要她进去查看房子现况，她说查好了把照片电传给我，结果至今照片不知在外太空哪儿。 我是个超好的房东与客户，但可不是笨蛋，她钱这么好赚，我决定以后不再让她赚。

第二个房子，我决定自己出租。 花了十五元买了房子待租牌子，七月一日立在房子前，也没登报，每天就至少三通电话，约过了八天，就决定出租对象了。 真是太简单了。 我要做的功课就是，自己打些合约，包括：房客的出租申请表格，给来看房后很想租的人填，我按照上面填的前房东或目前工作老板电话打电话去询问房客填的真实性，还有租约，竉物合约，订金收据，总共四种合约或表格。 准备表格时我一方面参考我第一栋房子的表格，一方面跟我也在出租的朋友借他的表格来看，一方面上网参考，发挥我念研究所写报告的功力，这四种表格还真的有模有样。

牌子挂出去后，我留守家中接电话，我老公修房子并负责展示房子。 我的感想是，房客在电话内听到房租的第一个反应，非常能代表到底是不是合适房客。 如果电话内停顿个一下还是要看房的话，八成只是好奇想看看，如果电话内听了后马上问是否可马上看房，那就比较负担得起。 对于那些不能今天马上看房的人，想再打电话来看房时间的，百分之九十不会是目标房客。 因为那些马上要看房的人有急着住房的需要，然后如果看房迟到的，百分之九十将来交房租也会迟交。

我决定的这个房客，是唯一在电话内对房租反应是「很合理」，一般人是不会马上给个口头评论，她不但给了评论，而且认为很合理，真是少见。 后来她填了资料我才​​知，她是少见的把现有房子卖掉决定不住大房子先改租较小房子的人，因为她与老公及唯一儿子决定要改变过去的生活型态，在未来几年试试人生新方向。 她原住的房子地点很好，和我家一样大，她卖房子风声一出，还未到仲介那即有友人开价买，才使得她急着租房。

令我惊讶的是，来看房或打来问的，百分之九十是女生，且全是单亲妈妈！ 这些单亲妈妈有的是离婚，有的是要与新男友一起住，有的是从未跟孩子的爸结婚就一个人养孩子，天，美国单亲妈妈家庭真的太多了，那些有男友的，也都是由女生出面找房子，男人都去哪儿呢？ 也有几个是男人打来问，一个是帮女友问，一个没提背景，一个帮全家五个孩子一个老婆加他共七人问，老天，七个人住约二十坪，也太挤了吧。

我的感想是，我们当房东的，最常要交手的房客真的就是单亲妈妈了。 我第一个房客也是离婚有孩子的女人，只是她的孩子已长大，她目前无男友。 这些单亲妈妈如果找到男友，就跟男友一起住，如果分手，就又回到一个人带着孩子，只是每段关系都可能多几个孩子，真是可怜，一辈子就跟少少的收入奋斗，不可能存到钱买房。 我很敬佩那些愿努力工作养孩子租房的女人，只是没想到这么多人都是如此。

我的房客康妮是唯一一个家庭完整的跟我们接触的潜在房客。 她在同一单位已做三年，虽然也不是高薪工作，但总是稳定，她的先生是个老实人，也是做不是高薪的维修管理房子工作，他们卖掉那间房是康妮父母的房子，我想卖掉他们可拿些现金，生活更加自在。 不必去养房，那么大的房子，一年税至少二千四百美元，租房他们不必付税，当场每月省了二百，我们房租六百，他们等于租金实在只有四百元。 如果再扣掉他们原为自己房子的房屋保险一年约七百元，租金实在只有三百元五十吧，再扣掉房子每年的维修费，租金每月应只有三百元或更少吧。

这次自己出租的经验我的感想是，如果房子地点很好，屋况好，自己租也很快可租出去，且成本很省。 但是该做的功课要做，像如果我第一间就自己搞的话，那些条约我可能就搞不定，等于付钱给崔西学以后如何自己来，这样想还蛮划算的。 然后就是该打的电话要打，像打给房客前任房东及现任老板，我猜崔西当时也只做到这里，因为在申请过程中不可能房客会填社安号码，我们也可能去做正式的信用纪录查询，做到打这几通电话，应已极限了吧。 有时，什么都查了，还不一定能保证一切，这是当房东的风险。

另外的感想是，房客很多是要急着入住的，会出来找房子都是急着要住的，如果房子可以入住要等超过一个月，房客会等不及，所以还不如准备差不多再贴出招租的牌子。 如果地点不好，要花钱登报，登报几天就要二十五元，还要接一堆莫名其妙的电话，想当房东的人，真的要买好地点的房子，可以省很多钱，且好租，且价钱可高一些。 我们这个房如果地点不同，只能租到四百五十吧。

康妮也有一只狗及一只猫，也因为如此，大部份的公寓或房东不租给她。 这点我想通了，我养过狗及猫，把他们当家人，狗猫可能产生对房子的损害，我都知道也都能承受，就赌了，赌他们是好狗好猫，我要会付房租的房客，付出的代价是我能承受的，我跟别的房东不同，所以我的房子有机会租到不同的人，希望是会一直付房租的人。

过程中，我老公也享受很多赞美。 每个来看客的人都称赞他新装的地板，还有全屋他整修的好，几乎每个填申请单的人都是一踏进来不超过十秒就说要租，然后一路说好棒好好。 我想，他应愿意我再买下一间房给他修吧。

另外，所有的房东都想租给公教人员，美国房东也是。 过程中也有个高中老师要租，我们很想她租，她一开始也有兴趣，但是，每个房东都对她有兴趣，所以她很多房子可以比，最后就对我们的房子不是很积极，我跟她联络时都一副让我再考虑。 说实在的，现在想想，她可能不会是个好房客，因为她一定一天到晚有机会就想换房，对房东也可能东要求西要求，没租给她，也算是我幸运。

给其他想在美国当房东的人参考。

发布: 2012-08-03    作者: moondog     来源: moondog博客