景气差纠纷增屋主慎选房客

美国房市不景气，大都会区租屋比例提高，各城市趋向维护租客权益，屋主向房客收回房屋使用权时，往往受限于法律规范，不慎触法容易被告上法庭。不少华人投资购屋后放租，碰到房客拖欠租金，甚至当起「租霸」时，屋主可能得不偿失。

遭遇租霸需依法提诉

张姓夫妇在纽约皇后区拥有两家庭房屋，先生退休后开始放租一楼，两年前进住华人房客，没想到竟成他们恶梦的开始。 「男子独自租下房屋后违反租约规定，在屋内抽烟、养狗，还带女伴入住。」张太太说，先生脾气好，这些他们都忍受下来，但去年10月房客不再缴租，并反覆退租又续租，不断拖延搬出日期。 「房客以往也有迟缴纪录，刚开始我不以为意。」但经再三催缴未果，夫妇俩终于忍无可忍，于今年初找律师寄发搬迁通知，打算循法律途径解决。

张太太说，以往常听有「恶房东」冬天供应暖气不足或涨租逼迁，但最近却有愈来愈多华人房东遭「恶房客」欺负，「朋友的房子即遭房客霸占，不但拒付房租，更擅自分租当起『二房东』。」他们虽与房客签有租约，但并未事先调查房客背景与信用记录，拖延数月来不仅平白损失租金，还得替房客缴电暖费，张太太更心疼当初细心装潢的房子遭破坏，「以后再放租房子，会先把房客背景查的一清二楚」。

纽约布碌仑律师黄真提醒，业主除需做到合法出租，放租房屋前也应「筛选房客」，强调以现金预付房租不见得就是好房客。 她建议，房客背景与信用记录必须实际调查，确定人选后再签租约建立保障，避免日后发生租房纠纷毫无根据。

纽约曼哈坦华埠律师权立宏说，房客拖欠租金、打搅楼内住户作息，或擅邀亲友入住是常见的租房纠纷，以往纽约华人屋主放租房子多不签租约，或什至不查房客的个人资讯，遇到恶房客便难以保障权益。

都会法规多保护租客

目前全美各大都会区中，加州旧金山的租屋法规对业主要求最为严苛，多数房东不仅无权规定租金涨幅，更无法在租约到期时自行解约收回房屋。旧金山小业主协会（Small Property Owners of SF）华人代表招霞认为，购屋置业是华人主要投资，但在旧金山购屋放租却是「高风险」投资，业主若未具有法律常识，又担当不起挨告理赔风险，「买房当房东前务必三思而行」。

旧金山小业主协会为非营利组织，专门提供租房法律资讯及纠纷咨询服务，协助旧金山住房业主维护自身权益。 招霞表示，旧金山租屋法规有别于其他都市，凡建于1979年前的旧金山住房都归租屋管理局管控，而「旧金山新建公寓不多，约90%屋主都受其规范」。 许多华人辛苦工作，攒下存款购屋自住兼出租，却因法律常识不足常遭房客告上法庭，「业主不论选择打官司或庭外和解，精神与荷包都受创」。

她举例说，80几岁的华人老妇在旧金山拥有两层楼房，多年来放租一楼自住二楼。后来她因行动不便爬梯，要求房客搬走以便搬下楼。原房客虽很快搬走，却反过头来告屋主违反租屋条例，屋主只好聘律师打官司，最后庭外和解支付大笔赔偿金，更气出一身病来。

招霞指出，旧金山房东依法不得随意赶房客，但房客却享自由搬迁的权利，只要提前30天给通知即可，业主若想「请走」房客，只能是收回房屋自住。「尽管如此，房东还得赔偿房客每人5000元，老人或小孩每人8000元，以一家四口而言，赔偿金可能高达2万多元。」

招霞说，景气不佳失业率高，有房客借这些规定当起「租霸」，「他们不仅拒付房租，并且找法律漏洞控告业主，取得和解金后拍屁股走人，继续找下一个倒楣屋主」。 招霞分析，许多华人业主选举时不热心投票，权益未能受重视，「争权益之仗未打先输」。 地狭人稠的旧金山房客比例高于房东，近来矽谷科技公司在市区设巴士接驳站，不少年轻员工迁入市区，租屋市场更供不应求。 尽管如此，旧金山空屋率仍高，正因目前旧金山租屋条例对业主颇为严苛，不少维护房客权益组织更获政府拨款资助，免费协助房客申诉、提告，「屋主宁愿将房屋空置，也不愿随便出租」。

发布: 2012-01-22    作者: 未知     来源: 互联网