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景气差纠纷增屋主慎选房客

美国房市不景气,大都会区租屋比例提高,各城市趋向维护租客权益,屋主向房客收回房屋使用权时,往往受限于法律规范,不慎触法容易被告上法庭。不少华人投资购屋后放租,碰到房客拖欠租金,甚至当起「租霸」时,屋主可能得不偿失。

遭遇租霸需依法提诉

张姓夫妇在纽约皇后区拥有两家庭房屋,先生退休后开始放租一楼,两年前进住华人房客,没想到竟成他们恶梦的开始。 「男子独自租下房屋后违反租约规定,在屋内抽烟、养狗,还带女伴入住。」张太太说,先生脾气好,这些他们都忍受下来,但去年10月房客不再缴租,并反覆退租又续租,不断拖延搬出日期。 「房客以往也有迟缴纪录,刚开始我不以为意。」但经再三催缴未果,夫妇俩终于忍无可忍,于今年初找律师寄发搬迁通知,打算循法律途径解决。

张太太说,以往常听有「恶房东」冬天供应暖气不足或涨租逼迁,但最近却有愈来愈多华人房东遭「恶房客」欺负,「朋友的房子即遭房客霸占,不但拒付房租,更擅自分租当起『二房东』。」他们虽与房客签有租约,但并未事先调查房客背景与信用记录,拖延数月来不仅平白损失租金,还得替房客缴电暖费,张太太更心疼当初细心装潢的房子遭破坏,「以后再放租房子,会先把房客背景查的一清二楚」。

纽约布碌仑律师黄真提醒,业主除需做到合法出租,放租房屋前也应「筛选房客」,强调以现金预付房租不见得就是好房客。 她建议,房客背景与信用记录必须实际调查,确定人选后再签租约建立保障,避免日后发生租房纠纷毫无根据。

纽约曼哈坦华埠律师权立宏说,房客拖欠租金、打搅楼内住户作息,或擅邀亲友入住是常见的租房纠纷,以往纽约华人屋主放租房子多不签租约,或什至不查房客的个人资讯,遇到恶房客便难以保障权益。

都会法规多保护租客

目前全美各大都会区中,加州旧金山的租屋法规对业主要求最为严苛,多数房东不仅无权规定租金涨幅,更无法在租约到期时自行解约收回房屋。旧金山小业主协会(Small Property Owners of SF)华人代表招霞认为,购屋置业是华人主要投资,但在旧金山购屋放租却是「高风险」投资,业主若未具有法律常识,又担当不起挨告理赔风险,「买房当房东前务必三思而行」。

旧金山小业主协会为非营利组织,专门提供租房法律资讯及纠纷咨询服务,协助旧金山住房业主维护自身权益。 招霞表示,旧金山租屋法规有别于其他都市,凡建于1979年前的旧金山住房都归租屋管理局管控,而「旧金山新建公寓不多,约90%屋主都受其规范」。 许多华人辛苦工作,攒下存款购屋自住兼出租,却因法律常识不足常遭房客告上法庭,「业主不论选择打官司或庭外和解,精神与荷包都受创」。

她举例说,80几岁的华人老妇在旧金山拥有两层楼房,多年来放租一楼自住二楼。后来她因行动不便爬梯,要求房客搬走以便搬下楼。原房客虽很快搬走,却反过头来告屋主违反租屋条例,屋主只好聘律师打官司,最后庭外和解支付大笔赔偿金,更气出一身病来。

招霞指出,旧金山房东依法不得随意赶房客,但房客却享自由搬迁的权利,只要提前30天给通知即可,业主若想「请走」房客,只能是收回房屋自住。「尽管如此,房东还得赔偿房客每人5000元,老人或小孩每人8000元,以一家四口而言,赔偿金可能高达2万多元。」

招霞说,景气不佳失业率高,有房客借这些规定当起「租霸」,「他们不仅拒付房租,并且找法律漏洞控告业主,取得和解金后拍屁股走人,继续找下一个倒楣屋主」。 招霞分析,许多华人业主选举时不热心投票,权益未能受重视,「争权益之仗未打先输」。 地狭人稠的旧金山房客比例高于房东,近来矽谷科技公司在市区设巴士接驳站,不少年轻员工迁入市区,租屋市场更供不应求。 尽管如此,旧金山空屋率仍高,正因目前旧金山租屋条例对业主颇为严苛,不少维护房客权益组织更获政府拨款资助,免费协助房客申诉、提告,「屋主宁愿将房屋空置,也不愿随便出租」。


发布: 2012-01-22    作者: 未知     来源: 互联网