慎选房客预收房租

“美国是一个法治国家，不论房东或房客，在享有法律保护时，也必然要付出代价。与其说是折磨，不如说是学习守法的过程，这也是融入美国的一种机会。

也因为美国是一个法治国家，这给了律师一个天然的攻防战的战场。 而在律师的立场，为了求胜，只要是在合法的范围内，可以利用各种手段，让被告吃不消为止。

比如说上次有一个幼稚园，一个合伙人趁另一个合伙人去度假，把大门换锁，霸占所有权。 我们跳脱传统的诉讼流程，先申请封锁令，后来又把他的银行帐户冻结起来，逼他就范。

房东房客的官司，没什么道理可言，因为官不会跟你谈道理，可以说纯粹是一种技术性的法律游戏。 像昆诺斯的这个案子，这个房客有什么道理可言？ 但是还是能拖这么久。 如果法官说道理，那早就赶走了。

我要强调的是，许多房东会说法律没道理，但法律本来就是不讲情理的。

此外，也常有人抱怨驱逐房客的程序过于繁琐，给了律师赚钱的机会。 比如说送30天的告票，要送给本人，如果有家属，还要送给家属，而且不能由房东本人送。 期满后找律师上法庭，还得再送。 如果其中一个动作错了，案件就会被法官驳回，一切重新开始。

但是，大家不了解的是，驱逐房客的官司，在法律上属于简易流程（Summary proceeding），是不需要陪审团的。 这也是为什么必须定下重重程序的原因，就是避免出错，伤害到当事人的权益。 但由于整个过程中，房客往往处于以逸待劳，只有房东干着急，所以会被人诟病。

作为一个律师，许多时候我也必须代表房客出庭。 虽然明知道许多房客是心存侥幸，不想交房租。 但站在维护顾客权益上，我还是必须尽量为他找理由。 经验上，代表房东的案子几乎一定赢。 但一般代表房客时，案子比较容易，而代表房东时，往往比较耗时。

房客可以不交租的原因很多。 我接触过的案子，暖气不暖、屋顶漏水、居住环境太吵等，房客如果能证明房子不适合居住，都可以不交租，而房东必须解决问题。 另外，像是非法改建、非法隔间、地下室加装炉头等，房客都可以不交房租。

比如说如果一栋大楼的地下室非法改建出租，那整栋楼的租户都可以不交租。 一般的私自隔间，或地下室加炉头出租，房东都会说是申请过的。 但据我所知，房屋局不可能会核准。

至于驱逐被拖延，这不一定都是警长的责任，因为警长也有一定的工作量。 而且警长来了，还有许多突发的状况必须先解决才能驱逐，比如说屋里有小孩、有动物等。 这里面，破产保护应该算是比较单纯的了。

而虽然房东房客法是州法，但纽约市还是非常特别的。 主要是因为居民复杂纽，案件量也大。 比如说纽约市有房东房客法庭，但纽约州没有，只有地区法庭。 目前的问题在于，纽约市案件多，法官和法警的事也多，所以什么事都要排队。

虽然许多房东都说，法律是倾向房客，对于房客保护比较多。 但法律是州众议会通过的。 而据我所知所，许多房东或房客组织，每年都会对此向议会进行游说。 所以，在某些层面上，法律也是民意的一种体现。

以纽约的现况而言，我的建议是：违法改建的房子绝对不可出租。 而房东，除了慎选房客之外，就是尽可能地预收房租，降低自己的风险。 ”

发布: 2006-06-21    作者: 海明     来源: 多维时报