赵磊律师关于房东房产保护讲座总结

讲座是关于房东如何利用一些手段进行自我保护。

1. 今天会谈到几个财产保护方面：1）以何种实体形式拥有房产；2）减少风險的房东行事规則；和3）其它針對1）应该考虑的是：个体？夫妻？LLC? Trust?

2.首先关于免责，是以什么样的方式，最普遍的是以个人形式，夫妻以 tenancy by the entirety 还是 tenancy by common。
tenancy by the entirety夫妻一方去世另外一方自动继承全部，不需要做任何事情，tenancy by common是各占50%，不会自动转换。可以被转让的。除此之外可以以公司形式，

3. 在麻州一个基本点是夫妻可以homestead protection, 买房时候律师一般会做这个，只要花34美元就可以，如果你没有请专业律师做，那么你要考虑把这个加上。

可以给你很大保护，比如别人要告你的话，比如你自住房是别人没法通过诉讼拿走你的自住房屋的，基本是白给的一个自我保护。

4. 当然第一到免职是保险，所有都会要求买保险，但对一些公寓，因为整个楼房有主保险就没有买个人保险，这个主保险是不保单个单元的一些损失，比如有一个客户漏水损坏了邻居的房产，而自己没有买单个保险，主保险是不保这些的。主保险只保整栋大楼结构，比如楼被烧了，主水管等。这些其实容易解决，如果买了condo insurnace, owner insuance, 一年几要几百，主保险主要买公共结构，比如墙，主水管。owner insuance是可以保单个单元内部损失的。

5. 至于你有多少保险合适，是否需要一个雨保险或者其他商业保险则看你个人情况，比如你还有其他额外公司，或者几个房屋一起买一个大的雨伞保险。

6. title insurance 产权保险，
只有你有财产，你就有风险。 房产不象股票基本除了股票亏了你不会有其他风险。房产还有就有被诉讼的可能，比如你没有扫雪人摔伤，被人告， 我们最近一个例子是有邮递员在门口摔伤了被告了。这样的情况一般你买了保险会保，注意不要数额买太少了，还有就是把基本该做的做了，比如下雪了就及时扫雪。如果出租房风险更大，因为你没法控制一些风险，比如租客有朋友， 还有闲杂人员外面走

7. 我们听到故事，比如租客聚会阳台倒了，小孩从窗口掉下去了，下楼梯摔了，都可能被告了， 这是房产内部风险，还有是外部风险，比如你开车出车祸了，或者你有其他事欠钱了，如果别人知道你有资产，查到你有房产那么就容易告了，而如果他们发现你没有什么财产反而被告的可能性小了。和房产无关的活动也能影响到你房产， 别人可以通过官司来拿你的房子，一个方式是把房产和你个人财产分开，比如LLC， 有限责任公司形式来保护，这个有优点也有缺点，我们先来谈谈优点。

比如张三以LLC买了一个房，是以公司形式，房子的诉讼就和张三本人的财产无关了，所有诉讼只和这个公司有关。我代表一个和房子无关的客户，别人因为和房产无关的事欠钱不还，如何才能能从债主拿到钱呢？我查到对方有房产，那么我可以要法庭先封了这个房子的转让，在打完公司之前这个房子是不能转卖的，房产不象银行钱那么容易转移的。


8. 怎么能让房产找不到时候，如何保护不让查到你的名字？公司名字不能有你本人姓名，这样别人查询不到。当然如果你公司以你名字命名比如张三某公司，那别人一下就能查到你就失去了本来的保护作用。对内部就把风险包在这个公司里面，这样用一个保险来保护。

还有是比如张三占50%股份，那么还可以从公司把这这50%拿走。这就牵涉到如何建立你这个公司了， 建立LLC还有其他方式保护，运营合同保护，比如是兄弟或者夫妻LLC  charging order protection，

只要还有其他股东，哪怕只占1%， 也可以加各种规则来保护，比如其中某人被告了的话，其他没有被告的可以以某种方式购买被告人的权益，假如你是其中某个人的债主你不能要求取代被告人的位置，你可以要求得到被告人分到的钱，但如果他们不分钱得话那你就拿不到钱得， 作为这样家庭控制的LLC是比较难以拿到钱。还有是传承好处，
作为家庭成员所控制的有限责任公司，债主是非常难拿到钱的，所有会有很好的保护。还有事传承的好处，你的股份转给家庭成员很灵活。

9. LLC 缺点：1.花钱，比如麻州每年500， 运作过程要小心，每年所有账户资料保存，和私人资料分开。 2. 贷款不容易贷款到，至少不会有和自住一样的优惠。这是一个综合考虑过程。除非是已经非常成熟的， 不是每一个房子需要一个公司。

10. 另外一个是trust, nominee trust,麻州特有的形式。贷款公司一般是可以贷款的.

这是麻州一个特殊保护形式，1.隐私性， 可以保护，不用名字， 否则就失去隐私保护， trustee not owner, 收益人不需要在deed 上面出现，真正的owner

11. 房东是个生意，所以要按照生意来做，不能带个人感情用事。 麻州是保护房客的，大意不得，第一步是选个好房客， 选了房客后如何保护，不建议一个固定标准表格，建议加一个单独的，对每个条款， 比如律师费问题，比如如果和租客打官司，如果房东赢了可以要求租客支付房东的律师费，否则即使赢了你也输了，如果房客知道输了的话会需要付房客律师费的话他们会好好考虑是否打官司。

还有一些不该有的条款也会造成危险，不合理的条款反而会对房东造成危害， 麻州法律不准收迟交房租费的, 必须迟到30天后才能收，比如修理要求房客自己出钱修， 押金是最容易让房东吃亏的，不但赶不走房客还赔偿3倍押金的加上对方律师费。

12. 还有一个风险，是把名字放孩子名下，或者把父母和孩子一起把名字放在房产证上，很不合适问题，增加风险，孩子个人风险也影响房子，比如离婚，离婚时候不管房子在谁名下都可以分配， 在税务上也未必最好。年轻人很容易成为债主，不然孩子配偶成为债主那么就会对房产造成危害。

13.比如一个基数是20万的房子现在价值100万，那么这里有80万增值的，假如孩子继承这个房子，孩子是不用对所以增值上交税的，但如果是生前把房子转给孩子，孩子以后是需要交这个80万的增值税的，最好的方式是用信托。


总结： 我们今天讲了主要三个方面：1. 实体拥有形式，2. 出租房作为房东如何免责，3. 房子在传承方面不可避免因素比如孩子离婚，如何选择最佳方式，比如婚前，婚后协议，信托等。当然最基本的是一定要买保险，公寓的话必须另外买房东保险保房子内部损失而不是依赖于房子的主保险，因为主保险只对房屋一些主结构保。

问题回答

1. 如果出租房卖掉了，房子也增值了，如何算增值税？
答: 是的，增值基本算法是=房子卖价-房子买价-中间装修+折旧， 这里折旧是自动会算的，不是说你你每年报税时候不折旧最后就不会把折旧加回去，所以每年出租房屋报税时候一定要算折旧，所以一般房子租金减去房贷和折旧基本都是负的。

如果继承的话到孩子手上房子基数变成了继承时候房子市场价， 如果这个时候马上卖掉的话增值是0.

2. 房子有个人贷款如何办理房产转到LLC名下？ 贷款公司会让你转吗？因为会转嫁风险。
答: 据我所知，大部分贷款公司是不会给贷款，除非是一些商业公司，所以你用LLC买房的话贷款渠道会少很多。如果你有相当规模的房产生意，也会有公司愿意给你LLC贷款，但利息会高因为是商业贷款风险更高。

3. homestat protection 如果买了一个自住房做了homestat protection ， 然后又买了一个自住房，再次做homestat protection， 会自动把第一个保护去掉吗？
答: 只能有一个自住房上，60或65岁以上还有新增的保护。

4. 提供帮助给孩子买房，怎么样的方式保护不受对方离婚的影响？
答: 不能放在孩子名下，可以partnership, LLC, 最好的是trust.

5. 我可以把多个租客的押金放在一个银行账户上吗？
答: 押金可以放在同一个银行，但不能放在一个账户上，因为押金理论上是属于租客的，要保护租客的押金不会受到房东官司的影响，所以只能放在租客名下，而且必须每个押金一个账户，还必须是麻州银行，支付利息的那种。

6. 可以把多个房子放在一个LLC下面吗？
答: 是可以的，这个看房子价格，比如公寓风险小于单家庭。一个策略是掏空房子的equity(房屋价格减去贷款）， 这样别人打官司时候看到你房子除去贷款剩下的钱不多后就不太有兴趣打官司了。怎么掏空？ 就是多贷款。如果你的房子没有贷款就成一块肥肉了。

7. 如果个人名义买房， 换成LLC还是建立trust 更有利于保护资产 ？
答: 各有利弊，LLC 规避风险是最好，但缺点是运行中规矩多，也不容易有好的贷款。  信托有一定保护性是因为有隐私别人不容易找到所以不容易被人起诉，但一旦找到那么保护性就不强了。

8. 假如我有一个房子在LLC名下，我现在要把房子卖掉，我是可以直接卖还是需要转出LLC后卖更好？
答: 没有特殊区别，直接在LLC名下卖就可以。LLC 不是两层收税，和个体一样交一次税就可以。

9. 我家有个5-unit property，注册在家里的S Corp下（S Corp过去是用来做贸易的，现在不做了，想做房地产）。我是否应该改成LLC？
答: 也不见得，因为不知道其他情况，S Corp已经有很好得免责，也是一层收税，两者主要差别是S Corp主体必须是个人，而且是美国个人，而LLC可以个体也可以是公司。

10. 别人可以随便查到谁LLC
答: 是的，这个是公开数据，secretary of stateg 官网上可以查到的，但没有关系因为这个LLC已经把公司财产和个人财产分开的，这样已经保护了个人财产。LLC没有隐私功能， 但有免责功能.比如张三有个房子，那租客出现意外只能告这个房子，不能追责到张三其他个人财产。 有些例外是张三在管理过程如果以管理者身份中出现失误，比如该修的没有修，那么还是可能被追责的，但如果是单纯作为房主是不能追责到其他个人财产的。

11买伞保险是不是最简单的保护方式？
答: 是的，这是最直接简单的保护方式。

12.请问，孩子快上大学了，从申请大学financial aid的角度，trust和LLC哪个更合适？
答: 我不是这方面专家，但以我了解，最好是LLC方式管理房产，这样形成一个生意，而信托不是生意，LLC在计算收入方面有更多优势的。

13. 有贷款的房子可以转到信托名下吗？
答: 可以。

14。请问赵律师主要做什么业务？ 在波士顿吗？
答: 我在麻州法庭、联邦法庭和最高法院执业，做各类公司成立和运营业务、遗嘱信托，以及民事和商业诉讼：包括各种合同糾紛与維权（商业公司、學校學生、个人之間）、因产品质量、医疗事故、交通事故而造成的人身伤害、各类与房产有关的糾紛包括房东房客和买卖引起的糾紛，离婚和子女抚养权等等。
赵磊律师
睿昌律所
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Needham, MA 02494
Tel：（617）299-6627
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发布: 2020-07-13    作者: 赵磊律师-麻省房产网整理     来源: 赵律师讲座