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赵磊律师关于房东房产保护讲座总结


讲座是关于房东如何利用一些手段进行自我保护。

1. 今天会谈到几个财产保护方面:1)以何种实体形式拥有房产;2)减少风險的房东行事规則;和3)其它針對1)应该考虑的是:个体?夫妻?LLC? Trust?

2首先关于免责,应该考虑以什么样的方式hold the title拥有房产。最普遍的形式是以个人名义,如果是夫妻以 tenancy by the entirety还是 tenancy in common。最常见的是夫妻采用tenancy by the entirety,一方去世时另外一方自动继承全部,不需要做任何事情。如果两个人以tenancy in common拥有房产,是各占50%,不会自动互相继承,可以分开转让自己的那部分。除此之外,房产还可以以公司等实体形式拥有.

3. 在麻州一个基本点是夫妻可以对自主房利用homestead protection, 买房时候律师一般会帮助做这个,只要花35美元申请就可以。如果你在买自主房时没有做,那么应考虑把这个保护加上,因为它可以给你很大的保护。比如别人要告你的话,若有此保护你自住房的$500k的equity 是别人没法通过诉讼拿走的。这基本是白给的一个法律保护.

4. 除了homestead之外的第一道保护当然是保险,所有人都知道要买保险。但对一些公寓的业主来说,不少人因为整个楼房有主保险就没有买个人保险。这个主保险是不保单个单元的一些损失的,比如有一个客户单元内漏水损坏了邻居的房产,而自己没有买单元保险,主保险不覆盖这类损坏,而只保整栋大楼公共结构,比如楼被烧或主水管破裂等。因此造成的损失其实本来容易解决,如果买了自己的condo insuance, 一年好象只要几百美元,就可以保护单元内部的损失.

5. 至于你有多少保险合适,是否需要一个雨保险或者其他商业保险则看你个人情况,比如你还有其他额外公司,或者几个房屋一起买一个大的雨伞保险.

6. 产权保护
只有你有财产,你就面临损失的风险。 房产不象股票基本除了股票亏了,不会再有其他风险。而房产还有引发诉讼而造成危及房产外资产的可能,比如你没有扫雪导致有人摔伤而起诉。最近一个例子是有人因邮递员在门口摔伤而被告了。这样的情况一般你若买了保险会保,只是注意不要数额买太少了,还有就是把基本该做的业主责任做到,比如下雪了就及时扫雪。出租房这方面风险更大,因为你没法控制某些风险,比如租客有朋友客人进来,或还有闲杂人员经过.

7. 租客聚会把阳台压塌了,人摔下去,或者客人小孩不小心从窗口掉下去了,有人下楼梯摔了,?.等等,都可能造成房东被告。这是房产内部风险。还有是外部风险,比如你开车出车祸了,或者因其他事件被人索赔,如果别人知道你有资产,查到你有房产,那么就容易告了。而如果他们发现你没有什么财产,则被告的可能性减小。即使和房产无关的活动也能影响到你房产, 别人可以通过官司来拿你的房子赔偿损失。解决方式之一是把房产和你其它个人财产分开,比如以LLC, 有限责任公司形式来保护。这个方法有优点也有缺点,我们先来谈谈优点.

比如张三以LLC形式买了一个房,即以公司形式,针对房子的诉讼就和张三本人的财产无关了,所有诉讼只和这个公司有关。我若代表一个和此房子无关的客户向张三因为和此房产无关的事进行索赔,比如张三欠债未还,如何才能找到张三的财产来赔钱呢?我如果查到张三有房产,那么可以要法庭先加lien封锁了这个房子的转让,等打完官司之前这个房子是不能转卖的。房产不象银行钱那么容易转移.


8.怎么能让房产不易被发现在自己名下,房主如何保护个人隐私?在公司或信托拥有产权时,名字中不要加个人姓名,这样别人就看不到房产是张三的。否则就失去了本来的保护作用。对内把风险包在这个公司里面而不外延,同时再用一个合适的保险来予以保护.

如果张三占50%的公司股份,房产在公司名下,那么债主还可以试图从公司把张三这50%拿走还债。如何防止这种风险就牵涉到如何建立这个公司。建立LLC还有针对此风险的特别保护,通过 operating agreement(运营合同)的设计来保护,比如LLC charging order protection。只要还有负债人之外的其他股东,哪怕是只占1%, 也可以在 operating agreement中加各种规则来保护资产。例如,某股东member被告了的话,其他股东可以购买被告人的股权interests 。债主即使赢得负债人的股份却无法取代被告人的位置和对公司的控制,只可以要求得到负债人的分红。但如果公司决定不分钱,那债主就拿不到赔偿。作为这样家庭控制的LLC不仅使债主比较难以拿到钱,而且还有传承方面的好处,使你的房产股份转给家庭成员很灵活.

9. LLC 缺点:1)花钱,比如麻州政府注册费用每年$500;2)运作过程要小心遵循规則,所有公司账户资料文件保存记录,和私人財务资料分开;3)商业贷款不容易得到,至少不会有和自己名下房产利律和过程一样的优惠。所以这是一个综合考虑过程。不是每一个房子需要一个公司.

10. 另外一个房产拥有形式是trust, nominee trust是麻州特有的一种适合于房地产的形式。也不影响贷款公司正常贷款。这是麻州一个特殊保护形式,一,隐私可以保护,当然不要用个人名字作为trust名字否则就失去隐私保护。第二,trustee 不是owner, 真正的owner是收益人,其名字不需要在deed 上面出现.

11. 作房东是经营生意,所以要按照生意来做,尽量不要带感情用事。 麻州法律偏袒房客,房东大意不得。第一步是首选个好房客。选了房客后如何保护自己?不建议一个固定标准表格作为租约,而建议对其内容逐条进行推敲。比如律师费条款:如果和租客打官司,房东赢了可以要求租客支付房东的律师费,否则即使赢了你也输了。如果房客知道输了的话会需要付房客律师费,也许他们会好好考虑是否打官司.

还有一些不该有的不合理合法条款加入租约反而会对房东造成危害。例如:麻州法律不准随便收迟交房租费的, 必须迟到30天后才能收。又比如修理上要求房客自己出钱修。押金处理不当是最容易让房东吃亏的,不但赶不走房客,还得赔偿3倍押金加上对方律师费.


12. 我不时见到另一个风险,是把父母把房产放在孩子名下,或者把父母和孩子的名字都放在房产证deed上。这种作法很不合适,增加了风险,因为孩子的个人风险也将影响房产,包括离婚。离婚时不管房子在谁名下都可以分配。年轻人很容易成为债主,不然孩子配偶成为债主那么就会对房产造成危害.

13.另外,在税务上也未必最好。比如一个父母买下时基数是20万的房子现在价值100万,那么这里有80万增值。假如孩子继承这个房子,孩子是不用对增值交税的。但如果是父母生前把房子转给孩子,孩子以后是需要交这个80万的增值税的。传承最好的方式之一是用信托.


总结: 我们今天讲了主要三个方面:1. 实体拥有形式,2. 出租房作为房东如何免责,3. 房子在传承方面不可避免因素比如孩子离婚,如何选择最佳方式,比如婚前,婚后协议,信托等。当然最基本的是一定要买保险,公寓的话必须另外买房东保险保房子内部损失而不是依赖于房子的主保险,因为主保险只对房屋一些主结构保.

问题回答

1. 如果出租房卖掉了,房子也增值了,如何算增值税?
: 增值基本算法是=房子卖价-房子买价-中间装修和其它费用-折旧, 这里折旧是自动会算的,每年报税时候出租房屋也算各种折旧,将其和房贷利息等从房子租金中减去.

如果继承的话到孩子手上房子基数变成了继承时房子后市场价, 这样如果马上卖掉的话增值是0.


2. 房子有个人贷款如何办理房产转到LLC名下? 贷款公司会让你转吗?因为会转嫁风险。
: 据我所知,大部分传统贷款公司是不会轻易给LLC贷款的,即使贷也是一些商业贷款。所以用LLC买房的话贷款选择会少很多。如果你有相当规模的房产生意或者经营记录或个人担保,也会有公司愿意给LLC贷款,但利息会高因为是商业贷款.

3. homestat protection 如果买了一个自住房做了homestat protection , 然后又买了一个自住房,再次做homestat protection, 会自动把第一个保护去掉吗?
: 只能有一个自住房上,60或65岁以上还有新增的保护.

4. 提供帮助给孩子买房,怎么样的方式保护不受对方离婚的影响?
: 不能放在孩子名下,可以partnership, LLC, 最好的是trust.

5. 我可以把多个租客的押金放在一个银行账户上吗?
答: 押金可以放在同一个银行,但不能放在一个账户上,因为押金理论上是属于租客的,要保护租客的押金不会受到房东官司的影响,所以只能放在租客名下,而且必须每个押金一个账户,还必须是麻州银行,支付利息的那种.

6. 可以把多个房子放在一个LLC下面吗?
: 是可以的,这个看房子价格,比如公寓风险小于单家庭。一个策略是掏空房子的equity(房屋价格减去贷款), 这样别人打官司时候看到你房子除去贷款剩下的钱不多后就不太有兴趣打官司了。怎么掏空? 就是多贷款。如果你的房子没有贷款就成一块肥肉了.

7. 如果个人名义买房, 换成LLC还是建立trust 更有利于保护资产 ?
: 各有利弊,LLC 规避风险是最好,但缺点是运行中规矩多,也不容易有好的贷款。  信托有一定保护性是因为有隐私别人不容易找到所以不容易被人起诉,但一旦找到那么保护性就不强了.

8. 假如我有一个房子在LLC名下,我现在要把房子卖掉,我是可以直接卖还是需要转出LLC后卖更好?
: 没有特殊区别,直接在LLC名下卖就可以。LLC 不是两层收税,和个体一样交一次税就可以.

9. 我家有个5-unit property,注册在家里的S Corp下(S Corp过去是用来做贸易的,现在不做了,想做房地产)。我是否应该改成LLC?
: 也不见得,因为不知道其他情况,S Corp已经有很好得免责,也是一层收税,两者主要差别是S Corp主体必须是个人,而且是美国个人,而LLC可以个体也可以是公司.

10. 别人可以随便查到谁LLC
: 是的,这个是公开数据,secretary of stateg 官网上可以查到的,但没有关系因为这个LLC已经把公司财产和个人财产分开的,这样已经保护了个人财产。LLC没有隐私功能, 但有免责功能.比如张三有个房子,那租客出现意外只能告这个房子,不能追责到张三其他个人财产。 有些例外是张三在管理过程如果以管理者身份中出现失误,比如该修的没有修,那么还是可能被追责的,但如果是单纯作为房主是不能追责到其他个人财产的.

11买伞保险是不是最简单的保护方式?
: 是的,这是最直接简单的保护方式.

12.请问,孩子快上大学了,从申请大学financial aid的角度,trust和LLC哪个更合适?
: 我不是这方面专家,但以我了解,最好是LLC方式管理房产,这样形成一个生意,而信托不是生意,LLC在计算收入方面有更多优势的.

13. 有贷款的房子可以转到信托名下吗?
: 可以.

14。请问赵律师主要做什么业务? 在波士顿吗?
: 我在麻州法庭、联邦法庭和最高法院执业,做各类公司成立和运营业务、遗嘱信托,以及民事和商业诉讼:包括各种合同糾紛与維权(商业公司、學校學生、个人之間)、因产品质量、医疗事故、交通事故而造成的人身伤害、各类与房产有关的糾紛包括房东房客和买卖引起的糾紛,离婚和子女抚养权等等.
赵磊律师
睿昌律所
21A Highland Circle, Suite 200
Needham, MA 02494
Tel:(617)299-6627
Fax:(888)909-8996

发布: 2020-07-13    作者: 赵磊律师-麻省房产网整理     来源: 赵律师讲座


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