三藩市房东的血泪史
前言最近『星岛日报』新闻上,有位三藩市华人房东因租霸长期欠租,而被迫银主盘。在银行清盘的过程中,发现这些导致他破产的租客仍然住在他的楼房里,激愤难当!他与这些租客发生骂战,并升级到肢体冲突。事后,租霸恶人先告状,报警把房东送进了牢房。可怜的房东,因为不懂租务法律,白白失去了心爱的房子,一生的积蓄也化为虚有,还失去了做人的尊严。
这样的故事天天发生,华人业主的租务纠纷,让许多人倾家荡产。甜美的美国梦,有可能一下子就掉进官非的深渊。这样的故事罄竹难书,令人心酸。三藩市的租务法律为何到了这种不公平的地步?这要从其租务条例的简史说起。
(一)背景
三藩市是弹丸之地,面积7英里x7英里(121平方公里),人口约80万。人口密度与香港大致一样(约6200人/平方公里),面积只是香港的十分之一,却没有多少民用的高楼大厦,因此住房一贯紧张。90%以上的民居是建于20年代的两层或三层的墙贴墙的窄长房子。每个房子格局都差不多,第一层都是单门车房在前面,后面有个非法的小套间(illegal in-law apartment),约400平方尺(40平米)。二楼和三楼(有些房子没有三楼)都约1500平方尺(150平米)。每一层都是独立的门口,可独立出租。所以,所有业主都有条件做房东。
开埠以来,三藩市一直被誉为“最受美国人欢迎的城市”,金融、文化、景点和夜生活丰富多彩,吸引很多外来人口,尤其是小地方的年轻人,趋之若鹜。由于大量的需求,造成屋价飞涨、房租飞涨。各种吸引和压力,绝大多数业主都做了房东。
(二)租务条例
一栋房子通常有3、4个房东,却可以住进约10个人。因此,三藩市人口有66%的是租客,34%是业主。到了1979,由于需求极为强劲,加上当时能源危机导致13.3%的通货膨胀,房租上涨得太快,大量的租客(也是选民)迫使市政府制定了『住房租金稳定和仲裁条例』(下称『租务条例』),规定1979年或以前起的民房(基本上是所有市内的民房),都必须统一遵守由租管局定下的租金年度涨幅。这涨幅每年按整个大湾区的通涨指数的6成调整(即远远追不上三藩市的通涨),最高不可以超出7%。(2010年三藩市的租金涨幅是0.1%,$1000的租金涨1快,等于没涨,但该年三藩市通胀是1.8%)。并规定,租房的订金必须按指定的利率计算利息,每年归还。(2009年的订金利率是5.2%,银行定期利率是0.5%)。1993年以来,年度平均租金涨幅是2%,年度按金利率是4%。
另外,租客还有以下福利:
– 租客可以让其他人进来分租房子。房东有权在租约里订明禁止,否则,分租客可以“既成事实”地合法进住。
– 房东不可以额外加收取既成事实的分租客的房租。
– 既成事实的分租客,可以合法接手租约,即使原租客搬走,租金维持不变。
这些条例极不合理地偏帮租客。哑巴吃黄连的房东想出了以自住的借口,逼迁的租客。于是,选民又通过了新的规定:
– 租客只须提前一个月通知房东,就可以无条件搬走。
– 但房东只有在以下情况才可以收房:
– 租客欠租,或尺交房租三个月
– 房东提出自住。但必须向租客每人赔偿$4,500的搬迁费,小孩、长者和残疾租客每人另加$3,000(一家就得赔$2万!),并且从此以后,不可以再出租这单位。
– 但如果该单位由残疾人或60岁以上的老人长期租住,房东在任何情况下都不可以收回自住(赔偿都不可以)。
另外相关的条例是:
– 旧租客自愿搬走后(或去世),房东可以按市价重新出租该单位。
– 1979年以后的房子不受租务条例约束,可以任意随时起租和收楼。
– 每栋楼只许有一个自住单位,一旦声明该单位为自住,不可以再改到另外一个单位。
(三)影响
租金管制对三藩市的居住习惯产生了畸形的影响。
首先,租客成了出租房的囚犯。举例,有个汉子10年前以当时市价$300租下某单位。按平均每年2%的规定涨幅,现在租金是$366。但现在的市价已经涨到$850,他打死都不会搬走,宁可每天通勤四小时,都要占着这个窝。
其次,可按市价出租的单位租金飙升几倍。房东不可能做亏本生意,好不容易等到单位空置,总要把以前亏的补回来,还要预期以后亏的,把租金调到天价才出租。举例,那个十年前以$300租下单位的汉子搬走了,房东虽然只须要$488就开支平衡(按5%的通涨和经营费用算),但他要补这十年亏的本,下一手一租,恐怕又一个十年。如果以$500出租,十年后才涨到$600, 到时要$814才可以收支平衡。那么现在就先收$850吧。
这个后果,就是新的房客就做了旧房客的替死鬼。可怜新进城的半工读学生,五、六个人挤进一个单位,连饭厅、客厅都住满了,还得交上做侍应的一半人工。而旧的住客,省下来的钱不但舒舒服服地过日子,还可以在市外买个房子出租做起房东了。
第三,中老年租客受到无声的歧视。由于老人、残疾人被列为不可驱赶的保护阶层,房东看到四、五十岁的人来租房,就不成文地找个理由拒绝。
第四,有租客的房子售价很低。如果一个房子所有单位都出租了住着人,那个房子是卖不出去的,因为没人愿意接手亏本生意。相反,如果房子全部空置,可以高出市价很多成交。有一次,一座三层楼的房子出售,条件不错,也有一个空置的大单位,本应以市价出售,但挂的价钱却是市价的7成。原来,另外一个大单位住了个65岁赶不走的老人家。那个房子卖了很久才不知以何低价卖出。
第五,新租客为了逃避高昂的租金,各出奇招。如果住在一楼的非法单位,住了两年后,就去房管局举报该单位非法。其实所有能住人的一楼单位都非法(只要有厨房,就是非法),房管局也知道,一直只眼开只眼闭。但一旦有人举报,他们必须处理,勒令业主拆掉厨房和管道。房东不但要向租客赔偿一、两万的搬迁费(比收到的租金还多),还要重新申报“改建”,另外付上两、三万的申报费、画图费和改建费。房东爆血管!
租客以各种各样的借口起诉房东获利,但往往他们到了买房置业的时候,就后悔当初的行为和选举抉择,望房兴叹,自吃苦果。
第六,房东怨恨很深。租金管制给房东带来极大的损失、伤害、精神压力,甚至剥夺了业主对房子的权利,并官非缠身。有次,与来维修的师傅聊起,他80岁的妈妈,年事已高,不能再住在二楼的单位上下楼梯。她去请走楼下的租客,收楼自住。租客起诉老太太。老太太不但打败官司,付堂费、律师费,还要赔偿$20,000搬迁费,并且,以后一楼单位再也不可以出租,二楼单位再也不可自住。气得老太太心脏病发,从此一蹶不振。
第七,业主为免逼迫,大规模地离开租务市场。一旦单位空置后,分拆成康斗或TIC售予其他业主,再也不用出租。或者,拆掉整个房子重建,把房子改成1979年后起的新房子,不受租金条约管制,可以任意起租收楼。还有些业主,租客搬走后干脆就不再出租了,宁可空置,但求清静。极端受气的业主,会把整栋房子“执笠”,彻底撤离租务市场,才得以赶走租客。这些做法,业主都必须花耗大量资金,完成冗长繁复的手续。但越来越多的业主义无反顾地走上关门之路,更严重地加剧了出租房的短缺问题。
第八,改变了业主的人口构造。适婚的年轻人,买不起房子,更承担不起当房东的风险,纷纷搬离三藩市。而替补他们的,是中国移民。中国移民都非常省俭,不惜三代同堂,甚至两三家人挤进一个单位。五、六个大人每人千多元的收入,80%都投放进房子贷款里。这种艰苦的生活,哪有其他人做得到?因此,市内11个区,有6个区的主要人口已逐渐变成华人。可悲的是,虽然华人在房东中占了多数,但由于忙于生计,不懂租务条例,不参与选举,成了最大的牺牲品。
(四)发展
三藩市的房屋和租务市场变成了人为经济,不可预期。同样的单位,租金相差好几倍。租务市场供求关系崩弦般的紧张,是因为条例令租客自禁于自己的单位,减低了出租房的流通。房东租客关系空前恶劣,两个阶级不可逾越地对立,严重地伤害了房东的利益和打击房东的积极性,这是导致短缺的另一原因。同时,出租业成了极高风险的行业。如果业主不好运气,碰上长租客、坏租客,亏得一塌糊涂、官非缠身。如果业主碰巧遇上短租客年年转手,回报就很高。风险高得像垃圾股、炒孖展一般。
而地产的价值,随时会大跌。选民随时会通过新的法案,更加收紧租务条例,导致房价贬值。
例如,一直有人提议,限制空置率,不许业主空置单位;康斗改换必须通过更严格审批,进一步减少每年200户的改建限额;并废除TIC。又例如,有人提出,除了老人、残疾人,还要把十八岁以下的青少年划为不可驱赶的保护阶层。更甚,有人要求把1979年以后兴建的房子都纳入租务管制。
所有对房东有利的法律空间不断被收紧,但对租客有利的则被扩大。例如,房东可以拒绝租客饲养宠物,但不可以拒绝“服务性动物” (这个本来可以接受),但现在,“服务性动物”的定义从盲人狗,扩展为所有帮助和安慰人的动物,包括陪伴情绪病人的蛇,帮关节炎人士拿东西的猴子,等等等等。
2010年六月,有个提案上了全市的选票,“房东不可以收取超过租客收入33%的租金”。 这提案不但把租客的经济负担推到业主身上,还可能会开始一个恐怖的先例:如果租客无收入,是否可以不交房租,因为$0收入的33%是$0?这个提案如果通过,三藩市房价一夜之内肚泻一半,业主会纷纷破产。
(五)六月提案
2010年六月的F提案,之前的一年就在蕴育草稿了。这个提案让我意识到:天真的会掉下来,而没人白马勇士会为我们档。它一举粉碎了我听天由命、中庸无为之道!2009年,参与了小业主协会组织的抗议活动,第一次到市政厅参加听证会,在市参事面前,与租客协会面对面地辩论。
本来,市参事,是中立的仲裁者。他们聆听双方的理据,裁判这个提案草稿过不过。很快发现,11个市参事中,有6个立定心意支持租客协会。这时,才惊讶地看到,这个提案草稿的起草人落款,竟然就是这6位极左的民主党市参事!自己判自己写的提案,哪有不过之理?为了讨好选民,他们把业主慷慨出去,无本万利地增加自己的政治本钱,公平何在?!
如果全数8个市参事通过那草稿,就成法律了。否则,半数以上市参事通过,并提交市长也获通过,就成法律了。好在市长否决了。那6个市参事继而把提案放到六月的选举里,让租客占多数的选民决定是否成为法律。
听证会上,一个租客说的话,特别难忘。他说:“住房是每人的权利,理应分配给每个人。我已经穷困潦倒,但贪心的房东,把我多年未升的月租,从$275,一次过上涨到$300!我现在再没有能力去旅游了。我很痛苦!” 一个人,如果穷困潦倒,有何资格去旅游?难道,房东还要支付你的五星级酒店?多少华人业主因为做了房奴,年复一年地放弃了回乡探亲的奢侈?!
我决定付出全力,与小业主协会一起阻止这个提案,积极奔走,逢人就讲。经过一年的努力,法案以少票数不通过,在这“租客必胜”的城市选举史,简直是奇迹。我们的努力,竟然实现了渺茫的希望,扭转了痛苦的命运。
(六)结论
这次的成功,让我们晓幸地躲过了一场灾难。同时也意识到,不可坐以待毙。业主们要向每一个人说出这些不公平的现象,让大家都知道这有血有泪的内幕。房东、业主表面风光,内里惊惶,如惊弓之鸟,四面受敌,快要走投无路。最不齿的,是那6个不顾我们死活、以权谋私利的极左市参事。房東、業主和所有要置業的人,都必須聯合起來,通過選舉,保為自己的家園,維護團體的權益。
三藩市的房东,才是被泪水浸透的真正受害人!
后记:
这六个市参事是:Chris Daly(退任), John Avalos, David Campos, Ross Mirkarimi(现任Sherrif), 以及两个华人市参事:邱信福和马兆光!
三藩市是一党高度专政的实例。不想沦为多数人暴政的加州人,借鉴吧!觉醒吧!行动吧!今天就登记做选民,投个代表自己的民选官员,用选票保护自己!
(版权归原作者所有)
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发布: 2011-09-22 作者: 苦叶 来源: 亚裔选民协会