三藩市房东的血泪史
前言最近『星岛日报』新闻上，有位三藩市华人房东因租霸长期欠租，而被迫银主盘。在银行清盘的过程中，发现这些导致他破产的租客仍然住在他的楼房里，激愤难当！他与这些租客发生骂战，并升级到肢体冲突。事后，租霸恶人先告状，报警把房东送进了牢房。可怜的房东，因为不懂租务法律，白白失去了心爱的房子，一生的积蓄也化为虚有，还失去了做人的尊严。
这样的故事天天发生，华人业主的租务纠纷，让许多人倾家荡产。甜美的美国梦，有可能一下子就掉进官非的深渊。这样的故事罄竹难书，令人心酸。三藩市的租务法律为何到了这种不公平的地步？这要从其租务条例的简史说起。
（一）背景
三藩市是弹丸之地，面积7英里x7英里（121平方公里），人口约80万。人口密度与香港大致一样（约6200人/平方公里），面积只是香港的十分之一，却没有多少民用的高楼大厦，因此住房一贯紧张。90%以上的民居是建于20年代的两层或三层的墙贴墙的窄长房子。每个房子格局都差不多，第一层都是单门车房在前面，后面有个非法的小套间（illegal in-law apartment），约400平方尺（40平米）。二楼和三楼（有些房子没有三楼）都约1500平方尺（150平米）。每一层都是独立的门口，可独立出租。所以，所有业主都有条件做房东。
开埠以来，三藩市一直被誉为“最受美国人欢迎的城市”，金融、文化、景点和夜生活丰富多彩，吸引很多外来人口，尤其是小地方的年轻人，趋之若鹜。由于大量的需求，造成屋价飞涨、房租飞涨。各种吸引和压力，绝大多数业主都做了房东。
（二）租务条例
一栋房子通常有3、4个房东，却可以住进约10个人。因此，三藩市人口有66%的是租客，34%是业主。到了1979，由于需求极为强劲，加上当时能源危机导致13.3%的通货膨胀，房租上涨得太快，大量的租客（也是选民）迫使市政府制定了『住房租金稳定和仲裁条例』（下称『租务条例』），规定1979年或以前起的民房（基本上是所有市内的民房），都必须统一遵守由租管局定下的租金年度涨幅。这涨幅每年按整个大湾区的通涨指数的6成调整（即远远追不上三藩市的通涨），最高不可以超出7%。（2010年三藩市的租金涨幅是0.1%，$1000的租金涨1快，等于没涨，但该年三藩市通胀是1.8%)。并规定，租房的订金必须按指定的利率计算利息，每年归还。(2009年的订金利率是5.2%，银行定期利率是0.5%）。1993年以来，年度平均租金涨幅是2%，年度按金利率是4%。
另外，租客还有以下福利：
– 租客可以让其他人进来分租房子。房东有权在租约里订明禁止，否则，分租客可以“既成事实”地合法进住。
– 房东不可以额外加收取既成事实的分租客的房租。
– 既成事实的分租客，可以合法接手租约，即使原租客搬走，租金维持不变。
这些条例极不合理地偏帮租客。哑巴吃黄连的房东想出了以自住的借口，逼迁的租客。于是，选民又通过了新的规定：
– 租客只须提前一个月通知房东，就可以无条件搬走。
– 但房东只有在以下情况才可以收房：
– 租客欠租，或尺交房租三个月
– 房东提出自住。但必须向租客每人赔偿$4,500的搬迁费，小孩、长者和残疾租客每人另加$3,000（一家就得赔$2万!），并且从此以后，不可以再出租这单位。
– 但如果该单位由残疾人或60岁以上的老人长期租住，房东在任何情况下都不可以收回自住（赔偿都不可以）。
另外相关的条例是：
– 旧租客自愿搬走后(或去世），房东可以按市价重新出租该单位。
– 1979年以后的房子不受租务条例约束，可以任意随时起租和收楼。
– 每栋楼只许有一个自住单位，一旦声明该单位为自住，不可以再改到另外一个单位。
（三）影响
租金管制对三藩市的居住习惯产生了畸形的影响。
首先，租客成了出租房的囚犯。举例，有个汉子10年前以当时市价$300租下某单位。按平均每年2%的规定涨幅，现在租金是$366。但现在的市价已经涨到$850，他打死都不会搬走，宁可每天通勤四小时，都要占着这个窝。
其次，可按市价出租的单位租金飙升几倍。房东不可能做亏本生意，好不容易等到单位空置，总要把以前亏的补回来，还要预期以后亏的，把租金调到天价才出租。举例，那个十年前以$300租下单位的汉子搬走了，房东虽然只须要$488就开支平衡（按5%的通涨和经营费用算），但他要补这十年亏的本，下一手一租，恐怕又一个十年。如果以$500出租，十年后才涨到$600, 到时要$814才可以收支平衡。那么现在就先收$850吧。
这个后果，就是新的房客就做了旧房客的替死鬼。可怜新进城的半工读学生，五、六个人挤进一个单位，连饭厅、客厅都住满了，还得交上做侍应的一半人工。而旧的住客，省下来的钱不但舒舒服服地过日子，还可以在市外买个房子出租做起房东了。
第三，中老年租客受到无声的歧视。由于老人、残疾人被列为不可驱赶的保护阶层，房东看到四、五十岁的人来租房，就不成文地找个理由拒绝。
第四，有租客的房子售价很低。如果一个房子所有单位都出租了住着人，那个房子是卖不出去的，因为没人愿意接手亏本生意。相反，如果房子全部空置，可以高出市价很多成交。有一次，一座三层楼的房子出售，条件不错，也有一个空置的大单位，本应以市价出售，但挂的价钱却是市价的7成。原来，另外一个大单位住了个65岁赶不走的老人家。那个房子卖了很久才不知以何低价卖出。
第五，新租客为了逃避高昂的租金，各出奇招。如果住在一楼的非法单位，住了两年后，就去房管局举报该单位非法。其实所有能住人的一楼单位都非法（只要有厨房，就是非法），房管局也知道，一直只眼开只眼闭。但一旦有人举报，他们必须处理，勒令业主拆掉厨房和管道。房东不但要向租客赔偿一、两万的搬迁费（比收到的租金还多），还要重新申报“改建”，另外付上两、三万的申报费、画图费和改建费。房东爆血管！
租客以各种各样的借口起诉房东获利，但往往他们到了买房置业的时候，就后悔当初的行为和选举抉择，望房兴叹，自吃苦果。
第六，房东怨恨很深。租金管制给房东带来极大的损失、伤害、精神压力，甚至剥夺了业主对房子的权利，并官非缠身。有次，与来维修的师傅聊起，他80岁的妈妈，年事已高，不能再住在二楼的单位上下楼梯。她去请走楼下的租客，收楼自住。租客起诉老太太。老太太不但打败官司，付堂费、律师费，还要赔偿$20，000搬迁费，并且，以后一楼单位再也不可以出租，二楼单位再也不可自住。气得老太太心脏病发，从此一蹶不振。
第七，业主为免逼迫，大规模地离开租务市场。一旦单位空置后，分拆成康斗或TIC售予其他业主，再也不用出租。或者，拆掉整个房子重建，把房子改成1979年后起的新房子，不受租金条约管制，可以任意起租收楼。还有些业主，租客搬走后干脆就不再出租了，宁可空置，但求清静。极端受气的业主，会把整栋房子“执笠”，彻底撤离租务市场，才得以赶走租客。这些做法，业主都必须花耗大量资金，完成冗长繁复的手续。但越来越多的业主义无反顾地走上关门之路，更严重地加剧了出租房的短缺问题。
第八，改变了业主的人口构造。适婚的年轻人，买不起房子，更承担不起当房东的风险，纷纷搬离三藩市。而替补他们的，是中国移民。中国移民都非常省俭，不惜三代同堂，甚至两三家人挤进一个单位。五、六个大人每人千多元的收入，80%都投放进房子贷款里。这种艰苦的生活，哪有其他人做得到？因此，市内11个区，有6个区的主要人口已逐渐变成华人。可悲的是，虽然华人在房东中占了多数，但由于忙于生计，不懂租务条例，不参与选举，成了最大的牺牲品。
（四）发展
三藩市的房屋和租务市场变成了人为经济，不可预期。同样的单位，租金相差好几倍。租务市场供求关系崩弦般的紧张，是因为条例令租客自禁于自己的单位，减低了出租房的流通。房东租客关系空前恶劣，两个阶级不可逾越地对立，严重地伤害了房东的利益和打击房东的积极性，这是导致短缺的另一原因。同时，出租业成了极高风险的行业。如果业主不好运气，碰上长租客、坏租客，亏得一塌糊涂、官非缠身。如果业主碰巧遇上短租客年年转手，回报就很高。风险高得像垃圾股、炒孖展一般。
而地产的价值，随时会大跌。选民随时会通过新的法案，更加收紧租务条例，导致房价贬值。
例如，一直有人提议，限制空置率，不许业主空置单位；康斗改换必须通过更严格审批，进一步减少每年200户的改建限额；并废除TIC。又例如，有人提出，除了老人、残疾人，还要把十八岁以下的青少年划为不可驱赶的保护阶层。更甚，有人要求把1979年以后兴建的房子都纳入租务管制。
所有对房东有利的法律空间不断被收紧，但对租客有利的则被扩大。例如，房东可以拒绝租客饲养宠物，但不可以拒绝“服务性动物” （这个本来可以接受），但现在，“服务性动物”的定义从盲人狗，扩展为所有帮助和安慰人的动物，包括陪伴情绪病人的蛇，帮关节炎人士拿东西的猴子，等等等等。
2010年六月，有个提案上了全市的选票，“房东不可以收取超过租客收入33%的租金”。 这提案不但把租客的经济负担推到业主身上，还可能会开始一个恐怖的先例：如果租客无收入，是否可以不交房租，因为$0收入的33%是$0？这个提案如果通过，三藩市房价一夜之内肚泻一半，业主会纷纷破产。
（五）六月提案
2010年六月的F提案，之前的一年就在蕴育草稿了。这个提案让我意识到：天真的会掉下来，而没人白马勇士会为我们档。它一举粉碎了我听天由命、中庸无为之道！2009年，参与了小业主协会组织的抗议活动，第一次到市政厅参加听证会，在市参事面前，与租客协会面对面地辩论。
本来，市参事，是中立的仲裁者。他们聆听双方的理据，裁判这个提案草稿过不过。很快发现，11个市参事中，有6个立定心意支持租客协会。这时，才惊讶地看到，这个提案草稿的起草人落款，竟然就是这6位极左的民主党市参事！自己判自己写的提案，哪有不过之理？为了讨好选民，他们把业主慷慨出去，无本万利地增加自己的政治本钱，公平何在？！
如果全数8个市参事通过那草稿，就成法律了。否则，半数以上市参事通过，并提交市长也获通过，就成法律了。好在市长否决了。那6个市参事继而把提案放到六月的选举里，让租客占多数的选民决定是否成为法律。
听证会上，一个租客说的话，特别难忘。他说:“住房是每人的权利，理应分配给每个人。我已经穷困潦倒，但贪心的房东，把我多年未升的月租，从$275，一次过上涨到$300！我现在再没有能力去旅游了。我很痛苦!” 一个人，如果穷困潦倒，有何资格去旅游？难道，房东还要支付你的五星级酒店？多少华人业主因为做了房奴，年复一年地放弃了回乡探亲的奢侈？！
我决定付出全力，与小业主协会一起阻止这个提案，积极奔走，逢人就讲。经过一年的努力，法案以少票数不通过，在这“租客必胜”的城市选举史，简直是奇迹。我们的努力，竟然实现了渺茫的希望，扭转了痛苦的命运。
（六）结论
这次的成功，让我们晓幸地躲过了一场灾难。同时也意识到，不可坐以待毙。业主们要向每一个人说出这些不公平的现象，让大家都知道这有血有泪的内幕。房东、业主表面风光，内里惊惶，如惊弓之鸟，四面受敌，快要走投无路。最不齿的，是那6个不顾我们死活、以权谋私利的极左市参事。房東、業主和所有要置業的人，都必須聯合起來，通過選舉，保為自己的家園，維護團體的權益。
三藩市的房东，才是被泪水浸透的真正受害人！
后记：
这六个市参事是：Chris Daly（退任）, John Avalos, David Campos, Ross Mirkarimi（现任Sherrif）, 以及两个华人市参事：邱信福和马兆光！
三藩市是一党高度专政的实例。不想沦为多数人暴政的加州人，借鉴吧！觉醒吧！行动吧！今天就登记做选民，投个代表自己的民选官员，用选票保护自己！
（版权归原作者所有）
发布: 2011-09-22 作者: 苦叶 来源: 亚裔选民协会
