美华人小区分租屋纠纷多 屋主定期查看防患未然

　　中国侨网1月30日电 据美国《世界日报》报道，美国房地产市场近年扶摇直上，吸引大批中国买家。不少中国投资人到美国投资房地产，遥控管理出租房屋，使得愈来愈多的二房东应运而生，但引发种种问题却始料未及，尤其一旦发生恶性事件，房主可能不赚反赔，后患无穷。

　　地产经纪和法律人士表示，虽然美国法律非常保护房客隐私，但房东还是有方法对房客的居住情况进行有效管理，比如在签订合约时标明，每月可检查居住情况，或以每年检查消防和一氧化碳标准的名义，要求房客开门接受安全检查。上门和不上门相差很大，长期放任，很可能最后变成不可收拾的局面。

　　资深华人地产经纪阮秉森表示，近年不少中国投资者在南加购买房子后出租，由于本人长期不在美国，房屋委托朋友或熟人帮忙出租。据他了解，前些年不少投资屋变成了家庭旅馆和月子中心，现在不少变成了更短期的Airbnb，人口流动非常大，管理更复杂。

　　由于房主长期不在美国，对自家房屋出租情况根本不了解，当他们偶尔回到美国时，可能会被房客的隐私权挡在外面，无从知道房客居住情况。即便是房客变成了二房东，改变房子内部原貌、租客成群，也难以得知。

　　巴沙迪那市资深律师郝琦表示，美国法律与合约密切相关。在加州，只要房东合约同意，房客可以将房子另租他人。但如果牵扯到房屋改建、扩建与租客有关，情况则会变得复杂。

　　她表示，阿罕布拉日前发生的命案，受害人家属不但可以向涉嫌本案的二房东提出法律诉讼，大房东也可能难逃民事诉讼。将1400平方呎房子改成八个房间，车库隔成三个房间的做法，除了命案本身的刑事责任外，将会因命案引来市府对非法改建隔间改建追究责任。而由于众多房间出租产生的商业收入，也将会引来税务部门稽查。如果二房东是在大房东不知情下自行改建和出租，则二房东违反合约，大房东责任会减少一些。而如果大房东对二房东的改建知情，不管不报放任为之，则责任更大。

　　不过资深保险经纪林戴维认为，在该命案中，无论大房东还是二房东都会被牵连进去，但最倒霉的是大房东。加州房屋责任险，通常只保一定数量的出租房屋和房客，如果房主同住的话，房客不能超过三户不同人家。华人小区将出租屋改成分租屋而引发的失火和刑事纠纷等事件屡见不鲜，保险理赔调查发现很多房屋都是在没有得到法律许可的情况下，非法改建。

　　林戴维表示，保险公司提供给民众的普通房屋保险不会承包短期出租屋，而包括家庭旅馆、月子中心、Airbnb等，均属于租约不超过一年的短期Boarding House租约，这种短期出租赚钱的房屋一旦发生意外，包括偷盗、伤害、谋杀等，保险公司将不会理赔。因为保险公司明文规定房屋保险不覆盖此类商业行为，如果民众非法出租则属于欺诈，房屋保险不会理赔。大房东通常会有房屋责任险，保险公司顶多会延伸大房东的部分责任险，以支付其部分法律费用。

　　郝琦特别提醒房东，美国法律相当保护房客，中国民众在美投资出租房屋，一定要了解美国法律，比如房客不交租金，至少要两个月才能驱逐，且租金收不回来。所以房东本人不在美国的话，最好寻求专业人士帮助。而很多人委托友管理出租房屋，一旦引发安全卫生等问题甚至暴力事件，得不偿失。

发布: 2018-01-30    作者: 杨青     来源: 中国侨网