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投资房地产的体会第一至五篇


第一篇
潜水攻读TT几年,多有收获,感谢大家。

今天头一回加贴,说说我的反动言论。

买房子从根本上讲和买白菜是一样的,磨叽的人买白菜也磨叽,买房子更磨叽。干脆的人买房子买白菜都干脆。看清楚,这里说的是干脆,不是莽撞。干脆的意思是,花些时间做研究,做了决定立即出手。当然每个人灵气不同,基础不同,做研究的时间肯定不同。

能找到还算靠谱的PM的情况下,尽量用他们,不要自己管, 我在local 都用PM,既然当地主,咱就当彻底,给PM钱挣,买咱的幸福指数。7-8%月租给他们做打工费还可以。

投资房可以买在中等甚至中等偏下区,(只要有独特的优势,比方湾区的pittsburg, 与三藩市只一个桥,上班方便,随着三藩市越来越贵的房价一路上扬,这不咋地的小城也鸡犬升天了)。 但一定不能买极差区,一个城市的“人文气候”好像一个人的本性一样顽固不可改变,多少年来大家一直在期待与Palo Alto 只隔了一条101公路的East Palo Alto会发生住户的新陈代谢,坏人早晚会被挤走,结果怎么样,房价还是一个天上,一个地下。

俺05年开始买投资房, 目前八房,都不错。就是奔着上面原则,小妹抛砖引玉,欢迎用砖拍回。


第二篇
我2003年7月买第一个自住房,2005年12月开始卖投资房,没放太多精力,因为我工作奇忙,所以攒够钱就买一个,买后简单装修或不装修就直接出租,全交PM管理,目前共8房,买房时间表以及买价和现价如下。

July 2003 bought at 50w, current 115w

Dec. 2005 bought at 30w, current 192w

April 2006 bought at 7w, current 29w

April 2006 bought at 7w, current 29w

Oct. 2009 bought at 112w, current 230w

June 2011, bought at 13w, current 14 w (the only and the worst investment I made, commercial not residential), will sell very soon.

Jan. 2012, bought at 17w, current 32w

July 2012, bought at 20w, current 38w

今春会再买一个。

除了昨天总结的三条以外,想再加几条细节点的:
我的房没有是抢来的,都在不是很热的时候买的。

想志在必得时就用全现金,我只有2012的两个是全现金,因为那时房市已有抬头,现今可确保拿到。

我买房从来不带感情色彩,I never marry to my house, even the one I am staying. 对任何房子,我都把考虑我卖它那一天它能带给我的价值放在握住这回多舒服方的更加priority, 你会发现。两者很难矛盾。

我买的全是可开发地有限的城市。 在这个前提下,在好学区,院子大比房子大更重要,因为没有太多可开发地的地方之前的是地,二号学区非一日之功,大家会蜂拥而至,价格自会节节高。

业余做房产投资的人好似赔的不多,股票可不是人人可玩的,惨烈的例子我见过太多,所以基本不碰。我还是相信, 在美国,房产投资相对安全,尤其是每一俩年买一个,相当于从时间上多元了,也是多元化投资的一种办法。


第三篇
过去两天连发两个帖子,分享了投资房地产的体会。俺实在是业余地主,只是善于动脑,又是做管理工作的,所以经常把管理经验用于投资上来,有些帮助。没有想到帖子引起这么多关注,那那就接着回答些问题,同时也支离破碎地分享些经验。

回帖中集中有几种几个问题:

1)钱怎么攒的。我们小康之家,08年时大约家庭收入35万,当时是双收入,后来我的收入一直上升,先生两年多前就基本开始照顾家里,全面管账,辅导孩子,放松(前些年他很辛苦),我可以毫无顾虑在外打拼。现在一个人收入顶俩人的还多点。我们吃方面从不算计,我也爱打扮,唯一的值得借鉴的是我几乎不乱花钱,从不乱shopping, 只买精品,never window shopping, 想好要什么才去买,买了就走。这方面比男人还男人。我一个季度买一次衣服,只买我要的几个牌子,而且只买降价的好牌子,品牌的几乎没买过正价的,所以我花了有限的钱,买到了不少精品。一年剩十几万可以做到。

2)投资眼光如何培养。一方面有天生,更多的是用功。我要说个可能挨砖的话。我一直用别人的廉价劳力付出时间换我的高价劳动成果。我家从老二出生后一直用住家保姆,我把全部精力用来工作,研究培养孩子,思考投资。周末,有保姆在家做着家务,先生陪孩子玩,我经常跑出去看开放屋,了解区域,和中介聊天,结合网上学到的东西实地考察,独立思考,很多时候发现网上很多东西不一定准确。我曾经利用出差拐弯到凤凰城,在奥兰多额外停留,专程去辛辛那提,为了看当地市场,在东岸也生活过短期,湾区生活十几年,大概做到全国一盘棋心中有数,日积月累,眼光量变产生质变。

3)湾区买什么房子的问题。都知道湾区特别是真正的湾区核心的地是非常有限的,但凡有可能,一定要买独立屋。我的四个湾区房都是SFH. 关于投资白玉还是白菜,我认为两者一定都要有,一个保升值,一个保现金流。出大事时,白菜可以一夜回到解放前,而白玉还可以是金刚之躯,最多是竞拍的少了,价格却几乎不掉,2008年的Palo Alto, Los Altos, and Cuperti

第四篇
谢谢大家的反馈和鼓励。

接着就反馈的以及提问题的朋友的话茬说几句,这几天空一些,为咱们投坛多贡献点主意,大家取其精华,去其糟粕。

1,有朋友说得挣到35万才能往下走,不是的。我03年买自住房时俩人收入还不到10万,俺还是世界最穷的博士后,买完房买完基本家具账上就剩四千块。05年买第一个投资房时收入也不过15万,以后几年就逐步腾飞,到了现在一个人的收入比08年两个人的收入还多的程度,投资就会得心应手很多。

2,该冒险时则冒险。都说要留几个月的应急资金,说实话,投资初期,我没有这么做,经常倾囊而出。可能觉得即使山穷水尽,还有父母可以借,所以看到机会,立即出手,险就冒了,结论是,只要眼光对了,冒险利大于弊。

3,投资组合中要有至少一个白玉房。真正意义上的白玉房。原因是,房地产投资最大的顾虑是变现能力,只有白玉在市场上总容易变现。当然这个白玉在不同的地区定义可以完全不同。所以有一个白玉,在你紧急情况突然经济断档的时候是你银行。股神们可能可以把股票随时不亏变现,大多数人不行。

4,环境嗅觉。要努力培养先知先觉。举例说明,湾区朋友可能有共鸣。例子之一, facebook 去年开始斥巨资在Marsh Road, Bayshore expressway那里建总部,这必定带动周围方圆十英里的房价,甚至公寓都会供不应求,因为年轻新贵喜欢高档公寓,有孩子的新贵考虑周边SFH。Based on this, Menlo park, san carlos, palo alto, mountain View, foster city redwood city, 肯定上扬。例子之二,几年前,就知道湾区捷运要延伸到fremont warmspring, 那个区的房子肯定涨,现在看看涨了多少,三年涨了百分之五十左右。例子之三,几年前,就知道brentwood的硬伤即卡脖子的四号公路要拓宽,那边一定会变得好住,方便,带动房价。这些都是非秘密的公共信息,关键看听到后怎么样消化成有效信息,为自己的投资服务。

这些都是切身体会,不一定对,但愿意和大家分享,仅供参考。

第五篇
谢谢大家的夸奖和评论。今天再分享几条,算周末献礼。

如果你刚到一个陌生的环境,对当地知之甚少,在经纪给你做全面介绍当地情况后,要自己做点零成本研究。可以用以下几个技巧对当地区域进行初步了解。第一,看周围邻居的门前草坪及其前窗(干净利索的说明小康),第二看街道上停的什么车,包括有多少车是停在车库外面的还有有多少车是SUV,多少车是轿车,多少车是小卡车(SUV和中高档轿车多显然说明钱多,小卡车多说明蓝领阶层多)。第三,可以选择去当地的公立学校转一下,看看建筑,看看操场,看看草坪保养(公立学校是政府出钱,学校状况好说明该城市税收好,经济好,有钱)第四,就是我见过一个报道,说就家庭收入水平而言,Costco 会员比Sam’s club会员家庭收入要高。可以随机问一下当地你并不认识的人,他们经常去这两家店的哪一家买东西,当然前提是这两家店距离这个区域差不多远。这其中任何一条单独判断都太过主观,但若综合起来评价一个区域,几乎屡试不爽。

还有一个建议就是,你如果想了解一个区域,最好是早上晚上还有白天的一个时候这三个时段当中至少去两个时段。因为早上和晚上你会看到送孩子的人遛狗的人,可通过看这些人的衣着打扮以及其他的一些蛛丝马迹来对这个区域做一点判断,白天时候看不到人,但是可能会看到一些你不太经常能看到的偶发事件,有可能会帮助你对这个区域有客观全面的了解。

地产经纪贷款经纪还有装修工人都是我们的合作伙伴。所以要用宽容大气之心善待他们。当然,前提是他们也必须是好人或者至少不是坏人,同时他们也知道你是懂行的内行人。对他们犯的小错耍的一些小心眼儿可以点到为止,尽量放过,你会发现你不一定吃亏。例如,我的贷款经纪因为他的不仔细而在我做房屋再贷款的时候错过了最佳锁定最低利率的时机。他也是常规帮我年度报税的会计,所以他很不好意思,主动说今年帮我报税一分钱不收,作为对自己过错的补偿。我说不用,谁都会犯错,咱再找机会等好利率。结果两天以后,他打了无数电话,通过各种方式,帮我找到了一个比上次利率还低0.125的借款银行。人都是这样,将心比心,换位思考,双方获益。对装修师傅,如果他们做的活我比较满意,我一般都额外给几十块至几百块钱小费。这样时间长了,我的活计总是被放在优先位置, 帮我争取了时间就等于帮我赚了钱。而且拿了我额外多给的钱,他们会从心里格外多放一点心思把活干好。总之,精明的极致其实就是厚道。厚道会给你带来可持续的良性经营结果,不论是管理员工,还是管理合作伙伴,此道理放之四海而皆准。

若问我喜欢为什么选择不做全职地主而选择做业余,也挺简单的。我喜欢职场,喜欢职场的热闹和竞争,也喜欢管人管团队,喜欢职场的社交圈子。职场是我的赚钱主战场,业余地主是小炒怡情。这两者也有互相避险的功能。因为有投资做后盾,职场上我从来不卑不亢,反而被机遇眷顾,因为有职场常规收入作基础,贷款从来没遇到任何挑战。当然这完全是我个人的选择。有了这样的心态,慢慢地也就走向了财务自由。财富提供安全感。这是句大实话。

发布: 2015-01-20    作者: 湾区妹妹     来源: 文学城


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