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美国税务:租赁收入和费用


您因出租不动产或个人财产收到的现金或公平市场价值的资产或服务是您的可课税的租赁收入。通常您可以从租金收入中扣除出租物业的开支。不动产相关的收入及开支通常申报在1040副表E【附加收入和亏损】上。如果您提供大量的服务主要是方便您的租户,请在1040副表C上【独资企业利润或亏损】申报您的收入和开支。如果您从事个人财产租赁的业务,请用1040副表C或C-EZ【净营业利润】申报与个人财产租赁相关的收入和开支,若不是从事此项业务则直接在1040表【美国个人所得税报税表】的第 21 和 36 栏位上申报。

多数人以现金收付制经营,这就是说当他们真正地或肯定地收到租金后才算作租金收入,然后再扣除他们的开支。租金收入包括:
取消租约支付的金额 - 如果租户付钱给您取消租约,这笔钱也是租赁收入,须在您收到的那年中申报。
预付租金 - 通常您把任何预付租金在您收到的那年中列为收入,无论租金所包含的时段为何或您使用何种会计原则。
租户支付的开支 - 如果您的租客支付您的任何开支,这些款项属于租金收入。如果开销被视为可扣除开支,您也可以扣除这些开支。
押金 - 不要将押金列为您的收入,如果您可能需要在租约结束时退还。如果在年度里因为承租人提早搬离租处而构成违约,您因而您保留了部份或全部的押金,这笔钱就要计入那年的收入。如果因为承租人损坏物业,您因而保留了部份或全部的押金,请将您保留的金额包含在该年度的收入中,如果您的作法是将修理费列为开支来申报扣除的话。如果您的作法不是将修理费列为开支申报扣除,而是用押金来支付这些开支,则不必将保留的金额包含在收入中。如果押金被当作承租人最后一个月的租金,这笔钱是您在收到时就包含在收入中的预付租金,而不是作为上个月的租金。

可从您的总租金收入中扣除的开支的例子包括:
折旧 - 对您资产的报废、磨损和破坏(包括变旧)的补贴。当您的租赁资产开始使用时您开始进行折旧。您可以使用4562表【折旧和摊销】(申报折旧)以收回部份或全部的原始取得的成本和改善的成本,在您的将出租物业开始使用的那年开始,以及在任何年度中进行改善或添加陈设。
维修成本 - 让您的物业保持良好使用状况但不增加物业的价值的开支。
营运开支– 租赁物业的其它营运开支,例如雇员的工资或独立承包商(土地管理员、档案管理员、会计人员、律师等)因提供服务而收取的费用。

如果您是缴纳现金的纳税人,您不可以扣除未收取的租金作为您的开支,因为您尚未将该租金纳入到收入中。维修费用,如材料通常得以抵扣。维修与改善之间的差异讨论,以及有关大多数租赁物业的折旧资讯,请参阅527号刊物【住宅租赁物业】(包括度假屋的租赁)。如需更多有关折旧的资讯,请参阅946号刊号【如何折旧物业】。

另有一些有关租赁您住家或度假屋的特殊规则。有关这类的租金收入,或租赁金额低于公平市场价值的资讯,请参阅主题 415。

如果您不使用出租物业作为住家而是用来出租以赚取利润,您的出租开支抵扣可高出您的总租金收入,但有一定的限制。有关这类的资讯,请参阅主题 425。

取得更多有关租金收入及开支,包括消极性活动损失限额的资讯,请参阅527号刊物和925号刊物【消极性活动和风险规则】。


发布: 2015-11-04    作者:     来源: USA三角会计师事务所


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