外国业主应缴纳的美国房产税

在关于拥有美国住宅房产的系列文章中，要谈到的第二个主题就是税收以及税收对美国房产的外国买家的影响。以下谈到的相关表格和出版物是 IRS form 1040NR 以及 IRS form 1042-S。

作为美国房产的外国业主，缴纳租金收入税收有两种方式。第一种，也是最简便的一种，就是以收到的租金以及其它相关收入的30%缴税。尽管这计算起来很方便，但是对于房产业主来说却并不是最佳的方式。 例如： Charles花12.5万美元购买了一套公寓，出租该公寓每月租金为1000美元。无论这一年当中花在该房产上的支出（管理、维护、维修、利息支出等）费用有多少，按照30％的缴税比例计算，Charles每年需要缴纳1000美元×12个月×30％＝3600美元的税。这30％一般都会由物业经理代扣并通过1042-S表报给IRS。Charles自己不需要报税，因为IRS只要收到这个表就可以了。

第二种缴税方式是将房产与某项交易或业务“有效关联”。这样，买方就可以在缴税前将房产的花费从租金收入中扣除。这些扣除的费用在本网站的其它章节中有专门的说明－参见 Schedule E ，但是作为了解可以参考下面的 案例。 Linda花12.5万美元购买了一套公寓，出租该公寓每月租金为1000美元。物业经理收取租金的10%作为管理费，也就是每月收取100美元的管理费。她每年还需缴纳1500美元的本地房产税。该年度Linda维修该房产花费500美元，还支付了与该公寓相关的费用960美元。那么扣除这些花费后Linda的收入为7840美元 ($12,000 - $1,200 - $1,500 - $500 - $960 = $7,840)。以30％的税率计算，Linda需要缴纳的税费为2352美元，而上一个案例中Charles需要缴纳的税费为3600美元。在第二种情况下，需要按照IRS form 1040NR和Schedule E进行报税。

需要注意的是以上两个案例中这些花费都实际存在。在第二个案例中买方只需要在缴税前扣除这些花费。而在第一个案例中，买方没有扣除这些费用。另外第二种情况下的税率很有可能低于30％，这样又进一步降低了税费。在第一个案例中，税率固定为30％。另外还要注意由于税收协定的存在这些数据可能还会有变化。可以查看 IRS Publication 901 中关于国际税收协定的说明。

如果所有这些听起来太过复杂，建立正确的报税结构还可以委托给专业从事于这些工作的CPA和/或税务律师快速完成。这样做并没有多昂贵，多数情况下都只是购买房产时的一项“前期”费用。后续每年的需求并不复杂，不需要花太多钱就可以轻松搞定。

最后，请注意以上所举的都是一些简化的案例。笔者特意没有提及一些概念，例如 折旧，折旧的概念在本网站的 其它章节 中有专门的说明。某些州可能还有不同于其它州的特定需求。

发布: 10/22/2009    作者: Irvin Wilson    来源: easyrentaltools