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后金融危机时代美国商业房地产投资建议

非常感谢组委会给我这个机会给大家讲一下美国的商业房地产投资机会,这次金融危机以后,很多人都知道美国商业房地产投资机会是多么的好,大家知道炒房团也去了美国很多次,但是回来后一套房也没有买,甚至有人说美国房地产是个陷井......

非常感谢组委会给我这个机会给大家讲一下美国的商业房地产投资机会,这次金融危机以后,很多人都知道美国商业房地产投资机会是多么的好,究竟是怎么好,很多人比较模糊,大家知道炒房团也去了美国很多次,但是回来后一套房也没有买,甚至有人说美国房地产是个陷井,买得起住不起,不是这样的。因为这些炒房团多数被旅行社组织去的,或者政治团体。真正专业的不多,我们在这里跟大家分享一下我们对美国地产的了解。

  我们公司在美国有一个团队,20多人,目前跟踪100多个企业,现在看一下整个经济的形势,看历史上美国历次经济危机的数据,这次经济危机的深度大过1948年,大过历次平均水平。为什么选择不动产呢?很多人很后悔,花旗银行跌的很低的时候没有买进,但是这种机会没有了。公司的资产结构,如果你是持有股权,你没有持有债权人又优先权,大部分是债券,跟我们国家的资产结构不一样。

  另外到海外收购企业也是比较大的想法,说美国很多企业非常好,濒临倒闭,买过来非常便宜,的确是这样,但是从IBM、TCL收购可以看出来,其实你收购的不是企业,是文化,你作为发展中国家能否收购发达国家的文化呢?这是非常困难的,别人经历过东西你还没有经历,比如你退后二十年五十年,你怎么管理文化,非常困难。如果你收购非洲的企业就容易成功,因为你经历了他们没有经历的。

  最好的跨洋商业房地产投资就是不动产,因为价值稳定的,美国人的消费观念,公司在租房时,最低起租是五年,大多数是二十年,公司没有大的变动是不会搬家的,我们公司一般是一年三年,公司搬家是平常的,这是文化的不同。另外你可以做长期的商业房地产投资,因为是终身拥有的,我们国家只有70年,70年后谁也不知道怎么样,讨论来讨论区,我想物业增值税是免不了的。另外短期可以炒卖,如果你抄多底,翻手卖出去就可以赚很多。

  商业不动产的规律,一般来讲GDP3000到4000,我们看我们国家的水平,我们是在快速生产期,还没有到改善期,现在GDP到8千、15000的时候社区商业才发展,现在社区商业已经发展了,但是还没有成为主角。我们知道商业地产在一线城市,收益率是2%多3%,写字楼稍微高一些,4到5,基本达到15000时,社区商业对地产商来说才有收益。

  都市商业,不论是北京王府井还是上海南京路,业主是不是赚钱了?都没有,甚至还没有银行的利息高。美国GDP1965年达到15000,我们国家一线城市7千到9千,其中还有政府商业房地产投资,无论从哪个角度,我们GDP都处在3到4千,属于商业房地产投资在中国,住宅是很好的商业房地产投资工具,在美国绝对不能商业房地产投资住宅,你在1920年、1930年才可以商业房地产投资住宅,在美国商业房地产投资住宅是决策性的错误。

  另外住宅是消费品,不是商业房地产投资thldl.org.cn品,同时也是福利,住宅有很高的增值税,税对美国公民来说可以抵扣所得税,如果你不是美国公民,没有所得税抵扣,意味着每年交的增值税会很高,所以你怎么去商业房地产投资呢。次贷拖垮了银行、企业和业主,大楼业主资金链断了,但是并不影响物业品质,位置在那里。也有人讲,美国经济危机这次肯定爬不起来,这些话没有根据的,当初911的时候,大家也说,这次美国完蛋了,经济十年不会爬起来,但是事实上怎么样?01年911,02年大面积衰退,到了03年开始复苏,06、07年高峰,这是美国经济复苏的能力,是相当强。

  这次经济危机一样的,实现是优胜劣汰后,留下的公司生命力极强,同时在技术、管理等方面都做了大规模提高和加强,使得它更加具有国际竞争力。我们看看历史,危机后下一波都比上一波高一倍。我们为什么选择商业不动产?作为中国人来说,目前还没有一个中国人拥有一栋美国的商业楼,冯仑去租了两层楼,全球金融媒体炒了很多遍,当时我在美国时听说中国公司竞标了,我很高兴,他也创了记录。

  如果现在有人去拥有,不仅是中国的里程碑,也是世界的里程碑。后面就不用讲了,大家都很关心物业税问题,税永远不要怕,税是建立在利润基础上,永远是利润小的百分比。在我们国家不是这样,有时候税比利润还高,很荒诞。另外美国法律法规比中国健全的多。说我买一栋楼,我怎么退出,首先你买写字楼,每个月有现金流,你在经济回升的时候卖出去是另外的想法。

  这是三月份的一栋楼,原来价格1万3,正常情况下是1到3万美金一平米,现在降到1到3万人民币一平米,我没有讲平均,地产讲平均没有意义的。华尔街这个楼6千8是我们拿到的。这是所有大楼的品质,这是纽约时报大厦,已经完成交易了,07年入住的,高科技环保一体化大楼,卖出2亿5美金,给商业房地产投资人10.5的回报。

  中国人喜欢单干,但是你有钱不一定能拿到,我们在美国有100年的历史,手上100多个楼,有深度的研究,包括它背后的债务。那么什么时候到美国商业房地产投资呢?我们看商业地产,2010年到底,商业地产往往是经济危机最后一个到底的,商业地产到底了,那么经济复苏就形成了。蓝色是复苏,基本没有绿色再扩张的机会。

  我们看工业,2012年还有扩张机会,2010年到底,住宅也基本没有扩张的机会,有人说到美国买地盖房,你该房给谁住啊,不现实。

发布: 02/17/2010    作者: 未知    来源: 清华领导力培训


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