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到美国买房的八个陷阱

到美国买房八大不易

最近,中国有现金的投资人逐渐发现,美国的房子好像很值。又有美国同业地产经纪在广交会设点展示美国房产,这引起了新的一轮对投资美国房产的关注。我们专门帮助中国投资人到美国置业很久了,现在要给跃跃欲试的人泼一盆冷水,到美国投资房产,要有具备足够条件,美国房产的钱不好挣。

首先,这里我要提醒大家,到美国买房,其实回报不高。平均来说,现金回报,投资10万美金,除去物业税,管理费,维修费,每年盈利8000(不含贷款利息,和个人税),现金回报也就是8-10%。而且房产升值,每年正常升值也就是3-5%。虽然现金回报比在中国高,但是升值潜力和中国房价每年升30%以上是无法相比的。

到美国买房,路途很远。天高水宽,大洋相隔。人不在当地,房产的维修,出租,管理,税务,都要费心。如果让专业人士管理,这也是成本。如果在美国买了个洋房,即使再便宜,你又不能去,又有什么用呢?

美国的房产,维护起来比较复杂。这里的房产一般都是独栋屋,有前院,后院,屋顶,草坪,上水,下水,而且一般都是老房子。每年要草坪上肥料,隔几年要外墙刷漆。中国大陆人一般都没有住过这样的房子,住进去,很多东西无从下手。

买便宜房产,回报高,风险也大。当前美国房产,最好的折扣是买“银行拍卖房” (REO Properties)。这样的房子,折扣很大,可能会比市场价低30-50%。但是,折扣越多,购买时的压力也越大,有时一下反应慢了房子就被别人买走了。一不小心,房子毛病没有看出来,就要多花钱。我几个月前从银行买了一个法拍房,买之前没有发现房子的所有暖气和水管系统都冻裂了。买来整修时才发现,结果多花了1万多块钱。而且现在买批量法拍房,一下买100个,风险就更大。

对美国地区不熟悉。房产最重要的因素就是地点。大陆投资人,对美国的地区的选择,如果没有专业人士的帮助,会是盲人骑瞎马。比如,有的客户问我们,有的地区的房子,才3000美金一个。但是他们可能不知道,这个城市失业率奇高,犯罪率上升。如果房子真买在这里,房子买了,也不能卖,也不能租,每年还要缴税,那就麻烦了。而且美国房产经纪,同一个城市每个地区都不同。中国投资人如果没有专业公司的总体咨询,很难掌控。

对美国地产交易制度不了解。中国的很多投资人,都是“自己做”(DIY)型的,不愿意接受专业人士的咨询服务,看论坛,找亲友,飞来美国见到哪个房子都便宜,马上下单就买房。这里面很多详情不了解,产权问题,税务问题,没有专业人员很容易达不到最佳的安排,投资人会受到很大损失。专业人员受到专业训练,也有很多资源都是只有专业人士才能拿到。另外,比如地产佣金,只能在有地产执照的经纪中分配。所以一些地产经纪推荐的服务对买方收费很低。如果投资人不明白,直接找到房子的卖方经纪,不仅没有省钱,反而找了人只为卖方说话。

美国房子不可以炒。从我们美国富饶房产集团服务中国大陆投资人的经验,来美国投资房产的人,很少是单纯看到房产价格低,要来炒房的。所以想“炒房”的投资人,来了美国会比较失望。美国有很多制度,避免炒房。不是美国政府不让投资人快速挣钱,而是把房市炒得忽上忽下,不利民生。另外,美国房产的资金量大,没有个几亿美金,很难影响当地市场价格。另外,美国的房产都要交物业税,所以买来房产就要居住,或者自住,或者出租,一般不会买来空置。这个物业税的成本看来不大,但是对阻止买房空置的人确实起了很大的抑制作用。

不能够申请贷款,外国人到美国买房,需要全部用现金,除非和当地投资人合伙买商业房产。这对投资回报要大打折扣。

什么样人到美国来买房会成功呢?一般都是做好长期投资的心理准备,和美国有密切联系的人。我们的客户,一般都是是有生意在美国,经常往来,要买个房子自住。还有的是家人,孩子在美国,需要投资房产给家人有稳定的收入。而且,这些投资人,对美国的房产经纪制度比较了解,对专业人士的咨询也接受,少走了很多弯路。海外投资房产,安全最重要,这需要一个专业团队,共同培育投资果实。

资金量小的投资人怎么办呢?把房产当作投资工具,由基金来运作,倒是一个发展的方向。小的投资人把资金汇总起来,统一投资,委托其中一个经常来美国的人专门管理,美国方面有专业运作,求稳定回报。

在美国,房产分工明确,法规健全,现在一般房价低于造价,对于专业人士来说,是有很多钱可以挣。但是中国的投资人想只身闯美国房市,没有好的专业团队帮助,瞎打误撞挣到钱,不太可能。

发布: 10/24/2009    作者: 陈航  来源: 搜房博客


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