地产投资更成功的几个变量

多年来我们一直同的地产的三字经是"location, location, location"。我同意，你可在好的位置多收房租从而带来更好的投资回报。也许因为位置比较好，空房率低。但是这些地段和机会不是一成不变的。

除了“位置”还有什么能使投资房地产更成功呢？在我看来有以下一些变量：

个性化(Personality)

即指保持现代和cutting edge 会有好回报的。 如通过更新壁灯，安装旗帜，重整园林，使你投资的地产有个性和颜色，而不仅限于战船灰色和白色墙边。你可以请教室内设计师和园林工程师的帮助。投上$2,000 ，加高一点房租和长期租约就能把投资赚回来。也可考虑计划每年做一个大型工程，如重铺楼道地毯、更新会议室装备及按期分步粉刷室外等。

情感(Emotions)

家用和商业租户的租赁和买卖决定，很多情况是由情感驱使的。商业租户想其生意位于中心位置，从中零售商得到最多的可见度。 民用租户要靠近朋友、家人和工作。所有租户都希望为其周围环境而感到自豪，想给来访的朋友和生意人留下深刻良好的印象。 作为房主有责任帮助他们满足这些感情需要，把你的地产保持在一流状态：清洗窗户、清洁共有区的灯具、粉刷楼道、清理停车场、除野草等。

顾客服务(Customer Service)

除了地产中有形的物的因素之外，顾客服务是个必不可少的，它对地产本身有极大的附加值作用。想一想，租客感觉越好，就越高兴。每年搞一次派对聚会，让租客觉得属于该社区。不是所有的人都需要这种归属感，不要牵强，只创造些机会。 每年带pizza，看望所有的租客，让他们觉得你很感激他们。

房屋状态(Property Condition)

要把房屋弄得很漂亮的同时，不要忘记基本的事项。如保证屋顶不漏、灯泡不坏、停车场井盖盖好、公用洗手间清洁并且状态极好装饰也漂亮。另外，你要保证有足够的停车位。如果停车位不够，将来转手和招租都有困难。(当然，城里公共交通发达的地区会有例外)。

客源组成搭配(Tenant Mix)

另一个房东和房客快乐的元素是房客的组成搭配。 许多年前我有机会为我的一个朋友准备一份10年期的business park 租约. 他当时拥有一家电话公司(其顾客中70% 为写字楼上，30%为仓库)， 当时有80多位雇员。我们为他找到了一个划算的店面位置，且隔壁空着，日后可扩展过去。一年之后，隔壁来了位新租户是一家板金公司。其机器整日煽响“崩、咯罄、卡砰”地震天摇，所有挨着隔壁一面墙(100多英尺长) 的员工不得不搬开，无法工作无法使用电话。对于零售也同样，在tattoo 店边上盖一座教堂，肯定不灵。

对居民区，我们筛选所有的房客，内容包括负担能力，他们必须通过信用和犯罪纪录调查，因为我们要一个好的房客组成搭配。

明白你的收入和开支

成功投资的一部分是要明白你的收入和开支。真正作为生意来对待。在同类地区相似的地产中比较一下你的收入，再比一下开支。

BOMA (Building Owners and Managers Association) 和 IREM (Institute for Real Estate Management) 每年出版的手册，包括全美各类投资的收入和支出 ( 从库房仓库到办公室大楼，公寓和康斗)。用这些资源和你的自然好奇比较一下，并努力把你的投资地产保持在同类的前茅。

如何说动客人选择你的地产是成功招租的关键。空房的日子少， 才会生更多的钱。租客越高兴就会租得长久。 当经济走下坡路时，他们就更有决心呆下来不走， 尽管其他公寓房东会企图撬他们走。

一个成功的地产故事

最后举一个例子。我们从另一家管理公司手中接管了一个50个单元的公寓。该地产当时状态极好，可是一直赔钱。我们设法说服房东投入$75,000 (他必须从其自住屋中借第二个贷款 )，粉刷、重做园林庭园、培训在岗管理员如何使管理的公寓看上去吸引人。

而后每个单元加租 $100。今天能用房租交第一和第二个贷款。房东每个月能得到一张很好的支票(他从过去的管理公司根本得不到的)并且有一个很长的待租的客人名单。
成功的地产管理会带来较高的房租和较高的净收入，及更高的售价。 所以，你要有步骤地把你的投资地产搞好并保持好以便更成功。

发布: 05/22/2007 作者:董志全 来源: 大都会房地产