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地产投资更成功的几个变量

多年来我们一直同的地产的三字经是"location, location, location"。我同意,你可在好的位置多收房租从而带来更好的投资回报。也许因为位置比较好,空房率低。但是这些地段和机会不是一成不变的。

除了“位置”还有什么能使投资房地产更成功呢?在我看来有以下一些变量:

个性化(Personality)

即指保持现代和cutting edge 会有好回报的。 如通过更新壁灯,安装旗帜,重整园林,使你投资的地产有个性和颜色,而不仅限于战船灰色和白色墙边。你可以请教室内设计师和园林工程师的帮助。投上$2,000 ,加高一点房租和长期租约就能把投资赚回来。也可考虑计划每年做一个大型工程,如重铺楼道地毯、更新会议室装备及按期分步粉刷室外等。

情感(Emotions)

家用和商业租户的租赁和买卖决定,很多情况是由情感驱使的。商业租户想其生意位于中心位置,从中零售商得到最多的可见度。 民用租户要靠近朋友、家人和工作。所有租户都希望为其周围环境而感到自豪,想给来访的朋友和生意人留下深刻良好的印象。 作为房主有责任帮助他们满足这些感情需要,把你的地产保持在一流状态:清洗窗户、清洁共有区的灯具、粉刷楼道、清理停车场、除野草等。

顾客服务(Customer Service)

除了地产中有形的物的因素之外,顾客服务是个必不可少的,它对地产本身有极大的附加值作用。想一想,租客感觉越好,就越高兴。每年搞一次派对聚会,让租客觉得属于该社区。不是所有的人都需要这种归属感,不要牵强,只创造些机会。 每年带pizza,看望所有的租客,让他们觉得你很感激他们。

房屋状态(Property Condition)

要把房屋弄得很漂亮的同时,不要忘记基本的事项。如保证屋顶不漏、灯泡不坏、停车场井盖盖好、公用洗手间清洁并且状态极好装饰也漂亮。另外,你要保证有足够的停车位。如果停车位不够,将来转手和招租都有困难。(当然,城里公共交通发达的地区会有例外)。

客源组成搭配(Tenant Mix)

另一个房东和房客快乐的元素是房客的组成搭配。 许多年前我有机会为我的一个朋友准备一份10年期的business park 租约. 他当时拥有一家电话公司(其顾客中70% 为写字楼上,30%为仓库), 当时有80多位雇员。我们为他找到了一个划算的店面位置,且隔壁空着,日后可扩展过去。一年之后,隔壁来了位新租户是一家板金公司。其机器整日煽响“崩、咯罄、卡砰”地震天摇,所有挨着隔壁一面墙(100多英尺长) 的员工不得不搬开,无法工作无法使用电话。对于零售也同样,在tattoo 店边上盖一座教堂,肯定不灵。

对居民区,我们筛选所有的房客,内容包括负担能力,他们必须通过信用和犯罪纪录调查,因为我们要一个好的房客组成搭配。

明白你的收入和开支

成功投资的一部分是要明白你的收入和开支。真正作为生意来对待。在同类地区相似的地产中比较一下你的收入,再比一下开支。

BOMA (Building Owners and Managers Association) 和 IREM (Institute for Real Estate Management) 每年出版的手册,包括全美各类投资的收入和支出 ( 从库房仓库到办公室大楼,公寓和康斗)。用这些资源和你的自然好奇比较一下,并努力把你的投资地产保持在同类的前茅。

如何说动客人选择你的地产是成功招租的关键。空房的日子少, 才会生更多的钱。租客越高兴就会租得长久。 当经济走下坡路时,他们就更有决心呆下来不走, 尽管其他公寓房东会企图撬他们走。

一个成功的地产故事

最后举一个例子。我们从另一家管理公司手中接管了一个50个单元的公寓。该地产当时状态极好,可是一直赔钱。我们设法说服房东投入$75,000 (他必须从其自住屋中借第二个贷款 ),粉刷、重做园林庭园、培训在岗管理员如何使管理的公寓看上去吸引人。

而后每个单元加租 $100。今天能用房租交第一和第二个贷款。房东每个月能得到一张很好的支票(他从过去的管理公司根本得不到的)并且有一个很长的待租的客人名单。
成功的地产管理会带来较高的房租和较高的净收入,及更高的售价。 所以,你要有步骤地把你的投资地产搞好并保持好以便更成功。

 

发布: 05/22/2007 作者:董志全 来源: 大都会房地产