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Las vegas 投资买房分享

在2012 年加入Orlando 的抢房大军后,虽然抢了几个short sale 的房子,但因为这种房子不确定是否最后能被银行批准,以及是否银行能批准合同offer 的价格,加上我想分散投资,所以选择去Las Vegas 投资。我人在东岸,东岸的投资者一般喜欢去Orlando 投资,因为距离近,飞两个小时就到。西岸的投资者喜欢去Las Vegas 投资,也是距离近,尤其加州的房子贵,收入税又高,所以选择老了去Vegas 退休,经常在Vegas 看到许多老人在老虎机那玩,另外Vegas 也是免税州。难怪说Vegas 是加州人的后花园。所以身边没有认识的朋友在Vegas 买,我就只能自己做功课了。

做功课最直接的办法就是在网上search, 英文中文齐上,结果发现了一家中国人开的公司,这家公司先从市场上买了房子,稍微装修一下,投资人可以从他们公司直接买房,他们公司负责管理,并保证给投资者每年6-7% 的回报。很好啊,远程最担心的就是管理这些麻烦事情了。但给对方公司打了几次电话,发现问题了,

1 我对他们网上list 的房子做了研究发现很多房子价格是$12-15万之间,但我把地址输入zillow, 发现周围在卖的只有$8万-$9万之间,以及最近卖的价钱也是十万以下。2 房子的位置都是比较差的东区。3 虽然对方公司保证6-7% 回报,但这个只是最近一年,不能保证永远这样。4还有房源不够,他们公司卖了很多给国内的客户,自己又不能很快补货 5 不知道这家公司能维持多久,一旦他们没钱赚了,达不到6%的回报,把公司关了,这些在差区的房子就会成为烫手的山芋。

所以只能找中介了。我在上一篇文章中提到dual agent 是用于在local 买房,对于远程买房,一定要找买方经纪,所以我就开始在网上找中国的经纪人,毕竟好沟通。给几个经纪打了电话,很快对经纪人的服务态度和专业水平有了初步的了了解,选中一个经纪,是美国的房地产硕士,很专业,她告诉我主要看Las Vegas 西南区的房子,比如Henderson, summerlin, 和southern highland 等。我的中介自己住在summerlin, 她最喜欢这个社区,非常成熟,去哪里都方便。Henderson 和Summerlin 这两个区的学区都很好,尤其是Henderson 最好的学区的房租非常高,通常租的也比较快。再提一下我在投资上最大的缺点就是喜欢漂亮房子,喜欢后面有风景的房子。所以对summerlin 和Henderson 那种看起来很老的丑丑的一层的房子实在提不起兴趣,就主要关注一些中等西南区。

事实上,Vegas 最受欢迎的就是一层的房子,退休的老人都很喜欢,不用爬楼梯,租金也高,而且,租的也快,最重要的是以后升值潜力大,出手也快。美国买房每个城市的房子都有不同的结构和特点,所以一定要本地专业的中介帮助你。一些房子地非常小,只有2500上平方尺之内,但房子很漂亮,中介告诉我不要碰这些房子,这是在房价高峰时,开发商突击造的房子,质量差,地小,不好出手。还有一些房子虽然漂亮,但是短车道,就是门口无法停车,也不能碰。

我看上了一个房子,车库虽然是双车库,但不是并排两个,是狭长的可以停进去的两个。也就是门口只能停一辆车,很不方便。但要价只有11万,位置去Las Vegas 大道很方便,另外是我喜欢的high ceiling, 还有居然是4 个卧室三个厕所。租金可以租$1100-$1200之间,所以就出手了,因为有了在Orlando 抢房的经验,另外我自己对市场价格也很清楚,所以一出手就是12万5, 中标了,很开心。做了房屋检验,发现状况很好,基本不需要换。于是就静等银行审批了。这个房子最高峰时是36 万。

在这个过程又出了一个offer, 喜欢它有个小桥的前院,还有后院有烧烤的大花园,有成熟的树木,这个据说要至少花1万美元,要价14万,不是银行房,是屋主自售,最后价格居然被bid 到15 万以上,我的保守价就是15 万,后来只有放弃。最后成交价是16 万5 千。这个房子最高峰时将近40万。

过了半年,那个房子总算银行回音了,15 万,这简直是欺负人,我的中介说绝对不能答应,她写了一个非常详细的分析报告,包括这个房子的特点以及与周围的房子相比较的价格,重新递给银行。但银行还是强硬了拒绝了我们,我的中介建议我放弃重新开始,这就是买短卖房的不确定性,我白白等了半年,早知道在这个期间多拿几个房子了。所以又开始了痛苦的找房抢房过程,我喜欢做功课,每发一个房子,我都要研究好久,有时东岸深夜我还和中介打电话商量,她人很好,每次只要不忙,都帮我解答分析。功夫不负有心人,她找到一个短卖买方退出的房子,在89141,这种房子是不会上市场的,一般就在中介之间消化了,我Orlando 那套湖景退休房就是这样来的。这也是远程投资找当地中介的原因。当时要价14万,我们分析了一下,认为这个房子价格在15 万比较合适,但又担心15万这个整数有其他offer, 所以我的中介想了个主意,就是出价15 万,但加上$6000 灵活价,也就是如果银行批了15 万,就是15 万,如果银行批了15 万6 之内,我们都能接受。因为我们在出价时发现了有的时候出价很高,并非能拿到房子,因为有时卖方担心你不是诚信要买,你有可能随时取消合同,哎,买个房子很难呀。不管怎么说最后这个房子买到了。现在租了快两年,租金$1200, 地税只有$1000 一年,没进去过一次,没见过那个中介一次,每个月她公司的管理公司都把钱准时打我的账上,再提一句,这个房子后面也是个walking trail, 有风景的。这是后院。


发布: 2014-04-15    作者: Lily Zhang     来源: vivdda博客


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