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Flip house 的一些回望


通常, 一般人需要在买卖三套房之后, 有了一些经验才开始flip. 不过, 规矩是人定的, 如果你准备工作足够好的话, 你可以一开始就flip. 而且, flip 并不局限于市场好坏, 熊市或牛市都可以flip.

记住这句话: the sky is your limit, 你的梦想没有边界。

flip house 大概是有着几个方面要考量和计划.

1. 你有多少现金。需要一开始就决定flip方式. 空手flip 还是用现金flip。 空手flip 需要大量别人的钱或贷款, 不少贷款机构 (A type lender) 不会给一个烂的不成样的房子贷款, 所以空手flip 只能选择条件比较好的房子。 历史上有一个人在佛罗里达空手flip 一个豪宅和一个价值数百万的游艇 (与拍卖公司合作), 利润过百万。 这个记录正等着被人打破。也许这个人就是你。

2. 了解你未来销售对象。 所有的装修都是为了让将来的购买者买下。你需要在动手前就知道你的购买者大概是什么样, 什么家庭背景, 什么族裔, 什么阶层,什么爱好。 我曾经在一个极好的社区从中国人手里低价买下一个路冲的房, 最后以相当好的价格卖给一个环游世界回来的原电视台主持人:四十-五十岁, 正当年, 很有品位, 喜欢艺术,爱好现代设计,重视颜色和风格, 这个买家几乎是完全符合在flip前定义的未来买家。 这个房在一个月的看房里有一百多中国人看过房, 不少人赞不绝口, 但没有一个offer. 而80%来看房的非华裔给offer. 这个房在购买的时候就决定了要卖给非华人。 这个因为路冲而带来很好的利润大概栓释了 -- sky is your limit, 而你的梦想没有边界。 知道你的市场, 研究你的市场。

3. 做好算数。 所有的flip成本最后不要超过市场价的 75%。 如果市场价房子是100万, 那么你的所有成本不要超过75万。 因为75万是你的售价。flip 的房子是不能期望卖道市场价的。

4. 了解和研究所有flip有关的部门规定和规范: 了解社区, 学区,不同的communities. 不同建筑风格,装修风格,材料, 工人。 选择贷款经纪人,选择贷款公司或私人贷款, 选择贷款term. 安排line of credit, refinance, 了解appraisal, 了解permit. 了解社区的未来计划。

5. 在这个了解和探索的过程中, 发现你的新盆友, mortgage broker, contractors. city inspectors etc.

每个flip 的项目都可以是个PHD的学位: 学习新知识, 调研, 确立可行性课题。深入每个细节。 了解别人的工作和结论。制定和执行的方案。

“博士” 是不能只靠读的。 要独立的研究, 然后是计划, 然后是行动。

最后, 记住这句话: The sky is your limit, 你的梦想没有边界。

发布: 2014-07-31    作者: b52     来源: wenxuecity blog


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