1031 置换在房地产运作中的应用（实例分析）
1031 exchange 有两种 （详细解释可参见瞎大侠的帖子）：http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1168034.html?
1. 卖了房子再买房子。基本条件是，1） 新买的房子的价格要等于或大于卖掉的房子。2）房子卖掉后， 从escrow close
那天算起，45天之内要找到要买的房子，6 个月内要买的房子必须close
escrow。据我的了解，可以买N个房子，再买N个房子，只要符合以上两个要求就行。卖房escrow close之前，要找好1031
exchange 公司，卖房子的钱直接转到1031 exchange 公司账下，
如果一换一，收费$600-800。房子买好后，该公司把钱转给要买房子的escrow 公司。
2）卖了房子再买地建房子。基本条件和前面的相同。新房子要在6个月内完工。根据我的咨询，地不能先买。这个在操作上极为困难， 从买地，申请建筑许可，到建房完工，6个月怎够？交换公司费用也很高，$6000-8000之间。
实例分析： 卖掉一SFH，贷款买了一栋3-unit multifamily，剩余现金买了1个condo。
动机和理由： 1）买房出租，尤其是SFH，时机已过，没有多少正现金流。
2）SFH 有可观equity， 资金挤压，房租收入太少
3）推迟交增值税和房屋折旧税 。
4）置换为高卖高买，风险降低。
卖房买房基本情况：
卖掉房子情况：SFH， 2011 年12.8万购进。月租纯收入$450左右。 卖价25.8万，刚好翻了一番。
买房情况：1） 3-unit multifamily complex，首付25%。 Lot size： 10000 sf 左右，
有三个独立房子。购价28万，修理费用两万多。房子虽老，但院中有院，每个uinit都有自己小院， 就像SFH。月总租金$3150,
有公司管理。租金纯收入$1300/月。
2）买房剩余资金，购买一condo，购价8万，现金购买。月租$1050, 由公司管理。纯租金收入$600/月。
房租收入变更： 卖前SFH纯收入：$450/月。 交换后房租纯收入：$1900/月。 净增房租收入$1450/月。
这次置换，追加资金三万左右。
发布: 2017-03-09 作者: QinHwang 来源: 文学城
