屋主产权保险

在过去的的刘律师信箱中，我曾经举案例分析过屋主产权保险的重要性。现在银行拍卖房日益增多，在我们经手的拍卖房过户中往往碰到很复杂的产权问题，我想再次通过几个问题进一步阐述房地产买卖中屋主产权保险的重要性。

屋主产权保险，英文称作Owner’s Title Insurance。在房地产过户中，银行的产权保险（Lender’s Title Insurance）是必须由买方替银行买的，否则银行的贷款不予发放。因为银行自己的权利已经得到了保障，那么针对屋主自己的产权保险银行并没有规定一定要买方自己买下来。有些客户问我是否可以不买，我往往对这持否定态度，因为产权保险对屋主是十分重要的。

产权是个非常复杂的历史记载，过户律师往往要针对手里的房产进行五十年的追溯调查，确认卖方有无欠他人债务，或欠政府税金等等。那有的客人问，我买的是新盖的房子，没有很长的历史，是否风险小，不必买屋主产权保险？答案是“不对”。不管你的房子是否是刚刚盖好的，房子下的土地历史悠久，如果社区开发商买地时有遗留房产问题，后面盖的房子也就继承这些问题，造成产权有瑕疵。

又有人问，如果我买房子时付了很少的首期（down payment），大部分都是银行贷款，如果房子产权有问题，我损失得很少，是否就不必买屋主产权保险?答案也是“否”，因为一旦房子的产权出问题，银行的贷款会有产权保险公司赔偿，因为银行强迫你为银行买了借款人产权保险（Lender’s Title Insurance），可是此时的产权保险公司会继承银行的所有权利，变成你的债权人，还要求你继续付清你欠银行的贷款，只是此时你要支付的对象是产权保险公司而不是银行罢了，而此时你因为没有自己的屋主产权保险，偿还贷款后，拿到的是一个有问题的房子，那真是“赔了夫人又折兵”。很多人不明白，你当初跟银行签的借款协议书，并不因产权瑕疵而失效，产权保险公司在赔偿银行的产权保险后代替了银行的位置，对你不付款的行为享有追诉权。这很像一个例子，如果你没有为房子买火灾保险，房子因为失火烧掉了，尽管房子没有了，你欠银行的钱并没有一笔勾销，你照样要付清欠银行的贷款，只是你还款后所拥有的就是房子下的一块地而已。你因为没有火灾保险所以没有人来赔偿你房子的原价值，如果你不付银行贷款，银行会通过诉讼来强迫你付款。

有人问我，既然律师有调查产权，为什么还有产权瑕疵？道理很简单，任何制度都有缺陷，再好的法律不能防止人的欺诈，保险的目的就是为了在万一发生时，能有人为你说话，为你打官司，而不要自己来支付高额的诉讼费来维护自己的权利。

在美国，产权制度是一个法院的登记制度，任何一份有关房地产的文件都要到法院进行登记注册方为有效。那么法院登记制度的准确性、效率性就变得十分重要了。不幸的是，这两点都达不到人们的期望。比如说，富布郡（Fulton county）是全国有名的后腿县，富布郡的法院登记不仅经常出错，而且时间缓慢，一份递交的产权文件往往要等两三个月后才能查到，也就是说，富布郡的房产登记档案有两三个月的“空档”期。比如说，如果你十月份过户，往往在法院只能查到这个房子在七、八月以前的产权历史，七、八月以后的文件因为法院登记制度的延迟无法调查。如果九月份卖方把房子卖给了A，十月份他再卖给你，你的律师不一定能查到他已经把房子卖给了A，当你发现A的同时存在时，你唯一的选择是向原来的卖方进行追诉，如果你有屋主产权保险，产权保险公司会代你向卖方追诉，或向A买下房子的产权来赔偿给你。如果你没有屋主产权保险，你只有自己花大笔的律师费去追诉卖方，卖方也许早已逃之夭夭了。这里有个经典案例是，有一个诈骗老手，曾经同时把自己的房子同时卖给了7个人，全部在几天内过户，结果是买了产权保险的买主都有得到赔偿，那些为了省几百块钱没买屋主产权保险的买主，结局十分凄惨。尽管从事欺诈行为的卖方最后被FBI逮捕, 那些被骗的买主, 如果没有保险公司来赔偿损失, 卖方所受的刑事惩罚是无法弥补买方所受的经济损失的。

另外，我也想提醒买主们，在买房子时买产权保险是一举多得的事情。 第一， 买房时，因为买方要为银行买银行的产权保险（Lender’s Title Insurance），如果此时再为自己买一份屋主产权保险往往价钱比较便宜。

第二， 屋主产权保险是一次性行为，不需要每年续交保金，因为它保的是过去的历史，屋主买房时一旦买下，此后住在房子里的三十年都不必再交保金，可以高枕无忧。

作者： 刘律师 2008-07-22