美国产权保险制度之研究

美国一般市民一生中大约要换7-8次住房，一手房、二手房的交易量比例是2∶8。为了保障房地产交易特别是二手房交易安全，产权保险制度应运而生并一直盛行于美国。我国目前二手房市场正处于从不成熟向成熟的发展过程当中，我国房屋产权性质的多样化使得产权交易的安全成为至关重要的问题。本文旨在通过对美国产权保险制度的研究，为我国产权保险制度的建立与运行起到借鉴作用。

产权保险（title insurance），是在保险人（保险公司）与被保险人之间建立的具有担保性质的赔偿合同关系，简单地说，是由投保人一次性支付给保险人一定金额的保费，保险人承诺如果产权存在产权报告（title report）中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷（clouds或encumbrances）并给被保险人造成损失时，保险人负责消除产权瑕疵，解决产权纠纷，或者由其在保险金额范围内给予赔偿。实际上，产权保险担保的是产权报告的准确性。

一、美国产权保险制度的成因

美国的产权保险肇始于1868年宾西法尼亚州出现的“产权摘要（abstract of title）”和“律师意见书（attorneys opinion）”，经过一百多年发展成今天的产权保险形式。其产生与盛行的原因主要有以下几个方面：

第一、当时美国的土地开发利用比较随意，产权备案制度也不完善，私人抵押贷款大量使用，而相应的抵押并不登记备案。

第二、美国财产法是英国封建时期地产法与现代资本主义的一些财产原则相结合的产物，其中的所有权、抵押权、典质权、留置权1等相互交错，形成比较复杂的法律规定。在美国，房地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续；各州对执业律师与房地产经纪人的注册与管理方式也不尽相同。

第三、美国土地所有权分为联邦政府所有、州政府所有和私人所有，在进行房地产买卖时，实际上是土地连同地上的房屋一同买卖的，进行房地产登记时，实行房地合一的契约登记制度。土地的出让、转让、继承、处分等每一次的产权转移，都记录在案，凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税法、规划图则等，也都要登记；登记簿是按照房地产产权人登记的先后顺序编排的，而不是以房地产为标准；每一块地、每一处房产的登记都应当形成一条连续的产权链。但是，登记机关对于其所应登记的房地产产权变动没有实质审查权，只进行形式审查，登记主要起公示作用和作为政府收税的基础，没有公信力，并不担保登记的房地产产权一定成立，当登记事项在实体法上不成立或无效时，不可以对抗善意第三人。如果产权链（title plant）中有间断，就要由地方法院判决间断时的产权归属，使其恢复成一条连续的产权链。

第四、美国的房地产市场非常发达，产权交易频繁，进行交易的房地产可能存在产权争议，也可能被抵押出去或被其他人作为债务的留置物，他人还有可能拥有其地役权，或者政府对其使用方式和用途有限制，因此，记录在案的房地产产权关系因此可能会变得模糊不清，存在产权瑕疵和纠纷的几率非常大，其中主要包括抵押（mortgages）、信托契据（deeds of trust）、未了诉讼（pending legal action）、未执行判决（Outstanding judgments）、应缴未缴的不动产税（unpaid real property taxes due）、税务留置权（tax liens）、建筑留置权（mechanics liens）、地役权（easements）、用水权（water rights）、伐木权（timber rights）、矿产权（mineral rights）、空气权（air rights）附加用途限制（zoning restriction）、未付费用（unpaid charges）、地契的错误记载（errors or omissions in deeds）、欺诈（fraud）、伪造（forgery，如伪造签名、伪造地契）、遗嘱纠纷（如两份遗嘱内容矛盾）、潜在继承人（missing heir或undisclosed heir）、土地登记机构的记录错误（mistakes in the public record）等等，这些都构成房地产交易的障碍（encumbrances）。为了消除这些障碍，保证房地产交易的安全有效，产权保险业务就应运而生并一直盛行美国。

二、美国产权保险的构成要素和种类

美国产权保险的构成要素有：保险人、投保人、被保险人、受益人、保险标的、保险期间、保险责任、保险范围、保险费、赔偿。

1. 保险人

产权保险的保险人包括商业性的产权保险公司、产权保险代理人、与律师有关联的产权保险组织，其中最主要的形式是产权保险公司。

2. 投保人、被保险人、受益人

多数情况下，产权保险是由产权交易的卖方和贷款购买房地产的借款人（抵押人）投保，少数情况下由买方投保。一般来说，凡是对于进行交易的房地产产权拥有保险利益的法人或自然人都可成为被保险人。

按照投保人、被保险人、受益人的不同，产权保险可以分成两大类，第一类是业主产权保险（owners title insurance或owners policy），第二类是贷款人产权保险（lenders title insurance），又叫抵押贷款保险（mortgage policy）。业主产权保险多数情况下是由卖方（业主）投保，受益人是买方，有时也包括卖方自己。对于买方而言，业主产权保险是担保其买到的产权没有瑕疵和纠纷；对于卖方而言，主要是为解决产权纠纷支付的律师费等法律费用。如果业主产权保险由买方投保，受益人就是买方自己。业主产权保险的保险金额一般是进行交易的房地产总价。贷款人产权保险的投保人是借款人（抵押人），受益人是贷款人（抵押权人），它是担保贷款人（抵押权人）的抵押权能够完全实现。保险金额一般是抵押贷款本息总额，但可以随着借款人还本付息而减少。在美国，如果不购买贷款人产权保险，一般不可能得到抵押贷款。在许多州，产权报告都是与和产权保险单订在一起的。在有的地方，贷款人还会要求产权交易的买方加投产权人保险作为抵押贷款保险的附加项，但为此增加的保险费很少。由于贷款人产权保险的受益人只是贷款人，有的买方为了保护自己的权益，在投保贷款人产权保险的同时，也投保业主产权保险。

除此之外还有其他几种特殊形式的保险，可以满足对产权保险的各种需求。如有的保险品种可以将业主产权保险与贷款人产权保险合二为一。

3. 保险标的

产权保险的保险标的实质上是产权报告的准确性。产权报告是关于产权的状况分析，内容包括对房地产的描述、产权人的名字、产权共有状况、相关税率、权利瑕疵和纠纷。在办理产权保险手续之前，先要由产权保险公司、摘录员（abstractor）、律师、查验员（surveyor）、产权交易中介机构（escrow agent）、closer进行产权查验（title search或title examination）并根据查验情况拟订产权报告。具体由谁来负责产权查验并准备产权报告，各州的做法不同。政府的土地登记机关和产权保险公司都存有产权交易的历史资料，有的已经被整理成电子版资料，可以自动查询。产权查验只是对这些书面资料进行查验，而不是对房地产的情况进行实地调查或测量。如果产权存在产权报告（title report）中没有记载的瑕疵和纠纷并给被保险人造成损失时，由保险人负责消除产权瑕疵，解决产权纠纷，或者由其在保险金额范围内给予赔偿。因此，产权保险担保的实际上是产权报告的准确性。

4. 保险期间

产权保险的保险期间是自保险人承保以后的不确定期间，只要产权人不变，无须续保，即使房地产由继承人继承或遗赠他人也一直有效。

5. 保险范围

一般来说，保险范围包括产权查验保险期间以前的，即承保以前就已经存在并且产权报告没有记载的产权瑕疵和纠纷。产权保险有两类保险范围，一类是标准保险范围（standard coverage policies），一类是扩大保险范围（extended coverage policies），又叫ALTA2保险范围（ALTA policies）。

标准保险范围只包括那些在产权查验之前就已经存在并且通过产权查验本应发现的产权瑕疵和纠纷，也就是因为产权查验人（examiner）的疏忽才没有发现的产权瑕疵和纠纷，以及产权备案资料（public records）中的错误记载。那些只能通过对房地产的实地调查或测量才能发现的问题、没有进行产权备案的事项、房地产交易完成之后形成的权利瑕疵和纠纷、由地役权、矿权、水权、空气权、留置权造成的权利瑕疵和纠纷，都属于除外责任范围，保险人不予承保。

扩大保险范围除了包括标准保险范围内的保险责任之外，还包括标准保险范围的部分除外责任，扩大保险也有除外责任，并不是把所有产权查验过程中发现的产权瑕疵和纠纷都纳入到保险范围中，如地役权中的通行权。由于风险加大，产权扩大保险的产权查验更加详细，特别是业主产权扩大保险，多数保险公司要进行ALTA/ACSM土地产权查验（American Title Association/American Congress on Surveying and Mapping Land Title Survey）。因为保险公司要承担额外的风险，所以产权扩大保险的保险费要高于普通保险的保险费。业主产权保险和贷款人产权保险都有扩大保险范围，大多数贷款人要求长期贷款的借款人购买扩大保险范围的产权保险。

6. 保险费

产权保险的费率根据保险种类、投保金额、保险范围不同而不同，一般来讲，保险费率主要取决于保险金额，保险费率以及费率调整都要到各地保险主管部门备案。各州的保险费率不尽相同，成本、市场竞争情况等因素都会影响费率的高低，对于一个价值200,000美元的房产，纽约州的保险费是1,300美元，加利福尼亚的保险费是887美元。有的州对保险费有统一规定，如得克萨斯和新墨西哥，对保险费及相关服务收费价格均有统一规定；在这些州中，宾夕法尼亚、纽约、新泽西、俄亥俄、特拉华的保险费基本相同，由产权保险公司行业组织统一向保险主管部门报审保险费率，审批后实行统一价格。佛罗里达对保险费有统一规定，但对相关服务收费价格没有规定。有的没有统一规定，实行备案制，如阿拉巴马、哥伦比亚区、佐治亚、夏威夷、伊利诺伊、印第安纳、马萨诸塞、俄克拉荷马、西弗吉尼亚，在这些州，保险公司的费率各不相同，许多保险公司也提供短期费率，适用于在五年内又进行交易的不动产。各州的保险费含盖范围也不同，有的州保险费中还包含产权查验费用（work fee）和交易服务费（closing service fees），有的州则要分别支付。

各州法律没有明确规定保险费应由谁来支付，买卖双方可以商量，各地的具体做法不一样。通常，在西海岸各州，保险费是由产权交易的卖方支付；在其他各州，要由买方自己支付。

保险费主要是用来支付产权查验，准备产权报告，消除权利瑕疵，解决法律纠纷的费用。

7. 赔偿范围

如果将来发生了保险范围内的保险责任，保险人应负责解决所涉及的产权瑕疵和纠纷，无论所需费用是否超出保险金额，也无论在保险期间内发生多少次保险责任，否则就要赔偿被保险人的相应损失，主要包括与第三方谈判费用、对第三方的赔偿费用、律师费、诉讼费、仲裁费等，如果被保险人因此丧失产权，则应赔偿其产权价值。

三、美国产权保险的特殊性

美国产权保险有其独特的成因背景，与财产保险和人寿保险相比，有明显的特殊之处，主要表现在以下几个方面：

1. 保险期间

财产保险和人寿保险的保险期间是保险人承保以后的一段确定期间，期间届满保险效力终止。产权保险的保险期间是保险人承保以后的不确定期间，只要产权人不变，或者被继承、遗赠就一直有效，无需续保。

2. 保险标的

财产保险和人寿保险的保险标的是财产安全、生命安全、人身健康等。产权保险的保险标的是产权报告的准确性，或者说是产权查验人的工作质量。

3. 保险范围

财产保险和人寿保险的保险责任范围是保险期间内发生的保险责任事故，即承保以后发生的保险责任事故。产权保险的保险范围是保险期间以前的，即保险责任事故在承保以前就已经存在。

4. 保险责任

财产保险和人寿保险的保险责任是给保险标的造成损失的自然灾害、意外事故等。产权保险的保险责任是给被保险人造成损失的产权瑕疵和纠纷。

5. 保险费

财产保险和人寿保险的投保人要按月、季、半年、年定期交纳保险费，保险费主要是用来建立保险准备金，用于保险赔偿。产权保险的保险费在投保时趸缴（一次性付清），90％的保费要用于产权查验，准备产权报告，消除权利瑕疵，解决法律纠纷上。

6. 保险目的

财产保险和人寿保险的目的主要是承担将来可能发生的不可预测的风险及其损失，保险人的任务首先是尽可能提高保险的销售量。产权保险的目的主要在于通过产权调查、咨询、评估、承保的一系列过程，提前消除风险，避免损失，保险人的任务首先是进行产权查验，确定是否可以进行承保，以降低自己的风险，其利润形式也不是保险费收入与包括赔偿在内的运营成本的差额，而是用于产权调查、咨询、评估的保险费产生的利润。严格地说，美国产权保险在本质上不属于传统保险的范畴。

四、美国产权保险的产权调查与承保

在收到投保申请书之后，保险人首先要进行产权调查，弄清存在的产权瑕疵和纠纷，判断产权瑕疵和纠纷的风险，再决定是否可以给予产权保险。产权调查包括两大方面，一个是与产权权属状况直接有关的事项，主要是对产权备案资料进行书面查验，如，产权在每次交易后是否被政府审核通过，是否存在对产权的诉讼，是否存在附属物或地役权的影响，是否属于判决执行范围等等，一般情况下，要查验五十年内的产权情况。另一个是与产权相关的债权债务状况，如是否存在应缴未缴的税费等。根据产权查验反映的情况，查验人或者保险人要拟订一份初步产权报告（preliminary title report）。报告上要注明产权交易的卖方是否是唯一的产权人，以往产权人的名单、每次交易的时间以及留置权状况等等。

产权查验的费用通常是由产权交易的卖方负担，因为他们本来就要保证产权明晰，不存在权利瑕疵和纠纷。一般情况下，如果投保人取消了产权交易，他依然要支付查验费，又叫取消费（cancellation fee）。以美国阿拉斯加州为例，在1992年以前，一般是不再收取查验费，1992年州保险管理局发布了92－1令，明确规定保险人要在提供初步产权报告之日起30日内向投保申请人收取250美元的查验费，否则将被罚款。

如经产权查验可以承保，保险人先要出具一份产权保险承约（commitment），上面要注明产权状况、除外责任、在办理保险手续之前要解决的法律问题、产权相关法律文件。一般情况下，四分之一的产权查验会发现存在产权瑕疵和纠纷，保险人、律师、其他中介机构要协助投保人将发现的问题解决掉。此时，保险人与投保人可能会有利益冲突。以产权交易卖方投保为例，卖方当然希望尽快解决产权调查发现的问题，以免影响产权交易，但保险人为了避免风险，则要尽量把全部问题彻底解决掉。

签发承约书并且解决所有法律问题之后，就可以进行产权交易了。交易完成之后（签订合同、合同备案、款项支付完毕），就可以办理保险手续了。业主产权保险手续通常是在买卖合同正式签订或备案后办理。贷款人产权保险手续通常是在抵押贷款合同签订并办理完毕抵押登记之后办理。保险生效时间是保险单签发之日，保险单上要注明产权备案情况（record title）的，保险单格式要到各地保险主管部门备案。在不动产价值下降时，可以调低保险金额，然后更新（update）保险单或者重新办理手续（reissue）这样可以节省保险费。在不动产价值上升时，也可以投保升值附加险（inflation rider）。

五、投保产权保险应注意的问题

投保人应搞清楚保险金额是否恰当，保险范围是否包括与产权交易相关的所有可能存在的产权瑕疵和纠纷，是否可以得到费率优惠。在有的州，第一次购房人以及其他有特殊情况的人可以享受费率优惠。在有的州，如果在一段时间内连续两次买保险的，就会有优惠；有的情况下，第一次保险之后六年内都可以获得优惠。

1英美法上的留置权含义比较广泛，与大陆法系的留置权并非对应概念，包含了大陆法系的其他担保物权制度。英美法上的留置权包括普通法上留置权也称占有留置权（possessory lien），衡平法上留置权（equitable Lien）、海事留置权（maritime lien）和制定法上的留置权也称法定留置权（statutory lien）。其中，以占有标的物为成立条件的普通法上留置权（possessory Lien），与大陆法系上的留置权相类似。

2 ALTA（American Land Title Association）：美国土地所有权协会。

 

发布: 02/16/2006    作者: 邓永泉    来源: 价值中国