房屋检查後，应如何与卖主交涉

问：我们现在正在买房，刚刚做了房屋检查。房屋检查後，应如何与卖主交涉？卖主是不是应该将检查出的问题全部修理？还是要重新谈判价钱？如果卖主不修怎麽办？有些东西已经很旧了，但并没有坏，我们是否可以要卖主换新的？

答：房屋检查在房屋买卖谈判中，是除了买卖合同的谈判以外，又一次重要的谈判环节，它的好坏决定了整个买卖过程是否能顺利进行下去。如果谈的不好，有可能使前面的全部工作前功尽弃。在买旧房时(Resale House)，一般情况下，房屋检查是安排在房屋买卖合同生效後的5-7天内, 由买主付检查费。检查师在检查时，他不管合同是怎麽规定的，他会把房子里所有的问题都检查出来，然後根据问题的性质列在检查报告中。那麽，并不所有的问题都是卖主须修理的。比如马利兰州的合同中规定:房子里的水电系统，冷暖系统及各项设施设备应处于“工作状态”(Working Condition)。仅此而已。而检查师会查出除此以外的各种问题,他会将比较大的问题(Significant Defect)列到报告中，比较小的问题，有的写上，有的不写，而在“大问题”中，也有许多不是合同中规定的必须修理的，比如:门窗关不好，室外油漆剥落已造成木头风化等，那麽，拿到了这样一份报告，买主应该怎麽办呢？首先，按照合同的规定，买主可以决定是否继续买这个房子，如果这时买主决定不买了，只要书面通知卖主就行，订金全数拿回。这里请注意，并不是说一定要查出许多大问题，买主才不买，即使什麽问题都没检查出来买主也可以不买。那麽，什麽样的问题买主应提出让卖主去修呢？答案是买主可以提出任何问题让卖主去修，但应该是提的有道理的。比如说，冷暖器工作不正常，让卖主修是理所当然，但如果是因为窗子比较旧就要求卖主换全部窗子则就Unreasonable了。那麽，多数情况下，买方经纪人会将检查报告中的Significant Defect提出请卖主修理，而卖主会“根据情况”来看是否答应修理。有的卖主会答应全部修理，这个结果对买主最好，有的卖主可能说，只修理合同中规定的那些；有的卖主可能会说，什麽都不修，你买主不高兴可以不买我的房子。为什麽会出现这种情况呢？可能是卖主还有别的合同(可能更好的)在等着，如果你买主不买了，他很高兴接受下一个合同。那麽遇到这种情况怎麽办呢？买主应先看一下，修理所有的问题要花多少钱，通常一个房子的修理费大约在一千至两千之间，如果估的价很高，买主这时可以宣布不买。如果费用并不是很高，买主可以过完户後自己花钱去修，甚至，过完户不修，凑和着住也行。那麽，有的卖主愿意修，但因为比较忙或其它原因，而同意付钱给买主去修。那麽，这时买卖双方又开始了新一轮的讨价还价。通常是由一方提出一个合理的价钱(最好是由装修公司做一个估价)，双方同意後，在过户时由卖方付给买方。至于房子里的东西有的比较旧，只要没有问题，卖主一般是不会换新的。除非已经很旧了，随时可能会坏，那麽买主可以酌情向卖主要些钱。毕竟房屋检查这一过程是Negotiable的，而这时，买方经纪人的“功力”就体现出来了。

发布: 2013-12-31    作者: 王志浩     来源: 王志浩房地产资料网