美国商业地产如何投资?

新浪报道, 亚洲投资者美国买房忙,上半年购美国商业地产52亿美元。其中,新加坡与中国今年来投资金额,分别是19亿和逾15亿美元,若按照目前的速度继续下去,两国今年投资金额将是去年的好几倍,韩国也将会是去年的3倍以上美国商业地产呈现一股热潮,成为美国房产购买的新趋势。为了帮助国人更好的购买美国商业地产,星条置业Hans 胡 为大家分享多年美国商业地产购买经验,帮助大家买到优质的美国商业地产。

方法/步骤

美国商业地产基本情况 美国商业地产,一般和我们国内的门面房差不多,意思一样。都是在商圈。一般大公司的在成熟商圈,比如沃尔玛、肯德基,这些公司等商圈成熟了再进来。大公司一般不会冒险。都有严格的选址标准。

美国市场上有上万个商业地产,一般出租净回报在4-5%左右。像一些银行,也只有5%左右,还有麦当劳一般在4.5%的净回报。肯德基一般在7-8%之间。药店,比如CVS、Walgreens、Rite Aid净回报要高一些,10.5% 的都有,而且租期长。因为药店很赚钱,所以敢签几十年。

一般小型的公司,比如小型的餐馆等,租期短,净回报很高,甚至15%。但这样的商业地产,除非是美国人或者当地人,很熟悉才敢买。作为国人,不熟悉美国,还是不要去碰很小公司、名不见经传的商业地产。

美国商业地产有什么风险?

商业地产风险大于住宅,这个规则全世界通用。因为哪个城市是好学区,随便抓个美国人都知道。但是商业地产就不一样。因为我们很多中国人对美国不熟悉,所以风险更大。举个例子:

A是租B的房子开餐馆,开了2年,生意很好,本来租约是5年,这下A要求增加租约,但是租金维持目前不便的比例、增幅,比如每年租金增加2%。B把房源挂60万美元到市场上去卖。因为租约很好,餐馆生意也不错,所以顺利的卖给C了。

C上当了!A和B演双簧!租约不是真实情况。A和B早就串通好了,10万美元买下。成功一个,再到另外一个地方策划。

这就是我们为什么选世界500强大公司的商业地产的原因。他们不但地段好,而且一般愿意担保租约。都是上市的,年销售额几十亿、几百亿美元的公司来担保每月几千到几万的租金。名不见经传的小公司的,除非客户对当地非常熟悉,一般我们是不推荐的。

所以选择租客不熟悉的商业地产,不是世界500强的大公司,最好是经营10年以上的

选项目

1、 一般是世界500强大公司为租客,地段优良,并且有量化标准,比如每天有17,800车辆经过,23万名员工在3公里范围内。
2、基本是NNN租约,就是租客比如肯德基缴纳房产税、物业费、保险,负责维修。费用全部是租客承担。
3、租期长(都是已经出租),一般药店租期相对长一些。因为药店是非常赚钱的。药,全世界都很赚钱。所以世界500强药店,只要地段勘察好,一般都敢签好几十年的合同。
4、净回报高(除去养房成本)。
5、总公司或者连锁公司担保,租金稳定。比如肯德基不付租金,那可是爆炸性新闻,肯德基的股票大跌,形象直接严重受损。比如买的这个肯德基倒闭,还有20年租期剩下,那么肯德基总部或肯德基连锁公司一次性付20年租金。
6、美国公司全管理,汇租金,客户省心。
7、贷款经纪牛,搞的定贷款。一般需要房价一半的银行存款证明。只要能贷款,干嘛不贷款?美国利率那么低。美国人都贷款购房,我们干嘛要全款买?贷款可以买2个。
8、美国商业地产经纪强

购买流程

第一步 选房公司按照客户提出对商业房地产的要求,根据预算大小,净投资回报率,商业店铺类型,地点偏好,单独租客或是多租客,像客户推荐最满足要求的地产,并附上详细的分析报告以供客户选择。

第二步 买方做合同,提交材料 1). 按照客户的要求,做出最保护客户利益的商业房产购买合同。买方可以要求在最多不超过30天的时间内无条件撕毁合同而不追究其履行效应。合同终止后,诚意金退还。 2). 护照首页扫描件 3). 大陆银行相当于房价的存款证明 4). 审核,签字,提交购买合同

第三步 卖方签合同,交定金 1). 卖方接受报价,买方交10%的定金 2). 卖方不接受报价,退还所有诚意金

第四步 过户公司产权调查,等各项检查,并开设美国公司在不超过2、30天的无条件取消合同期间,同时也叫做检查期 1). 过户公司进行房屋产权调查 2). 房屋检查公司进行房产检查 3). 环境公司进行土地检查 4). 买方进行实地勘察如有任何一方的检查结果,买方不满意,买方可以终止合同,所有押金,诚意金退还超过2、30天后,买方将不能单方面撕毁合同,如有违约,卖方将有全力扣留所有押金和诚意金。 5). 在买方确定对购买此房产无任何异议后,由买方提供资料,在我们协助下开设美国公司,并以公司的名义购买房产。

第五步 过户 交余款 1). 付余款到过户公司 2). 买方出具余款单据,卖方签地契,过户成功 3). 买方拿到临时地契

第六步 房产登记 及 房产证 1).过户公司办理房产登记手续 2). 2-3个月内买方收到官方正式地契

第七步 买后房产管理及报税 如果是投资的,我们可以帮忙管理。 1). 联系租客,比如肯德基,有任何情况直接找我们。客户省心,每月只管收租金。 2). 每月定时收租 3). 联系维修,缴纳费用 4). 每月按时将房租汇给买主 5). 将屋主信息提供给资深的会计师,在年终时间按照屋主提供的资料进行合法抵税,并最后报税。

注意事项

选商业地产项目多的公司,有实力的公司,这样才有谈判实力

注意收费,不要轻易买不要佣金的,很多公司变相收费,比如贷款审批费、贷款发放费、贷款税,我们经纪没听过,是浑水摸鱼

发布: 2013-08-13    作者: 星条置业     来源: 百度