美国商业地产如何投资？

新浪报道， 亚洲投资者美国买房忙，上半年购美国商业地产52亿美元。其中，新加坡与中国今年来投资金额，分别是19亿和逾15亿美元，若按照目前的速度继续下去，两国今年投资金额将是去年的好几倍，韩国也将会是去年的3倍以上美国商业地产呈现一股热潮，成为美国房产购买的新趋势。为了帮助国人更好的购买美国商业地产，星条置业Hans 胡 为大家分享多年美国商业地产购买经验，帮助大家买到优质的美国商业地产。

方法/步骤

美国商业地产基本情况 美国商业地产，一般和我们国内的门面房差不多，意思一样。都是在商圈。一般大公司的在成熟商圈，比如沃尔玛、肯德基，这些公司等商圈成熟了再进来。大公司一般不会冒险。都有严格的选址标准。

美国市场上有上万个商业地产，一般出租净回报在4-5%左右。像一些银行，也只有5%左右，还有麦当劳一般在4.5%的净回报。肯德基一般在7-8%之间。药店，比如CVS、Walgreens、Rite Aid净回报要高一些，10.5% 的都有，而且租期长。因为药店很赚钱，所以敢签几十年。

一般小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。但这样的商业地产，除非是美国人或者当地人，很熟悉才敢买。作为国人，不熟悉美国，还是不要去碰很小公司、名不见经传的商业地产。

美国商业地产有什么风险？

商业地产风险大于住宅，这个规则全世界通用。因为哪个城市是好学区，随便抓个美国人都知道。但是商业地产就不一样。因为我们很多中国人对美国不熟悉，所以风险更大。举个例子：

A是租B的房子开餐馆，开了2年，生意很好，本来租约是5年，这下A要求增加租约，但是租金维持目前不便的比例、增幅，比如每年租金增加2%。B把房源挂60万美元到市场上去卖。因为租约很好，餐馆生意也不错，所以顺利的卖给C了。

C上当了！A和B演双簧！租约不是真实情况。A和B早就串通好了，10万美元买下。成功一个，再到另外一个地方策划。

这就是我们为什么选世界500强大公司的商业地产的原因。他们不但地段好，而且一般愿意担保租约。都是上市的，年销售额几十亿、几百亿美元的公司来担保每月几千到几万的租金。名不见经传的小公司的，除非客户对当地非常熟悉，一般我们是不推荐的。

所以选择租客不熟悉的商业地产，不是世界500强的大公司，最好是经营10年以上的

选项目

1、 一般是世界500强大公司为租客，地段优良，并且有量化标准，比如每天有17,800车辆经过，23万名员工在3公里范围内。
2、基本是NNN租约，就是租客比如肯德基缴纳房产税、物业费、保险，负责维修。费用全部是租客承担。
3、租期长（都是已经出租），一般药店租期相对长一些。因为药店是非常赚钱的。药，全世界都很赚钱。所以世界500强药店，只要地段勘察好，一般都敢签好几十年的合同。
4、净回报高（除去养房成本）。
5、总公司或者连锁公司担保，租金稳定。比如肯德基不付租金，那可是爆炸性新闻，肯德基的股票大跌，形象直接严重受损。比如买的这个肯德基倒闭，还有20年租期剩下，那么肯德基总部或肯德基连锁公司一次性付20年租金。
6、美国公司全管理，汇租金，客户省心。
7、贷款经纪牛，搞的定贷款。一般需要房价一半的银行存款证明。只要能贷款，干嘛不贷款？美国利率那么低。美国人都贷款购房，我们干嘛要全款买？贷款可以买2个。
8、美国商业地产经纪强

购买流程

第一步 选房公司按照客户提出对商业房地产的要求，根据预算大小，净投资回报率，商业店铺类型，地点偏好，单独租客或是多租客，像客户推荐最满足要求的地产，并附上详细的分析报告以供客户选择。

第二步 买方做合同，提交材料 1). 按照客户的要求，做出最保护客户利益的商业房产购买合同。买方可以要求在最多不超过30天的时间内无条件撕毁合同而不追究其履行效应。合同终止后，诚意金退还。 2). 护照首页扫描件 3). 大陆银行相当于房价的存款证明 4). 审核，签字，提交购买合同

第三步 卖方签合同，交定金 1). 卖方接受报价，买方交10%的定金 2). 卖方不接受报价，退还所有诚意金

第四步 过户公司产权调查，等各项检查，并开设美国公司在不超过2、30天的无条件取消合同期间，同时也叫做检查期 1). 过户公司进行房屋产权调查 2). 房屋检查公司进行房产检查 3). 环境公司进行土地检查 4). 买方进行实地勘察如有任何一方的检查结果，买方不满意，买方可以终止合同，所有押金，诚意金退还超过2、30天后，买方将不能单方面撕毁合同，如有违约，卖方将有全力扣留所有押金和诚意金。 5). 在买方确定对购买此房产无任何异议后，由买方提供资料，在我们协助下开设美国公司，并以公司的名义购买房产。

第五步 过户 交余款 1). 付余款到过户公司 2). 买方出具余款单据，卖方签地契，过户成功 3). 买方拿到临时地契

第六步 房产登记 及 房产证 1).过户公司办理房产登记手续 2). 2-3个月内买方收到官方正式地契

第七步 买后房产管理及报税 如果是投资的，我们可以帮忙管理。 1). 联系租客，比如肯德基，有任何情况直接找我们。客户省心，每月只管收租金。 2). 每月定时收租 3). 联系维修，缴纳费用 4). 每月按时将房租汇给买主 5). 将屋主信息提供给资深的会计师，在年终时间按照屋主提供的资料进行合法抵税，并最后报税。

注意事项

选商业地产项目多的公司，有实力的公司，这样才有谈判实力

注意收费，不要轻易买不要佣金的，很多公司变相收费，比如贷款审批费、贷款发放费、贷款税，我们经纪没听过，是浑水摸鱼

发布: 2013-08-13    作者: 星条置业     来源: 百度