美国商业房地产市场在 2013 年第一季度的持续复苏

洛杉矶 2013 年 4 月 8 日消息 – 根据世邦魏理仕最新的分析显示，美国商业房地产市场在 2013 年第一季度持续逐渐地复苏。

由于美国国内的写字楼市场总体上正遭受着经济复苏不平衡及针对联邦政府预算的“自动减赤1”计划的影响，因此写字楼空置率下降了 10 个基点，而且已连续 11 个季度呈现下降趋势。其数值现为 15.3%，是 2009 年第一季度以来的最低水平。

在 2013 年第一季度，美国国内工业房地产可用空间2 下降了 50 个基点，为 12.3%，是 自 2010 年工业行业开始复苏以来最大的季度下降幅度。

在 2013 年第一季度，房地产零售可用空间为 12.5%，比上一季度下降了 30 个基点，是几年来最大的下降幅度。

对于美国国内的公寓大楼正需求持续走强，2013 年第一季度的总体空置率仅为 5.1%。

“鉴于几年来空置率和可用空间的下降，零售店和库房作为能带来更多信心的消费品，经历了表现最佳的一个季度。较高的消费品支出导致该两种类型房地产的占用率不断提升。”世邦魏理仕计量经济学顾问小组董事总经理 Jon Southard 说道，“尽管对于多户住宅和写字楼市场的需求在这个季度并没有大幅超过各自新入市的供应量，但复苏过程仍保持在正轨上。”

写字楼市场
2013 年第一季度的写字楼空置率为 15.3%，比去年第一季度下降了 70 个基点。今年前三个月， 郊区房地产市场仍旧超越了对应的市中心房地产市场。郊区房地产空置率下降了 10 个基点，为 17%，而同时市中心房地产的空置率维持不变，为12.4%。

本地房地产市场表现涨跌参半。在受追踪的市场中，有近一半的市场（63 个市场中的 31个）空置率下降。第一季度表现最好的市场是那些较小的市场；在所有市场中，奥斯汀和拉斯维加斯地区的空置率下降幅度最大，同为 120 个基点。奥斯汀是在此次复苏过程中表现最为强劲的地区市场（由于其高科技和商务服务部门），而拉斯维加斯的写字楼市场目前刚开始从房地产的危机中反弹。不过，即使第一季度空置率下降了 120 个基点，拉斯维加斯的写字楼空置率仍有 24.6%，比经济衰退前的最低水平仍高出了 1,700 个基点。在第一季度同样表现强劲的地区市场有波特兰、奥兰治县、圣安东尼奥和印第安纳波利斯，其中每个地区的空置率都至少下降了 90 个基点。大部分门户城市市场（其中包括波士顿、芝加哥、洛杉矶、纽约、旧金山和华盛顿特区）在第一季度表现较为挣扎。在这些市场中，由于围绕联邦政府的缩减开支计划以及自 2012 年年底以来温和的经济增长而来的不确定性上升，因此租赁需求趋势减缓。在这些门户城市中，芝加哥是唯一一座在 2013 年第一季度经历空置率下降（下降幅度为 10 个基点）的城市。

“私营企业的招聘活动仍会继续，因为企业很大程度上不会理会政府的减少开支计划。” Southard 先生说，“不过，由于自动减赤计划的执行，我们预期在接下去的几个月内，联邦政府及各州的开支将得到进一步的削减。而这些遭削减的经费将很可能只会减缓总体就业率增长，而不是阻止其增长。因此，写字楼占用率将在 2013 年剩余的几个月内继续上升，尽管步伐速度会低于去年的水平。”

工业房地产市场
在过去的两年中，工业房地产市场经历了缓慢但稳定的复苏。其 2013 年第一季度可用空间现为 12.3%，比经济衰退时的高峰值低了 230 个基点，而自上个季度以来，其中 48 个市场呈现出下降趋势，7 个市场呈现上升趋势，而 5 个市场维持原状。

美国国内的一些制造业房地产市场，特别是那些深受汽车业复苏影响的市场，引领了第一季度的工业复苏，其中底特律（可用空间下降 150 个基点）和辛辛那提（可用空间下降 110 个基点）的表现特别突出。总体上来看，在 10 个市场中，占有率下降 100 个基点或以上，其中包括波士顿、芝加哥、罗利和特伦顿。在其它较大的地区市场中，明尼阿波利斯的工业房地产占用率下降了 50 个基点，克里夫兰、达拉斯和休斯敦的占用率则分别下降了 40 个基点，而亚特兰大的占用率下降了 20 个基点。洛杉矶则的占用率则连续第二个季度没有发生变化。

零售房地产市场
2013 年第一季度的可用空间下降了 30 个基点，为 12.5%，是自 2005 年以来最大的下降幅度，而这为对于零售房地产市场复苏的持续乐观观点提供了支撑。在主要的零售房地产市场中，可用空间自前一个季度开始就呈现下降趋势或维持原状。表现尤为强劲的市场包括里士满、夏洛特、克里夫兰、孟菲斯和凤凰城，每个地区市场都经历了 60 个基点或以上的下降幅度。而在另一边，坦帕市、劳德代尔堡和伯明翰的可用空间在第一季度则经历了 30 个基点的上涨。坦帕市和劳德代尔堡等地区市场感觉上仍旧受到房地产危机（该危机告知零售房地产可用空间上升）的影响，而市场中的零售房地产中心，如克里夫兰、辛辛那提和哥伦布市，则已从高于平均水平的就业率增长中受益。

继 2012 年假期血拼季后，在 2013 年头两个月中，消费者仍持续进行消费。尽管消费速度不及去年，但这仍是健康积极的。核心零售房地产销售增长仍低于历史上的边界值，这表明消费者对于经济和过度消费保持警惕。有鉴于此，零售房地产商将防止自身的过快扩张，而零售房地产市场的需求增长速度将会较先前的零售房地产复苏步伐来得更加缓和。

公寓市场
专业化管理的公寓单位的空置率在 2013 年第一季度维持在 5.1%，与前一年持平。美国国内的公寓空置率与前一年持平，且三分之一市场呈现出 50 个基点或以上的空置率年度增长，这种现象是自 2009 年以来首次发生。尽管需求增长仍旧缓慢，但按历史标准来看，公寓市场仍然趋紧，其四个季度的空置率仍落后于平均值，为 4.9%，也低于长期（20 年）标准 40 个基点。

与前一年相比，受监控的 63 个地区市场中，有 23 个市场的空置率下降。空置率年度下降幅度最大（50 个基点以上）的地区市场包括奥兰多、亚特兰大、克里夫兰、阿尔伯克基、辛辛那提、凤凰城、夏洛特市、迈阿密和西棕榈滩，而空置率年度上涨幅度最大（100 个基点以上）的地区市场包括格林斯博罗、拉斯维加斯、哥伦布市、匹兹堡、圣路易斯、印第安纳波利斯、图森、代顿和厄尔巴索。空置率最低（达到或低于 3.5%）的地区市场包括明尼波利斯、盐湖城、纽瓦克市、匹兹堡、迈阿密、克里夫兰、爱迪生市、普罗维登斯、哈特福特、奥克兰和波士顿，而空置率最高（达到或高于 7.5%）的地区市场包括圣路易斯、印第安纳波利斯、亚特兰大、格林斯博罗、厄尔巴索、杰克逊维尔、图森、拉斯维加斯和孟菲斯。

由于占用率稍低于历史标准，因此有效的租金增长在 2013 年仍会保持健康，因为经济状况将进一步呈现复苏趋势。在大部分主要市场中，有效租金现已大幅高于其经济衰退前的水平，因此在近几个月里开工及竣工的新公寓建设项目数量必然会在年底前恢复到历史标准数量。这将缓和租金的上涨，放缓空置率下降的步伐，而在许多市场中，这将有助于在短期内提高空置率。

1 “自动减赤计划”指的是自动、全面地削减联邦政府的花费支出，将于2013 年 3月生效。

2 可用空间指的是 12 个月内增建并主动入市供租户使用的空间。

发布: 2013-04-08    作者: 未知     来源: 世邦魏理仕