美国楼市到底有没有泡沫？
败也楼市，成也楼市。美国金融危机源于楼市泡沫，但是自2012年至今美国房地产价格已上涨了25%，有的城市房价近几年的涨幅还远高于这个速度。鉴于此，有人认为美国楼市已经出现泡沫，房贷危机再或现，甚至担心经济复苏也因此而受阻。那么，美国楼市到有没有过热？楼价将会何去何从？美国楼市整体尚无过热之虞。美国房价虽然上升较多，但自次债危机以后，监管部门加强了市场监管，银行提高了购房信贷标准，加上次债危机的心理影响，美国家庭以房贷为主的杠杆率持续降低，房市的投机情绪不浓。同时由于前期房市泡沫出清，加上近几年总工资收入增加，房贷违约率处于历史低点，而家庭整体对住房支付能力却处于历史高点。在低杠杆率，低投机情绪，高信贷标准，较强的支付能力等因素作用下，美房贷风险较低，楼市整体尚无过热之虞。
本土需求积聚，海外需求上升，均支撑房价。美国劳动力市场逐渐趋紧，工资收入提高，住房需求得到提振。因次债危机，千禧一代延迟了结婚及购房时间，但其需求因进入家庭组建期而逐渐累积，将随着收入的提高而会逐渐释放。因为房价回暖，对美元资产需求较大的国际买家对美地产的投资也表现抢眼。2015年，以中国为代表的海外买家购房占美房产销售总额比突破8%（中国买家接近290亿美元，远高于2013年的130亿美元左右）。可以预计，随着美国利率正常化展开，美元升值预期加强，来自海外的购房需求或仍有上升空间。
短期房屋供给滞后，亦支撑房价。当前美国建筑业从业人员与本次危机前相比仍有100万的差距，房企招聘技术工人遇到更多瓶颈。开工许可限制也一定程度上造成获批私人住宅数仍低于2000年水平。在次债危机前，私人房屋交易中新屋与成屋的比例为18%左右，而目前仅有10%。同时成屋库存也从危机时的10个月，下降到与危机前相当的4个月，说明成屋库存过剩缓冲区已经消失。短期内，房市的供给滞后，支撑房价。
美国房价总体上应仍有上升空间，不过少数城市或面临过热苗头。供给滞后，需求却逐渐增加，美国房价应仍会逐步上升。由于美本土新增中低端房产需求较大，但中低端房产供给限制却更多，因此可以预计中低端房产的价格增速相对较快。由于海外买家更关注高端房产，因此在海外买家活跃的城市（如纽约，洛杉矶，旧金山等），高端房产价格受海外需求市场的影响更大，房价似有过热苗头。
简而言之，虽然少数城市房价上升较快， 但美国楼市总体上仍处于比较健康状态。这有利于美国经济稳步复苏，也为美联储继续逐步加息创造了条件。
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发布: 2016-06-07 作者: 来源: 中信研究
