防一走了之？外国人在美卖房预扣税提高

于1980年通过的「外国人投资房地产税法」（Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA）规定，外国人出售在美国投资的房地产时，必须预扣缴所得税。自2016年2月15日起，扣缴的金额由房地产成交价的10%，调高至15%。

FIRPTA的目的，在让美国国税局向投资美国房地产的外国人征收所得税。房地产投资除了土地与房屋外，也包括所持有的美国房地产投资公司股权。

从外国投资人手中购买房地产的买主、其经纪人和办理产权转让的公证公司，有责任代为预先扣缴。如果没有扣缴，买方可能要负担这笔税金。

产权转让后的20天内，公证公司必须将扣缴税金交给国税局。国税局确定外国投资人所有税金都缴纳后，再将多余的金额退还。

但也有例外情形。最常见的是所购买的房屋价格低于30万元，且买方以书面声明房屋用于自住。但如果卖房的外国投资人没报税，没申报这笔房地产买卖，并缴纳相关税金，买方可能必须替卖方缴税金，加上利息与罚款。

出售房产的外国投资人必须在交易完成的隔年报税，申报出售投资房地产的所得、租金和其他收入，以及各项支出，并要求预扣缴金额超出税金的部分退还。

外国投资人也可在买卖产权转让完成前，用前一年的报税纪录，申请提早退还扣缴税金。但在国税局处理并签发扣缴证明（Withholding Certificate）前，公证公司仍须扣缴10%税金。但有了扣缴证明，隔年仍必须报税。事实上，视投资时间长短、房产共同所有人数，外国投资人可能拿回更多退税。

延伸分析

「外国人投资房地产税法」 （Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA）规定，外国人出售在美国投资的房地产时，必须预扣所得税。自2月15日起，预扣金额由房地产成交价的10%调高至15%。华人会计师们认为，此举在于降低风险，防止少数人一走了之，保障政府税收稳定。

业内人士分析，房地产税是政府最重要的财源之一，近几年来美国房地产市场迅速回温，房价上涨显著。政府调高外国人房地产成交价预扣税率，目的在于稳定和保障房地产市场的税收，避免有人在房地产买卖成交后逃税、漏税或不交税。虽然此种案件较少，但还是有发生。所以，政府提高预扣税的比例，先把钱拿到手里，将来再退还预扣金额超出税金的部分。

以前征收外国人房地产交易税做得比较松散，有少数外国人在美国卖掉房地产后，拿了钱就走人，不缴税也不打算再回美国，使政府损失了部分税收。现在政府加强这方面管理，要求房地产中介公司处理交易时，首先要求外国人买主或卖主，保障交纳美国政府的税收和偿还美国银行的贷款，预防外国人在成交后一走了之，不缴纳也不偿还贷款。调高外国人房地产预扣税率，也是加强管理外国人买卖房地产的一项积极措施。

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发布: 2016-07-28    作者:     来源: USA三角会计师事务所