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外国人士投资美国纽约房地产运作流程

1.0外国人士投资概述

1.1选择纽约的理由

曼哈顿是全美最昂贵,最稳定和最被认同的市场.莱坊2011财富报告(Knight Frank Wealth Report 2011)依據經濟及 政治環境、知識及生活品質,將曼哈頓評為全球第一的房地產市場。且相較於全球其它國際級都市如倫敦、巴黎及香港,在曼哈頓生活並不算昂貴。
1.2外国人可在纽约曼哈顿购置房地产吗?

可以。 我们的外国客户在曼哈顿置产是著眼于其品牌价值及增值潜力。 他们在此置产多以短期住所(渡假屋)或投资为目标。

1.3何种房产最受外国/国际买家的观迎?

两种类别的公寓:共管公寓(condos/纽约华人俗称康斗)和合作住宅(co-ops)。 我们推荐较高增值率和投资价值的 共管公寓。 合作住宅通常对出租和装修有设限,因此作为投资型房产的吸引力较低。 而且购买合作住宅需经过董事会核准,会拖长购置时间,甚至有被驳回的可能。

共管公寓每平方英呎的单位价码约比合作公寓高出20~30%,但其增值潜力及市场需求也相对强劲。

除了 ​​公寓之外,客户也购置商住混用楼房或多家庭式房产。 公寓因为方便管理及特性简单而较受欢迎。

1.4在曼哈顿拥有房产的相关花费为何?

以公寓为例,每月的主要固定支出为地产税、管理费、保险费和房贷本金及利息(如果是用房贷购屋)。

新建公寓多有减免税款,因此可降低每月缴纳的房地产税。 若无减免,每年税金约为房产价值的0.5~1%左右。 管理 费平均每月为每平方呎$1美元,视公寓楼有多少住宅单位和设施不同而或增或减。 每年保险费大约$500美元。

商住混用住宅及多家庭住宅楼的支出较高,如需支付更高的房地产税、保险费、维护费、修缮费、管理费等。

1.5外国/国际买家办理融资

抵押贷款融资可透过美国或非美国的银行办理。 在信用危机发生后,核贷方已经紧缩信用政策,且要求外国买家需自 备约40%的头期款。

融资的好处在于可有效利用手头的资金,放大收益。 举例来说,如果投资人以$100万现金买下一间共管公寓,他只 能依靠这间公寓获得增值收益;但如果投资人融资且只需付50%头期款,理论上他可用同样现金购买两间公寓且获得两倍增值收益。

下列为两种融资方式:

(i)透过美国贷款机构融资。 这个方式很容易在美国境内银行办理。 贷款机构通常要求买家自备40%头期款(贷款额 度为房产价格的60%),且买家需出示足额(通常为数个月的月付款金额)的流动资产。 另外,由于是在美国境内融资,买家尚需支付约2%的房贷税。

(ii)在买方母国办理融资。 投资人在母国办理国际贷款,从美国的角度即为现金交易。 好处是可以省下美国的房贷税 及多种银行手续费。 但相对的,融资银行也可能收取其他相关费用。

我们会向外国客户提出上述两个选项,客户最终还是需要考量收支状况以做决定。 考量点在于:房贷年限、折旧摊销 期、利率、成本等等。

1.6现金买家

外国投资人以现金置产可省下纽约的房贷税(约贷款额度的2%),还有多项相关的银行手续费。

1.7交易成本

买家的交易成本约为贷款额度的5%,包括房贷税、产权保险、转让税(transfer taxes,如果购买新建物)、律师费、 登记税及其他行政管理支出。 经纪人的佣金是由卖家支付。

卖家的交易成本约为售价的8%,包含佣金和多项行政管理费用。

1.8税金
税金类别如下:

(i)资本增益税(出售房产后支付),约25%

(ii)年度营运税(annual operating tax)

这是针对房产租金收益的年度课税(假设有租出)。 美国政府有房产年度折旧的规定。 在曼哈顿,为了销抵包含融资 在内的持有成本,买家需自备40%头期款。 因此假设现金流收支平衡,加入房产折旧的因素会形成负的课税收入。 也就是说,屋主多半不会被扣缴营运税。 只是,最终出售此房产时,计算资本增益税需要再计入折旧的部分。

(iii)遗产税

与美国人相比,拥有美国房产之外籍人士最大宗须缴纳的税金是遗产税。 根据美国法律,当拥有美国房产的外国人过 世,遗产税最高会被扣46%。 可幸,这个风险可以透过税务结构来避免。

我们业务往来关系中,有合资格的税务律师和会计师可以向客户提供意见,协助处理上述税务问题。

1.9进行交易时,经纪人/中间人的费用如何运作?

在纽约,经纪人费用是全由卖家支付的。 当卖方的经纪人同意将一处房产列表出售,也同时会跟卖方协定其佣金为售 价的一定比例。 如果买方雇用经纪人出面协调,则此事先敲定的佣金将由双方经纪人对分。 如果买家没有雇用经纪人,卖方经纪人将获取全额佣金。 因此,买家最好还是聘雇经纪人出面鉴定房地产和议价。

尽管全数佣金是由卖家支付,买卖双方 ​​经纪人将各自负担一方的信托责任。 这是纽约经纪交易协定的运作方式。

1.10.当房产出租时,经纪人的费用如何运作?

租屋的话,房东与房客两方经纪人费用是由房客支付。

1.11我需要多请一些经纪人吗?

根据房地产交易协定,所有经纪人都有权检视清单资料库中任一待售屋。 举例来说,假如在曼哈顿有一万户待售房 产,则每位经纪人都可以视察这一万笔资料。 因此,买方经纪人更应发挥寻找合适房产的作用,并非只是带人看屋。

基于这点,经纪业界强烈建议买家不要寻求多位经纪人协助,避免产生混淆。

我们建议潜在客户与多位经纪人面谈后再选择其一。 我们会尽全力为客户找到合适的房产,也期待客户与我们保持长 久的往来关系。 这是优秀经纪人的一贯期望。

1.12在曼哈顿,哪一区最适合投资?

未与买家沟通其投资目的就贸然推荐「最好的区域」,实属不智。 曼哈顿的房地产完全适用风险/回报率模式,甚至 可说是全球最有效率的房地产市场。 投资新兴区域或许可期待高回报,但相对也有空置率高的风险。 同样的,已开发区域可能报酬率不高,但较易找到房客,而且价格不会太受外部因素影响。

1.13过户时,买家需要待在纽约当地吗?

这取决于提供贷款的银行的要求。 一般来说,买家可以签署授权书(POA, Power of Attorney),授权给纽约当地的 代理人,也就不需要在过户时出席。 被授权者可以是律师,他将被赋予权限以在该次交易中执行合约。

2.0外籍/海外投资人的购屋程序

以下为在纽约曼哈顿购买共管公寓(condo)的程序。 购买共管公寓、投资房产或购置度假别墅的程序十分相似。 不同 在于投资型买家的头期款额度要求会较高。

在锁定目标房产后到过户所需的时间:

有融资─10~12周 现金交易─2~3周

1.取得贷款机构初步核准(1~5日)

贷款机构可能是美国境内银行或海外银行

2.锁定目标房产(2日~数个月)

找房看房既可能是个愉快的经验,也可能十分累人。 切记找个代理人合作,他会筛选合适的房产,为您的时间做最高 效率的安排。

3.报价与议价(一周)

您经纪代理人的谈判技巧很关键。 有经验的谈判者可以争取许多有利条件,包括财务和非财务方面。

4.执行合约(1~2周)

双方负责准备合约的律师会提出达成协议的条款。 买家律师会在合约签署前对房产调查可能存在的风险。 一旦达成共 识,双方即开始履行合约。 此时,买方需提交10%保证金给律师。

5.申请房贷与取得承诺函(Commitment Letter)(6~9周)
买家正式申请贷款,贷款机构会先行风险调查和评估,包含房价评鉴等等。 之后贷款人发放一纸承诺函。

6.向共管公寓董事会提交买卖申 ​​请并取得核准(1~4周)

可与上列第5项同时进行。

7.安排过户

过户时,所有相关人士(买家、卖家、银行、律师、经纪人)会聚集一堂签署大量的文件,同时付款予卖家、房产转移至买

家名下。 这多半是一次性的过户程序,没有必要跟进。


发布: 2011-12-10    作者: 陈伟明     来源: 陈伟明博客